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房地產項目開發前期調查(編輯修改稿)

2025-08-28 19:21 本頁面

　

【文章內容簡介】慮。　　在前期調查中，首先應考慮區域的規劃情況，了解其規劃的規模、開發的時間等。商業地產的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業做多大，做什么。在《城市居住區規劃設計規范》中，明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業服務建筑面積700910平方米；社區服務每千人指標59464平方米；金融郵電每千人指標6080平方米，以上合計8191454平方米。根據具體項目的不同，規劃部門對商業面積的開發要求以及建筑形式的要求不同；對于開發商來講，在具體開發中，應根據實際情況，選擇好開發時間。開發太早，會由于居住人口規模沒有達到基本需求，導致消費需求不足，租賃經營不理想；開發太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業機會。如天通苑，由于一開始沒有發現商業價值，商業開發比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發現商業價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發的商戶。所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業的規劃以及居住區商業配套、開發的時間進行調查和分析；對已經開發的居住區商業配套的情況、業態的構成進行綜合分析。現在房地產的開發已經完全市場化運營，我們開發的目的不僅要實現市場價值的最大化，而且要實現社會效應的最大化。七、消費者消費行為的調查與研究　消費者的消費行為研究又稱生活結構研究。對其調查和研究的目的主要是收集該地區內消費者生活形態的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。　　1．人口結構。人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結構調查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結構的變遷進行預測。如在區域內規劃建設高校，人口的增加的速度和人口結構變化將非常快，將直接影響整個區域的消費行為，而且對業態的設計產生重大影響。　　2．家庭戶數構成。家庭戶數構成是人口結構的基本資料之一，可依據家庭戶數變動的情形及家庭人數、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構成比率，洞悉城市化的發展與生活形態的變化。如這幾年通州區許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領，在短短時間內擴大了人口規模，而且家庭結構和戶數完全不一樣。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領以2人家庭模式居多。　　3．收入水平。根據收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。　　4．消費水平。消費水平是地區內消費活動的直接指標，對零售業來說是最重要的衡量指標。據此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內容依據商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內的消費購買力的概況。　　5．購買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經常在哪里消費以及消費的主要商品和服務；二是知悉選擇商品和服務的標準，以便對該地區的消費意識作深入探討。　　6．交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內容。在消費者消費的空間和尺度上，對

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