綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)分析 XX 市商業(yè)用房布局分析 根據(jù) XX 市總體規(guī)劃，結(jié)合 XX 市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀， XX 市未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)是，沿天漢大道兩側(cè)， 陽(yáng)安鐵路 以南、橋北廣場(chǎng)以北的區(qū)域?qū)⒊蔀?XX 市的商業(yè)中心。 商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國(guó)貿(mào)大廈、中國(guó)人壽、萬(wàn)邦時(shí)代廣場(chǎng)等標(biāo)志性建筑向南推移， 以運(yùn)達(dá)市場(chǎng)、義烏商場(chǎng)向北推移。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展， XX 市商業(yè)用房以萬(wàn)邦時(shí)代廣場(chǎng)為高檔商品聚集區(qū)，運(yùn)達(dá)、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。 商業(yè)用房的需求分析 隨著 XX 市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， XX 對(duì)外交流越來(lái)越頻繁， XX 市在大中國(guó)的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。 XX 市位于中國(guó)的中心，是南北經(jīng)濟(jì)、東西經(jīng)濟(jì)的交匯地，許多南方的企業(yè)在 XX 投資建設(shè)分公司，以 XX 市為基礎(chǔ)，逐步向西北擴(kuò)張。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給 XX 帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這就要求 XX 市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場(chǎng)的巨大內(nèi)需。 第 11 頁(yè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， XX 綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一棟綜合商業(yè)用 房， 占地面積 ㎡，總建筑面積 11700 ㎡ ，容積率 ，建設(shè)密度 %。 第 12 頁(yè) 第 3 章 場(chǎng)址選擇 建設(shè)地址及概況 建設(shè)地址 本項(xiàng)目位于 XX 市城西， 青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂(lè)十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開(kāi)發(fā)投資潛力。 占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 ㎡（ 畝）。 XX 區(qū)概況 XX 區(qū)位于陜西省南部，是陜西 XX 市城市中心區(qū)。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個(gè)街道辦事處， 205 個(gè)行政村， 40 個(gè)社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬(wàn)畝；人口 萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬(wàn)。 （ 1）自然狀況 XX 區(qū)時(shí)國(guó)家級(jí)歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，古XX、拜將臺(tái)燈 14 處古跡被分別列為省級(jí)、區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。 第 13 頁(yè) XX 區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，動(dòng) 植物生長(zhǎng)環(huán)境得天獨(dú)厚，被專家論證為“水稻最佳生長(zhǎng)區(qū)”、有“天然植物基因庫(kù)”和“天然藥庫(kù)”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 XX 是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽(yù)為國(guó)之瑰寶、書法寶庫(kù)。有省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、 XX 府文廟、寶峰寺、天臺(tái)山、漢南書院。有區(qū)級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 6 處。歷史文化名城紀(jì)念地 8 處。現(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古 XX、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建 筑有東塔、 XX 府文廟、 XX 府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等 。風(fēng)景名勝有天臺(tái)山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺(tái)山森林公園三座公園。 （ 2）經(jīng)濟(jì)狀況 XX 區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為重點(diǎn)，積極實(shí)施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動(dòng)戰(zhàn)略，同時(shí)對(duì)全區(qū) 27 萬(wàn)畝耕地進(jìn)行了合理布局，劃分了四個(gè)作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營(yíng)銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)秩序、將抗、快速發(fā)展。 20xx 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng)了 8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長(zhǎng) %。財(cái)政總收入達(dá)到 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，同口徑分別增長(zhǎng) %和 %。城 第 14 頁(yè) 鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 5395 億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 2260 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺(tái)山國(guó)家森林公園、褒河省級(jí)森林公園、拜將壇等景點(diǎn)建設(shè)，開(kāi)發(fā)了鳳家溝田園風(fēng)光旅游區(qū)、太陽(yáng)島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。 建設(shè)條件 地 形、地貌條件 項(xiàng)目地塊屬于 XX 市 區(qū)西北部 的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦， 北高南低 ，地面高程 ～ 之間。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì) XX 區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的 XX斷凹兩個(gè)構(gòu)造單元。本項(xiàng)目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的 XX斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。境內(nèi)輕微地震時(shí)有發(fā)生，說(shuō)明新構(gòu)造變動(dòng)仍在繼續(xù)。 XX 區(qū)屬長(zhǎng)江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。漢江是長(zhǎng)江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 公里 ，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 億立方米，日均流量 億立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 立方米 /秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程 27 公里，年均徑流量 億立方 第 15 頁(yè) 米；另外有小河溝 18 條，總流域面積 平方公里，平均徑流量 億立方米。 氣候條件 XX 區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。本項(xiàng)目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫 ℃，年最高平均氣溫℃，年極端最高氣溫 38℃；年平均最低溫度 ℃，年極端最低氣溫 ℃。最冷月為元月，月平均氣溫 ℃，最熱月為 7 月，月平均氣溫 ℃。年平均降水量 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)。 滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目用地位于 XX 市區(qū)西北部，項(xiàng)目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃 要求。 項(xiàng)目市政配套條件 （ 1）給水：項(xiàng)目 西 側(cè)有 XX 市城市自來(lái)水公司管網(wǎng)，城市生活用水管網(wǎng)接入方便，能保證晝夜連續(xù)給水。 （ 2）排水：項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項(xiàng)目 西 、北側(cè)引接排雨水 、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。 （ 3）電源：項(xiàng)目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。 （ 4）消防：項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)充分考慮消防設(shè)計(jì)，室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。 第 16 頁(yè) （ 5）通信：項(xiàng)目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可直接從項(xiàng)目四至道路接入。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目位于 XX 市區(qū)西北部 ，地處 青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。 第 17 頁(yè) 第 4 章 建筑 方案 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 指導(dǎo)思想 總體上，項(xiàng) 目建筑風(fēng)格應(yīng)做到“建筑風(fēng)格獨(dú)特，外形美觀大方”，在歐陸風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代主義建筑符號(hào)。 在總體規(guī)劃上建筑風(fēng)格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風(fēng)格上融現(xiàn)代與古典于一體。 建筑外部用色鮮艷，突出個(gè)性；注重建筑外部建筑符號(hào)。 建筑設(shè)計(jì)的原則 功能性、連續(xù)性、和諧性、獨(dú)特性、經(jīng)濟(jì)性。 （ 1）以 高 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì) XX 綜合大廈 ； （ 2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （ 3）建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨(dú)特，又要超前，更要符合當(dāng)?shù)亟ㄖ裾{(diào)； （ 4）以最合理的方式，達(dá)到最恰當(dāng)?shù)男Ч瑫r(shí)保證項(xiàng)目的時(shí)效性，在合理的翻新周期之內(nèi)，設(shè) 計(jì)效果領(lǐng)先于同類型同地段的項(xiàng)目。從而以設(shè)計(jì)的超前性，來(lái)節(jié)約項(xiàng)目翻新的經(jīng)營(yíng)成本。 規(guī)劃定位 （ 1）景觀與朝向 第 18 頁(yè) 將高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于臨街的位置，最大限度地增強(qiáng)對(duì)城市景觀的視覺(jué)感受。 （ 2）規(guī)模與設(shè)計(jì) 分為 兩 個(gè)功能區(qū)，一 、二 層為商鋪，三層以上為 公寓 ，總建筑面積為 11700 ㎡ 。 （ 3）建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，將其建成 XX 市 區(qū)西北部獨(dú)具一格的 綜合性商業(yè)用房 。 建筑采用框 架結(jié)構(gòu)。 裝修： 根據(jù) XX 綜合大廈市場(chǎng)定位，裝修風(fēng)格采用 現(xiàn)代型 ， 這種風(fēng)格造型流暢，大量運(yùn)用線條，喜歡用植物裝點(diǎn)各個(gè)角落，通過(guò) 光和影的應(yīng)用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 總平面布置和功能要求 大廈整體呈“ L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建 。 大廈一層：臨街商鋪； 大廈二層： 商業(yè)用房 ； 大廈三層及以上： 公寓 建筑空間布局 項(xiàng)目在建筑上考慮到客戶的視覺(jué)效果，設(shè)計(jì)構(gòu)思體現(xiàn) “歐式建筑”的原則，使客人在緊張之余能夠感受到輕松、愉快的心情，以緩解疲勞的工作。 空間 布局上吸取中國(guó)古老的風(fēng)水特征，使辦公的客人能夠體會(huì)到人與自然的結(jié)合。 第 19 頁(yè) 道路系統(tǒng)布局 結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計(jì)與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造 大 廈外 空間景觀。 建筑風(fēng)格的選擇 在建筑風(fēng)格上以歐式建筑為主，并應(yīng)突出現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)，充分運(yùn)用現(xiàn)代建筑的基本符號(hào)，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。 環(huán)境設(shè)計(jì)：道路、給排水、照明、綠化依據(jù) XX 市規(guī)劃局整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。 建筑 方案 概述 根據(jù)總平面布置， XX 綜合大廈 規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。 建筑工程設(shè)計(jì)指標(biāo) 建筑工程等級(jí) 二級(jí) 耐火等級(jí) 一級(jí) 抗震設(shè)防烈度 七度 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年限 五十年 安全等級(jí) 一級(jí) 建筑工程 （ 1）結(jié)構(gòu)部分 采用筏板基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為鋼結(jié)構(gòu)。 （ 2）建筑部分 第 20 頁(yè) ①外墻面：外墻貼瓷磚； ②內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚； ③樓地面：鋪貼 600 600、 500 500 高檔地板磚。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均鋪貼 300 300 防滑地板磚，并增設(shè)柔性防水卷材一道； ④頂棚：采用為輕鋼龍骨礦石膏板吊頂，刷乳膠漆； ⑤屋面： 100 厚水泥聚苯保溫板， SBS 改性瀝青防水； ⑥門窗：內(nèi)門為木門，外門 窗為塑鋼節(jié)能密閉門窗。 （ 3）給排水系統(tǒng) ①水源：給水水源由城市公網(wǎng)引入，由市政網(wǎng)壓供水； ②給水管網(wǎng)：給水管網(wǎng)采用生活、消防分開(kāi)式供給，室內(nèi)給水管采用 PPR 管熱接敷設(shè)； ③排水管網(wǎng)：室內(nèi)用 PVC 塑料管粘接明設(shè)。整個(gè) 大廈 采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管。 （ 4）電氣系統(tǒng) ①電源：由 10KVA 供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。電負(fù)荷按二級(jí)負(fù)荷設(shè)計(jì)，但其中消防系統(tǒng)、疏散照明為一級(jí)負(fù)荷。 ②低壓供電：供電電壓為 380/220V，由一層配電室的低壓配電 屏經(jīng)電纜及電線穿管引入主樓內(nèi)各動(dòng)力配電箱及各層單元配電箱內(nèi)。 第 21 頁(yè) ③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應(yīng)急燈。疏散照明設(shè)置在大廳及主要出入口，疏散燈具設(shè)有指示標(biāo)志，樓梯間每層設(shè)樓層指示燈。立面照明采用冷光照明、投光燈設(shè)在附樓四角，屋頂四周設(shè)置節(jié)日彩燈。 ④防雷及接地：本工程屬三類防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防雷電反擊等裝置組成。 ⑤消防：消防電源為單獨(dú)電源，由總進(jìn)線箱送到消防中心，并配置應(yīng)急電源且在末端交換，配電箱至設(shè)備為放射式配電。消防保護(hù)方式采用集中式報(bào)警方式。整個(gè)系統(tǒng)選用 5800 智能型火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。每層設(shè)消防廣播一個(gè)，控制中心設(shè)置系統(tǒng)圖形顯示屏，以利于疏散及現(xiàn)場(chǎng)滅火。 （ 5）消防系統(tǒng) ①合理布置消防車道和消防水源； ②變壓器室、發(fā)電機(jī)房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應(yīng)設(shè)置直接對(duì)外安全出口； ③高層建筑每個(gè)防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設(shè)置。樓梯間應(yīng)設(shè)為封閉防煙式，