中海格林威治城項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 ；（2） 1117樓都是純商業(yè)物業(yè)，餐飲業(yè)和休閑業(yè)沒有政策性的行業(yè)經(jīng)營限制。④ 高尚休閑商務(wù)會(huì)所規(guī)劃區(qū)域：113的1F—3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容：SPA美容健身房、西餐咖啡館、商務(wù)會(huì)館；規(guī)劃理由：（1）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設(shè)計(jì)別具一格，具備高檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；（2）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場的經(jīng)營商家具備實(shí)力、規(guī)模和格調(diào)，規(guī)劃中業(yè)態(tài)具備了這些要素；（3）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。⑤ 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)旅游特色區(qū)規(guī)劃區(qū)域：14樓（1F外街）、15樓（1F外街）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：旅游服務(wù)、戶外、登山、野營用品、運(yùn)動(dòng)器材、運(yùn)動(dòng)服飾、時(shí)尚精品店等；規(guī)劃理由：（1）根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，外街底層一般都設(shè)置為零售業(yè)態(tài)，14樓、15樓所處的區(qū)位較好，因此所規(guī)劃的業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次；（2）為了體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，并為推廣、炒作提供素材，規(guī)劃中應(yīng)有創(chuàng)新，旅游、體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)區(qū)就是不錯(cuò)而且貼近市場的創(chuàng)意。⑥ 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（社區(qū)型）規(guī)劃區(qū)域：17（1F外街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家居用品店、金融網(wǎng)點(diǎn)、移動(dòng)、電信網(wǎng)點(diǎn)等；規(guī)劃理由：（1） 該項(xiàng)目周邊住宅云集，具有堅(jiān)實(shí)的社區(qū)型消費(fèi)基礎(chǔ)；（2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場，與小環(huán)境較為切合。⑦ 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（校園經(jīng)濟(jì)型）規(guī)劃區(qū)域：17（1F內(nèi)街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：休閑服飾、禮品、音像店、飾品店、書店、眼鏡連鎖店、圖書音像租賃店等規(guī)劃理由： 校園經(jīng)濟(jì)雖然不是該項(xiàng)目的主題，但臨近四川大學(xué)和川音，數(shù)萬師生也足以支撐600余平方米校園經(jīng)濟(jì)型固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)。⑧ 社區(qū)超市規(guī)劃區(qū)域：18（1F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：知名賣場的便利店、紅旗超市、互惠超市規(guī)劃理由：該商業(yè)用房的面積和區(qū)位比較適合一個(gè)社區(qū)型便民超市，超市的經(jīng)營內(nèi)容與農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)態(tài)不相沖突,主要以日用品、副食品為主。⑨ 娛樂主力店規(guī)劃區(qū)域：7（1F—3F）、16樓（2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色、主題酒吧、KTV歌城規(guī)劃理由：（1） 7樓、16樓處于“培根走廊”的格調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)劃的總體布局；（2） 該物業(yè)的經(jīng)營面積以及硬件設(shè)施能夠滿足娛樂主力店的經(jīng)營需要。⑩ 農(nóng)貿(mào)市場（略）業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導(dǎo)與界定（1）引導(dǎo)性經(jīng)營定位主要為促進(jìn)銷售，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)對投資者及自營者描繪經(jīng)營思路，但對小業(yè)主經(jīng)營范圍不做強(qiáng)制性規(guī)定216。 115棟外街規(guī)劃定位為“時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、旅游”特色區(qū)；216。 外街底層為零售商業(yè)，為銷售說辭而言，其規(guī)劃業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次；216。 7棟的1樓定位為固定性社區(qū)消費(fèi)服務(wù)區(qū)；216。 臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務(wù)會(huì)所，主要經(jīng)營高檔西餐、咖啡、俱樂部、商務(wù)中心等業(yè)態(tài)。（2）半強(qiáng)制性經(jīng)營定位先行銷售，但為了項(xiàng)目品牌樹立及后繼住宅的發(fā)售，對部分商業(yè)做半強(qiáng)制性業(yè)態(tài)定位，以業(yè)主公約形式對小業(yè)主進(jìn)行約束216。 14棟、15棟內(nèi)街和16棟定位為格調(diào)吧世界；（3）強(qiáng)制性經(jīng)營定位為營造商業(yè)口岸，部分主力店先行租賃，待商業(yè)氛圍形成后再行發(fā)售；216。 14棟、15棟的3層定位為品牌娛樂、餐飲主力店；216。 17棟2樓定位為餐飲、休閑娛樂主力店。商業(yè)規(guī)劃中主力店設(shè)置為配合開發(fā)商對項(xiàng)目一期的銷售和整體商業(yè)氛圍的營造以及業(yè)態(tài)的引導(dǎo)，主力店及主力點(diǎn)在商業(yè)區(qū)域中作用顯得尤為重要。為有效引進(jìn)需求商業(yè)，特制定以下策略和原則，以指導(dǎo)雙方工作。（1）設(shè)置原則216。 區(qū)域原則：根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度，將在商業(yè)項(xiàng)目的三個(gè)開發(fā)周期里分設(shè)各主力店和主力點(diǎn)，本次以一期開發(fā)區(qū)域進(jìn)行設(shè)定；216。 價(jià)格原則：核心主力店的租金價(jià)格具有區(qū)域市場環(huán)境內(nèi)的絕對沖擊力，并對該項(xiàng)目其它區(qū)域的租金價(jià)格具有參考性和引導(dǎo)性；216。 業(yè)態(tài)設(shè)定原則：符合對項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一要求，具備一定社會(huì)知名度和美譽(yù)度；216。 物業(yè)原則：主力店的商業(yè)使用面積應(yīng)大于300 m2，開發(fā)商將根據(jù)其實(shí)際經(jīng)營需求，對物業(yè)條件采用“量身設(shè)置”的方式，進(jìn)行貼身化服務(wù)。其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將低于其它區(qū)域物業(yè)。（2）區(qū)位確定主力店區(qū)位及面積區(qū)位商鋪編號(hào)單層面積(㎡)招商面積（㎡）A1區(qū)T 14＃2F、3F10302060A1區(qū)T 15＃2F、3F12502500A1區(qū)T17＃2F14001400B區(qū)T 71F、2F、3F6001800C區(qū)T 1＃2F、3F860（2F） 、750（3F）1610C區(qū)T 9＃、113T 9＃（1F：450 、2F：360 、3F：110）T 11（1F：800、2F：570、3F：140）T 13（1F：385 、2F：270 、3F：）主力點(diǎn)區(qū)位及面積區(qū)位商鋪位置主力招商建筑面積（㎡）備注A1區(qū)T14＃1F 200㎡以上A1區(qū)T15＃1F西側(cè)，圓形建筑運(yùn)動(dòng)休閑精品店，在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A1區(qū)T17＃1F東側(cè)，圓形建筑在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A2區(qū)T181F320㎡先招商，便利超市B區(qū)T161F300㎡以上酒吧主力店（3）主力店業(yè)態(tài)范圍區(qū)位商鋪編號(hào)商業(yè)劃分原則業(yè)態(tài)范圍A1區(qū)T 14＃2F、3F以樓層橫向分割，1—2個(gè)商家:新派餐飲、火鍋、康體休閑A1區(qū)T 15＃2F、3F以樓層橫向分割，1—2個(gè)商家特色中餐、料理、茶坊A1區(qū)T17＃2F1個(gè)商家休閑、娛樂業(yè)態(tài)B區(qū)T7整體考慮，1個(gè)商家特色酒吧、咖啡C區(qū)T1＃2F、3F前期先行招商，在1F預(yù)留大廳，與2F、3F整合租賃西式快餐C區(qū)T9＃、113整體考慮，每幢1個(gè)商家高尚休閑商務(wù)會(huì)所（4）租金價(jià)格建議區(qū)位性質(zhì)樓層第一年租金建議（元/月）A1區(qū)主力店14＃2F35－403F30主力店15＃2F35－403F30主力店17＃2F30注：主力商家若對租金、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等特殊要求，則再另行商議解決。招商執(zhí)行計(jì)劃商業(yè)項(xiàng)目推售計(jì)劃、初步擬訂的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃以及近期定向招商反饋信息，我公司對前期的招商策略作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并制訂了8月25日—9月25日的招商工作執(zhí)行計(jì)劃： (1) 招商對象216。 成都知名“餐飲、娛樂、休閑”品牌為目標(biāo)主力商家；216。 以運(yùn)動(dòng)、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標(biāo)商家。(2) 招商區(qū)域216。 “培根走廊”商業(yè)步行街面積較大的整體租賃商業(yè)單位，主要集中在11117的二樓和三樓；216。 “培根走廊”商業(yè)步行街1117的底樓外街商鋪。(3) 招商方式216。 通過“置信商業(yè)聯(lián)盟”的資源優(yōu)勢，以定向拜訪招商為主；216。 銷售中心現(xiàn)場辦公招商為輔（購買者和投資經(jīng)營者）；216。 活動(dòng)招商（執(zhí)行方案另列）；216。 媒體宣傳、招商推廣的配合。商對銷售的支持、配合（1）在【中海格林威治城】開盤以前，招商工作取得階段性成果，力爭簽訂5份意向租賃合同；（2）在租賃區(qū)域中，從易入難，首先從一期項(xiàng)目（1117）底層外街商業(yè)單位的招商中實(shí)施突破； （3）在9月25日前，按照商業(yè)規(guī)劃，力爭休閑、旅游、運(yùn)動(dòng)區(qū)主力店招商成功，形成租約，為該區(qū)域銷售創(chuàng)造條件；（4）以下是招商工作一些進(jìn)展情況，在銷售物業(yè)時(shí)，可介紹下列商家準(zhǔn)備入場經(jīng)營：前期意向租賃商家反饋信息表業(yè)態(tài)分類商家名稱租賃區(qū)域租賃面積租金標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)價(jià)）其它條件（初談）娛樂半打酒吧7號(hào)樓1F500 平方米50元/㎡M98酒吧1號(hào)樓3F1500平方米商家趨向于購買，報(bào)價(jià)為7500元/㎡休閑藍(lán)色海岸（有水休閑）獨(dú)立區(qū)域5000平方米面積較大，量身建設(shè)格調(diào)茶坊9號(hào)樓或11號(hào)樓1000平方米45元/㎡地面車位的保障淑媛會(huì)18號(hào)樓2F1000平方米50元/㎡餐飲滿庭芳13號(hào)樓800m900平方米60元/㎡老房子17號(hào)500平方米加盟商1500—2000平方米40元/㎡尚未落實(shí)加盟品牌體育運(yùn)動(dòng)中天白麗14號(hào)樓、15號(hào)樓1F5001000平方米55元/㎡中天白麗14號(hào)樓、15號(hào)樓1F5001000平方米55元/㎡勁浪體育14號(hào)樓1F或15號(hào)樓1F或1F通2F800—1200平方米購買、租賃皆可其它杏林藥房14號(hào)樓1F200平方米100元/㎡可以考慮購買國美音像17號(hào)樓1F100—200平方米銷售上關(guān)于招商的統(tǒng)一說辭216。 項(xiàng)目的商業(yè)板塊的招商工作統(tǒng)一由成都置信集團(tuán)下屬的四川置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)有限公司運(yùn)作；216。 業(yè)主購買商業(yè)物業(yè)以后，可以自營，可以自己招租，也可以委托置信商旅公司代理招商，中海公司不向業(yè)主承諾投資租金回報(bào)；216。 如果業(yè)主委托置信商旅公司代理招商，業(yè)主需與商旅公司簽訂《委托招商代理協(xié)議》，租賃意向達(dá)成后，由業(yè)主與租賃商家簽訂房屋的《租賃合同》，業(yè)主需支付商旅公司一個(gè)月的房租作為代理傭金；216。 無論業(yè)主自營，自己招租還是委托招商，經(jīng)營者簽訂租賃協(xié)議前，業(yè)主或商旅公司需向中海物管公司的商管部上報(bào)審批，做好商家的登記、備案。商家須服從項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。對于投資自營的客戶，其經(jīng)營業(yè)種也必須符合項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃。216。 如果業(yè)主自己招租，必須采用中海公司統(tǒng)一制作的《租賃合同》，以規(guī)范管理和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。若有其它約定可以簽訂補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議；216。 經(jīng)營者（租戶）除了與業(yè)主簽訂《租賃合同》外，還需要與中海物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《二次裝修協(xié)議》。如果涉及二次轉(zhuǎn)租問題，業(yè)主可以委托中海物業(yè)管理公司下屬的商管部代理招商（建議一個(gè)月的租金作為代理傭金），也可以自行招租；216。 銷售人員針對投資自營客戶導(dǎo)致的業(yè)權(quán)分散問題，應(yīng)從產(chǎn)品的硬件、設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上引導(dǎo)客戶，其適合的經(jīng)營的業(yè)態(tài)和整體規(guī)劃上進(jìn)行解說。下階段招商工作重點(diǎn)9月份從下列商家入手，全面展開招商工作：本階段新拓展目標(biāo)商家拜訪表業(yè)態(tài)