居民區項目營銷推廣策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ③有主題的園林設計還比較少；如中天花園小區的園林規劃反映貴州地方的民族風情和自然山水為基調，通過萎縮貴州著名風景區如風雨橋、侗家鼓等重塑極具貴州風情的建筑小品，在小區內形成移步換景的景觀格局，并運用小品、雕塑、等反映現代都市氣息，形成傳統與現代交融的氛圍，“小橋流水人家”的居住景致盡現其中。小區的各組團分別以8種不同的花卉來命名有櫻花園、桃花源、茶花園、桂花園、紫薇園等8大花卉組成，如桂花園主要以桂花進行園林規劃，然后在配以其他相得益彰的花卉。在水一方就是以水景為主題的園林設計風格；④立體綠化、架空綠化空中平臺花園等提高綠化率的方式用得較少；現在城區內建筑住宅，可供用來做綠地的面積越來越少，在貴陽市市區內的樓盤中僅有天恒城市花園使用了立體綠化、萬東花園利用首層架空來做綠化，全林國際廣場做了空中平臺花園；小結：綜上所述而麒龍溪園項目周邊景觀資源豐富，所以在園林規劃上既要與周邊環境協調統一，又要突出自己的特點，且由于溪園的占地面及較小，應該輔以架空綠化、立體綠化等方式體現園林的欣賞性和使用性。 配套服務篇：從物業管理來看：貴陽市的樓盤已經開始把好的物業管理作為一個賣點，如在水一方引進了中海（深圳）物業管理；常青藤花園引進了深圳金地物業管理；鴻基都市花園引進了戴德梁行的物業管理等；其他的樓盤即便是發展商自己做物管，也會請好的公司來培訓，并引進現代科技進行智能化管理；這也充分體現人們對居住社區內有良好的物業管理之需求，此趨勢也是開發商以市場需求為導向的表現。從會所的服務來看：開發商越來越重視會所的配置和服務,在所調研的樓盤中,除了眾廈佳苑、千禧苑、小河的盤江花園、漓江花園、花溪的清華山莊、茗桂花園等外其它的樓盤均有會所服務，做的比較有特色項目有：在水一方獨創的主題式會所概念，有為業主不同家庭成員量身訂做的休閑娛樂活動；分別設立全城首個男式會所“英豪天地”；女士會所芙蓉坊水力纖體美容中心；兒童會所及合家歡會所，這些在貴陽市樓盤乃致全國房地產市場中都有一定的創新，而且不論其使用性與發展商最終能否兌現。全林國際廣場首創的平臺花園會所，內設：咖啡廳、酒吧、健身中心、圖書館、美容廳、臺球館、乒乓球館、網球場、保齡球管等；常青藤花園的泛會所：是園林景觀與健康休閑設施的結合，強調開放性、參與性、增強了鄰里之間的溝通，內設中華保健城、書香吧、女子俱樂部等；而其他的會所一般都有以下功能：咖啡吧、書吧、乒乓球室、老人麻將室、臺球室、美容美發廳、康體健身房等。從開發商的配套建設及服務意識中體現市場意識，只有不斷的滿足客戶的需求，甚至為他們超前性的服務才能在市場上有一席之地；從分析可以看出，無論從建筑、園林規劃、還是配套服務的角度，發展商以客戶需求為導向的觀念已經逐漸形成。（4）、樓盤類型及戶型的供給狀況：2001年8月30日前以貴陽市及其輻射區的在售樓盤中得142棟單體樓為母本進行測算；其中多層有43棟、小高層78棟、高層21棟；所占的比例分別為：%、55%、%。 圖14 貴陽市區及其輻射地帶多層、小高層、高層的對比可以看出貴陽市目前推出的樓盤小高層最多，多層其次，高層較少，且大部分集中在市中心區；（5）、 戶型供給統計分析；表15 貴陽市在售樓盤的抽樣調查統計戶型戶數戶數占總戶數的比例兩房兩廳一衛241戶三房兩廳1284戶四房兩廳兩衛346戶17復式178戶總計2045戶100下圖16為各種戶型所占的比例從戶型的供給上來看，3房兩廳一衛或兩衛占了絕對的優勢，四房、兩房基本持平；但每個樓盤定位差別主力戶型有所側重不同。貴陽市房地產市場的需求狀況分析： 貴陽市房地產市場的迅猛發展，使得人均居住面積穩步提升：表17貴陽市1996~2000年人均居住面積 年份項目19961997199819992000人均居住面積（m2）7．98．18．38．779．05 可以看出貴陽市居民的住房條件在不斷改善，住房需求也在不斷增加，但離全國的平均水平還有一定的距離（）。據有關部門從人口的自然增長率、人口的機械增長率、全市現有的住房總量、青年人結婚用房面積、住房成套率來測算，貴陽市每年須新增住房面積180萬平方米。（1）、通過貴陽市人均GDP分析房地產市場： 年份指標19981999貴陽市人均GDP67857232貴陽市人均可支配收入50266082 以上為2000年人均GDP表 資料來源：《貴州省統計年鑒》通過人均GDP測算房價/收入，目前市場上通常的做法是如果一套60平方米住宅的總價與這個城市家庭年收入之比大于6，說明該城市房價不合理，同樣也說明住宅的消化能力較弱；測算前做如下設定：① 在調研基礎上我們設定市中心區及附近的樓盤均價為3200元/平方米（樂觀）；離市中心較遠或邊緣的城區樓盤均價（城鄉結合部）為：2400元/平方米（樂觀）；小河片區的樓盤均價為1300元/平方米（樂觀）；花溪片區的樓盤均價為1400元/平方米（樂觀）；② 設定2000年人均可支配收入較1999年增長10%，那么貴陽市2000年的人均可支配收入就為：6082*（1+10%）=6690元，由于現在的核心家庭結構為3口之家，所以家庭年收入以人均可支配收入的3倍來計算為20070元。③ 由于目前市場上各區域的主力戶型\面積的供給有所不同,計算收入與房價比時所取面積也有所不同,在市區按100m2計算,在其他區域按80m2來計算。因此貴陽市中心區及附近的房價/收入=100*3200/20070=；離市中心較遠或邊緣的城區(城鄉結合部)的房價/收入=80*2400/20070=；小河片區的房價/收入=80*1300/20070=；花溪片區的房價/收入=80*1400/20070=。 小結：由此可以看出貴陽市中心區的房價較高,市場的需求有限,導致銷售周期較長,所以這部分住宅的消費者只能是中高收入者。而離市中心較遠或邊緣的城區(城鄉結合部)的房價平均水平偏高，主要因為這部分樓盤的消費群容量應該略大，另一個原因是貴陽市民的城內居家理念和心理虛榮心；而當前花溪和小河的市場實際房價應該是大多數人能承受的。由于貴陽市中心區以后不再新批住宅建筑用地，所以隨著社會經濟的發展，人們居住理念的改變等，以后人們購房的區域更多的將集中在離中心稍遠的區域，規劃中的金陽小區、小河片區、花溪片區、其他近郊或遠郊，而這部分地區的房價相對較低，由此看來貴陽市的房價應該平均水平偏高，價格提升將因個盤而異。（2）、從在售樓盤的主力戶型、暢銷戶型、銷售進度、價格、置業者特征等方面來分析市場結果如下：a、在城市邊緣與結合部的樓盤中，除中天星園外，其他的樓盤價格均在2300元/平方米左右起價，且以2房2廳—3房1（2）廳的小戶型，面積在80120平方米左右，銷售速度較快；120—150平方米不帶花園的大戶型銷售速度較慢，像中天星園這樣的高檔代表性樓盤銷售周期依然用了兩年多。 b、貴陽市區的樓盤以高層為主，起價一般在3000元/平方米左右，客戶定位一般集中在二次以上置業的中高收入白領或職業經理人，戶型以3房、4房的大戶型為主，銷售速度較慢，在兩年以上，并且貴陽市民對高層還不是很接受； c、小河片區的樓盤以多層為主、小高層略少，且小戶型占有一定的比例，在價格上主要靠小區環境拉開差價；消費群體以貴陽市內的居多，中青年消費者占較大的比例； d、花溪片區（以清華山莊、茗桂花園為例），目前的均價都在1450元/平方米左右,在戶型的供給上以3房的躍層或錯層居多，消費群體主要是市內購房度假的年輕人，周邊高校的教師，還有一部分是中老年人以及一些外地人；123 / 114表18貴陽市在售樓盤的主力戶型樓盤名稱主力戶型暢銷戶型銷售情況樓盤起價及均價置業者特征貴陽市城郊結合部中天花園紫薇苑、桃花苑主力戶型76 m2~92 m2的兩房兩廳一衛、93m2~113m2的三房兩廳一衛70 m2~80m2的兩房兩廳一衛，105m2的三房兩廳兩衛，155m2的四房兩廳兩衛的小錯層；70多平方米的小戶型只剩一套，其他的以銷售近一半；樓盤的起價2300元/平方米，并以2%遞增；中天花園的業主多為二次置業,由于社區較大,所以客戶不會集中在某一個層面上,其中中老年人所占的比例較大,三代同居的也比較多。中天星園三房兩廳的小錯層158m2的中空復式，129 m2的三房兩廳兩衛的小錯層；銷售近兩年，目前銷售不到80%，樓盤均價3700元/平方米其中一棟是省委買下來的專家博士樓，部分為職業經理人，部分為省委的官員；均為二次以上置業者；常青藤花園130 m2~153 m2的三房兩廳兩衛2001．8．11開始銷售，目前87m2的兩房兩廳以為比較好賣；樓盤起價2278元/平方米,30元/平方米的層差。目前才剛開盤,中青年人多一些。萬東花園46 m2~88 m2的兩房兩廳一衛,120 m2的三房兩廳兩衛從46 m2~88 m2的一房一廳、兩房兩廳一衛今年才開始正式銷售,推出的小戶型全部售完,春晨閣的大戶型銷售近50%。看得見景觀的戶型起價2460元/平方米,看不見景觀的戶型2260元/平方米,樓層價差30元/平方米旭日閣的置業者多為30歲左右的年輕人，部分是在貴陽做生意的外地人；春晨閣的購買這是有了一定積蓄的中年人，大多數想改善一下原有的住房條件；這部分主要是二次置業者。錦繡家園112 m2，118 m2的三房兩廳兩衛的小錯層112 m2，118 m2的三房兩廳兩衛的小錯層三房兩廳兩衛的錯層已售完,大戶型銷售緩慢,起價2280元/平方米, 樓層價差30元/平方米已居住在這個區域或工作單位在這個區域的客戶多一些。貴陽市區山水園150m2~170 m2的三房兩廳兩衛、四房兩廳兩衛銷售速度均緩，沒有特別暢銷的戶型；現在銷了10及套,以套來買,平均90萬一套主要是多次置業者，買者非富即貴在水一方均為復式既能看南明河，又能看園林景觀的戶型；銷售已近兩年,目前銷售了近70%,樓盤折后均價3700元/平方米。 樓層價差30元/平方米主要有公司經理，在貴陽做生意、開公司的外地老板，政府官員及外縣有錢的人；天華大廈135 m2~186 m2的三房兩廳兩衛銷售速度緩慢，110 m2的三房兩廳兩衛銷得好一些；銷售已近兩年,目前銷售了近60%,一些大戶型不是很好銷,樓盤起價2980元/平方米, 樓層價差30元/平方米在這里買房的一部分為離休的老干部，買來一家人住，另一部分為社會地位較高的成功人士。鉆石廣場三房兩廳兩衛銷售速度緩慢，125 m2三房兩廳兩衛銷得快一些；銷售了兩年多,目前銷售了70%~80%,樓盤起價分朝向有3280元/平方米,3480元/平方米,樓層價差30元/平方米一般為二次以上置業者,其中部分客戶為年輕的高級白領,多在35~40歲左右。全林國際廣場110m2~130 m2三房兩廳兩衛, 130m2~160 m2四房兩廳兩衛銷售速度緩慢，111 m2三房兩廳兩衛銷得快一些；銷售了兩年多,目前銷售了60%左右起價3580元/平方米,樓層價差50元/平方米.多為二次以上置業者，貴陽市的高級白領和有錢、有權的人，中年人居多。千禧苑120 m2~140 m2三室兩廳103 m2，130多m2的小錯層；銷售也近兩年,目前還剩幾套,起價2888元/平方米,層差30元/平方米,中青年置業者較多，一部分老年客戶；企業白領比重大眾廈佳苑149 m2的三室兩廳兩衛,180 m2的四室兩廳兩衛三室兩廳兩衛的小錯層目前還沒有開始預售只是做登記，登記的人不是很多；目前處于登記階段均價3490元/平方米,層差30元/平方米,目前來登記的有一部分私人老板，有一些是發展商的中層管理者；一般為二次以上置業者；天恒城市花園100 m2~120 m2三房兩廳兩衛, 140m2~160m2四房兩廳兩衛134 m2的三房兩廳兩衛。銷售了兩年多,現在銷售60%左右,均價3420元/平方米,買者多為中高收入的中老年人，部分為天恒公司的管理層及關系客戶，一般為二次以上置業者；嘉信華庭145 m2~180 m2的三室兩廳兩衛 m2, m2的朝向貴師大的戶型。由于資金的原因,目前已銷售了兩年多,銷售進度緩慢,預計在60%左右均價3580元/平方米企事業單位白領以上人士，經商人士及事業單位的部分領導小河片區興隆城市花園110 m2~130 m2的三房兩廳兩衛90 m2兩房兩廳一衛,122 m2三房兩廳兩衛。銷售近80%,二期都被預定,(包括集團購買)起價1580元/平方米,層差40元/平方米,集團購買占一定的比例，其中有鐵五局內部員工炒盤的現象，購買者多為二次置業，中青年人占的比例較大。下一期的大部分戶型已被烏江水電集團預定；榕筑鮮花廣場70 m80 m2多的兩房兩廳一衛，130 m2左右的3房2室2衛70 m2~80 m2兩房兩廳的小戶型目前銷售近80%其差1388元/平方米,其中多層二樓比一樓高100元/平方米,三樓比二樓多60元/平方米,購房者有一次置業，也有多次置業者，部分是來自中曹司，夠團購買占一定的比例，貴航集團一次性購買400套；香江花園三房兩廳兩衛,兩房兩廳一衛貴陽的客戶大于小河的客戶，集團購買占一定的比例，如東方牛仔的老板買了一個單元，安順室地礦局及貴陽市建委各買了一棟，貴陽市的多是把市內的房源出租來供這里的房；盤江花園78m2~97m2的兩房兩廳一衛、三房兩廳一衛78m2~97m2的兩房兩廳一衛、三房兩廳一衛目前小戶型銷售了80%,大戶型銷售速度較慢起價1220元/平方米,層差為30元/ m2。一次置業、企業白領及周遍