廢鋼加工配送示范基地可行性分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 向城鎮集中轉化，其促進城市化的作用是不會變的。由此可以推斷，房地產業發展前進的車輪不是讓停止，而是要求穩步前進程、持續發展、規范經營、依法管理的。 就我市近幾年房地產市場的發展情況來年：一是投資規模逐步升；二是開發理念和設計品位不斷提升；三是縣市發展剛剛起步，空間較大；四是市場引導有待加強；五是管理手段必須依法。 針對當前國家新政的出臺和我市房地產市場發展現狀，我們即要堅定不移地貫徹國家方針政策，又要全面認真地領會國家政策的精神實質，充分結合渭南的實際，搞好渭南房地產市場發展與整頓。為此，今后我市房地產業的發展應注意把握好以下幾點： 一 、是將責任納入開發理念。每個企業都應該把構建和諧社會作為企業的最高境界，把認真履行企業的社會責任，作為參與和諧社會建設的重要內容和重要途徑。比如建設節約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等； 二 、是開發企業有責任引導消費觀念。一個事物得以被人們認識并了解，往往是通過其對立面的映照及對比。對新政出臺后和消費者的批評，不要過多埋怨，面是如何利用這些政策意見去創出一條新路，被市場接受，被消費者看好。最近全國許多大型企業都在研究90平方米小套型問題，如何把“大”與“小”如何統一起來。研究這些問題，既是一種社會責任，同樣也是市場競爭力。作為一企業有社會責任感和成就大業的型發商，擔負著引導消費觀念的任務，這需要市場和金錢，更需要智慧和勇氣。 三 、是要提升綜合品質。一方面是提升企業管理者的品質，當你跨入開發商的行列，那么你就承擔了至高無上的責任，你一個人蓋的房子要為成千上萬的人提供生活平臺。如果開發商把利益放到了最大化，而對安全、采光、環境、適用、耐久、物業服務等不顧，那么你就不能贏得消費都的信任；另一方面是提升產品的品質，房子是特殊產品，在開發商看來，消費者買走的是一套房子，而在消費者看來，他們買走的是在城市生活的一個平臺，他們要通過這個平臺去感受生命，包括度過人生命每一個幸福的階段。所以，開發企業們要把每一小區、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個雕塑都通過當作藝術品去設計和建設。渭南市各地段房屋均價表作者：admin添加時間：2006316 11:09:23渭南市各地段房屋均價表(元)路段住宅商用存量（二手房）新建存量（二手房）新建老城700100020002300東風街東段1000130032003800東風街中段1150135060006500東風街西段1200145060006500民主路1100125045004200朝陽路東段1200130052005800朝陽路中段1200130052005800朝陽路西段1300155060006500解放路中段1300140045005000解放路南段1300140040004500前進路南段1300140050005500前進路中段1300155055006000前進路北段1200130040004500二馬路1000125035004000三馬路東段1000130030003500三馬路西段1000130030003500四馬路東段1100130025003000四馬路中段1100130025003000四馬路西段1100130030003500西一路南段1100120040004500西一路中段1200135060006800西一路北段1100130040004500西二路中段1200140050006000西二路南段1000120035002200西三路中段1200140045005000西四路中段1200140045004500西五路中段1200140045004300渭清路1200130040004500開發區1100130040004500小高層均價表(元)西四路2400四馬路2000崛起中的渭南房地產業作者：扁勇軍添加時間：2006316 11:06:36 地處西北內陸的渭水之南，秦嶺以北，一座現代化的中型都市渭南正悄然崛起。 置身于渭南，你隨時隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人頭攢動的商務區；規劃整齊、綠地盎然的居民區，無不向人們訴說著渭南的發展。經濟繁榮昌盛，人民安居樂業，以人為本，構建和諧社會正是渭南房地產業對這座城市的貢獻。 渭南房地產業起身于上世紀八十年代末，初興于九十年代中期。在市委、市政府、各職能部門和全社會的共同努力下，經過短短四、五年的引導和培育發展，初步形成了以行政企事業單位職工集資自建房為主，逐步發展到集資、經濟適用房、商品住宅多層次的建設供應體系，共同發展的產業框架。人居水平，環境質量明顯改善。 隨著住房制度的深化和經濟可持續發展，渭南房地產市場體系逐步建立。無論是住宅建設總量，房屋開發總量和房地產企業數量，還是住宅建設及營銷管理水平均有了顯著的提高。 十幾年間，渭南的房地產發展經歷了三個階段。第一階段（1992年－－1997年）主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內或新征地為職工建住宅，一個單位一個院落，無法形成規模小區，物業管理、基礎設施配套服務管理不到位。第二階段（1998年－－2001年）由政府統一組織、集中規劃、統一建設的規模小區相繼問世，適應了廣大人民群眾對居住環境的新要求和高標準，功能齊全的花園小區成為人們向往的家園。房地產開發業隨之興起，開發投資、建設規模、標準也隨之有了較大的提高。第三階段（2002年－－2005年）隨著國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》文件下發以后，我市相繼出臺了相關配套政策，使房地產企業全面健康發展，商品房成為主要形式，市區雨后春筍般的涌現出35家開發企業，房地產業蓬勃發展。一批優秀的住宅小區相繼開發完工。從初期的樂天小區，龍源小區、西潼路市直機關住宅小區、惠園小區、西五路商務住宅小區；開發企業開發的光運綠景圓小區、恒昌小區。從規劃設計、環境布局，到小區功能、配套建設：水、電、路、園林綠化等均有較大提高。全市房地產市場呈持續快速發展的勢頭，總體形勢是：供需兩旺，基本平衡；商品房價格穩中有升，持續發展；普通商品房、經濟適用房、集資建房結構合理。公有住房絕大部分出售給個人，個人購房比重達98％以上，極大地推進了住宅建設發展，對社會經濟、城市建設做出了不可磨滅的巨大貢獻。房地產業已成為渭南經濟新的增長點。 在房地產業的帶動下，物業管理市場也開始起步發展，2000年物業企業僅一兩家，規模較小，尚無管理經驗，正處于摸索時。經過幾年的發展，市區已有物業企業27家，物業管理已達133萬平方米，管理覆蓋率約33％。隨著市場的逐步規范，渭南的物業管理水平也必將日益提高。 輝煌的業績來自于房地產人的求實創新和埋頭苦干及無私奉獻的精神。在市委、市政府的正確領導下，在今后乃至更長時間里，房地產人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。渭南是中小城市,商品房價格一直是穩定的增長，保持在2％到4％之間，但是從2004年開始，渭南商品房價格突然飚升，在那一年里房價漲幅達到10％到15％之間，達到均價1100元左右。　　探討其原因有四點：一是國家加強土地管理，大幅度縮減了土地供應量；規范土地交易行為，城市所有土地交易必須掛牌進入市場進行拍賣，提高了土地價格。二是渭南經過幾年的城市基礎建設，初步形成了中型城市的規模，進城經商的農民增多，城市人口不斷增加，各鄉鎮干部和職工也開始在城區安家落戶，加上其他縣市的人們也開始在渭南購置房產，擴大了需求。三是銀行加大按揭支持，降低了購房的門檻，使很多年輕人和經濟條件不好的人也有可能購房置產。四是受渭南03年洪災的影響，引起磚和水泥建筑材料以及整個國家范圍的鋼材和煤炭的漲價。　　還有個重要的前題大家要明白：房地產過熱和價格虛高只是體現在北京、上海、廣州等大中城市以及經濟比較發達的沿海地區，中小城市并沒有出現炒房的現象。就是在上述地區也可以發現，在05年國家眾多政策的調控下，房價也沒有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。我們自己也可以了解到，渭南的房地產開發資金還都是來自于商業銀行和開發企業的自有資金，并沒有外部資金的注入。　　房地產交易部門提供的數據顯示，04年商品房交易過戶1120戶，05年商品房交易過戶1754戶。05年的商品房銷售好于前一年，沒有明顯的積壓情況。在2005年底我們做了一次調查，各開發商那里得到的數據顯示渭南的均價在1200左右，和上年的漲幅持平。從價格看，渭南市場并沒有受到國家宏觀調控政策的影響。在今年國家連續出臺一系列政策的情況下，渭南的房價的增幅并沒有大幅度的下降，而是和去年持平，說明了渭南的房產市場并沒有大城市那樣的泡沫，渭南現在的市場可以說是求大于供，大部分的樓盤在預售階段就銷售已空，剩下的都是樓層和朝向不佳的房間。幾乎沒有現房可以提供，就是有也是價格高出期房很多。　　預計2006年國家政策還是以調整為主，而渭南的房價應該還前兩年一樣，漲幅不會有很大的變化，不會出現人們所期待的大幅下降。從預售的數量上看，05年的面積大大小于04年，這樣就知道06年的商品房供應量會減少，雖然二手房市場開放，提供了住房的供應量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的現象，放開以后體現出來的只是在過戶登記上的量的增加，實質上增加的供應量不會有多大。而渭南的城市建設、城市規模在不斷增大，居住環境逐步改善，戶籍制度的改革，人們向中心城市遷移意愿，都表明了渭南的房地產需求還會在相當長的一段時期內有強勁的增長勢頭。在土地供應量不會加大的情況下，房價還會增高。但作為政府和管理機關，也要注意各種變化，應該力求房地產市場能生產出民眾有支付能力的住房，把房價的增幅控制在人們可以接受的范圍內。渭南市房地產市場調查報告Sample Text渭南市房地產調查報告第一章 地段分析 對于房地產而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。——————李嘉誠 渭南城市發展趨向：西進。明清時代的渭南城區圖建國初期的渭南80年代初期的渭南市區2002——2010年渭南市區規劃 房地產的發展總是以城市的改造，擴建，重心偏移為發展契機，根據以上資料我們可以看出，渭南市城市發展的總趨勢是城市重心一再西移，這說明將渭南房地產發展的總趨向也將是不斷西移.。 渭南市房地產市場調查報告 目前渭南房地產發展狀態及熱點區域：渭南市按照房地產業的發展狀況可大致區分為：中心區（包括朝陽大街、東風大街、樂天大街等三個部分）、開發區、老城區等三個區域。中心區是城市經濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產項目業集中于此區域。開發區正處于建設開發階段，大片為開發綠地較多，其中一部分已被作為房地產用地征用，但目前尚無大規模開發建設。老城區同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區已越來越發偏遠。三大區域在渭南人心目中的排序：中心區》 開發區》 老城區基本結論：結論一：渭南城市發展總趨向是城市由東向西的橫向發展為主，南北縱向發展為輔，城市的總發展趨向是：西進。結論二：就目前現狀而言，中心區依然是渭南市的心臟地帶，但隨著城市的發展，中心區土地資源日漸緊缺，構建講求品味與環境現代居住理念的大盤已經不可能。結論三：一般而言，隨著產業的拉動，開發區必然會成為房地產開發的熱點，土地價格隨之升值，精品大盤和高檔住宅將不斷出現。第二章 產品分析渭南房地產項目的總體特征■ 整體產品檔次較低縱觀渭南新近開發的樓盤中，除“綠景園”“樂天花園”屬于中檔次的產品外，其它產品檔次相對較低（從樓盤綜合品質去評定）。■ 社區配套簡單渭南在開發或已開發的房地產項目都普遍存在配套設施不完善的缺點。原因有二：一是，渭南消費者對小區配套等意識不夠。二是，項膋ao⒌牡蕩謂系停婊杓平銜禿蟆?br / ■ 市場缺乏規范和市場意識在目前渭南房地產市場上，本地開發商占絕大多數，整個房產市場，幾乎沒有成熟的專業營銷策略機構介入，在產品包裝和形象塑造逗較為簡單和草率。■ 市場發展潛力大，速度快。隨著開發區的建設，渭南房地產市場發展迅速，許多城市綠地已被征用，新一輪的地產開發熱潮即將來臨。重點樓盤明細項目 主力戶型 建筑 綠化及景觀 位置 均價 總面積綠景園 97—150平方米 復式 多層 綠化率高，坡地，關中風情雕塑 西臨高速路西下線口，中心區與開發區交匯處 2200/平方米 100畝樂天花園 60—190平方米