某工程項目可行性分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 市場。二、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場的定義生產(chǎn)資料：人們從事物質(zhì)資料生產(chǎn)所必需的一切物質(zhì)條件，即勞動資料和勞動對象的總和。包括土地、機器、設備、廠房、工具、燃料、原材料、輔助材料等。生產(chǎn)資料市場：生產(chǎn)資料市場是組織供、需單位集中進行生產(chǎn)資料商品交易活動并提供咨詢服務和管理的場所或交易中心。生產(chǎn)資料市場在社會再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場運作得愈是有效率，社會再生產(chǎn)的運行就愈是順暢。包括專營和經(jīng)營生產(chǎn)資料的公司兼營的市場，但不包括一次性交易會。生產(chǎn)資料市場主要經(jīng)營滿足生產(chǎn)需要的原材料、燃料、工具設備、儀器儀表、交通運輸工具等生產(chǎn)資料。目前昌樂縣生產(chǎn)資料業(yè)態(tài)種類、營業(yè)面積、單店經(jīng)營面積范圍如下表：序號業(yè)　　態(tài)現(xiàn)經(jīng)營面積體量統(tǒng)計備　　注1汽修配、摩修配30200平方米，僅配件經(jīng)營面積單層為3070平方米，修理車間為80平方米左右103家主要為各類汽車、農(nóng)用車、摩托車配件，不包括修理車間。2裝飾材料75—250平方米30家板材、成品裝飾材料、地板，經(jīng)營攤位前有長5米，寬10米的攤點，供擺放板材等。3五金、機電3098平方米38家小五金、取暖設備、機電設備、等4農(nóng)資5080平方米，但需要經(jīng)營面積23倍的倉庫15家農(nóng)膜、鋼（鐵）絲、塑料制品、種子、農(nóng)藥批發(fā)等5汽飾、家飾80200平方米，洗車車間28家汽車燈、汽車內(nèi)裝飾品、家庭裝飾布藝術(shù)、窗簾小商品6燈具4587平方米5家三、對昌樂生產(chǎn)資料市場的描述昌樂生產(chǎn)資料市場是組織供、需單位集中進行汽修配、摩修配、五金機電、裝飾材料、農(nóng)資產(chǎn)品等生產(chǎn)資料商品交易活動并提供咨詢服務和管理的場所或交易中心。目前生產(chǎn)資料市場在社會再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場運作得愈是有效率，社會再生產(chǎn)的運行就愈是順暢。昌樂生產(chǎn)資料市場開成后，可在市場經(jīng)營上的業(yè)種如下：第一類：是以滿足現(xiàn)代代步工具的生產(chǎn)資料，有汽配摩配類，包括各種汽車配件，摩托車配件等；第二類：是以滿足現(xiàn)代家庭裝修裝飾的生產(chǎn)資料，有板材類、建材類、五金類、機電類、陶瓷類、地板類、潔具類等；第三類：是以滿足農(nóng)業(yè)需求的生產(chǎn)資料：有塑料制品類、地膜類、農(nóng)作物種子、化肥、農(nóng)藥類等。昌樂生產(chǎn)資料市場地處昌樂縣規(guī)劃建設的景觀道方山路與商業(yè)街—利民街交口，南臨利民街，西方山路，北臨309國道，東接為大沂路，交通便捷。與昌盛物流中心僅2公里，將形成批發(fā)物流互通的態(tài)勢是開發(fā)建設專業(yè)市場的理想地段。項目提出背景自2005年始，昌樂縣的城市建設有了突飛猛進的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了很大的變化。隨著縣城的建設發(fā)展和城市規(guī)模進一步擴大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達幾十家，他們的到來不僅可大大加快昌樂縣的經(jīng)濟發(fā)展速度，同時還可帶到昌樂縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時進一步增加。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場、溫州商城等項目的運作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環(huán)境改善的提高相對緩慢，與城市經(jīng)濟的發(fā)展狀況不相適應。昌樂縣目前的商業(yè)形態(tài)，還屬于較低級的集市型、零散型模式，這在相當程度上阻礙了昌樂人融入嶄新的現(xiàn)代生活方式。目前昌樂的汽修汽配、摩修摩配集、五金機電、裝修裝飾、農(nóng)資等分散在市區(qū)各個街道，占道經(jīng)營，惡性競爭，經(jīng)營環(huán)境臟、亂差，既不能滿足居是消費需要，更影響城市的面貌與規(guī)劃。建設規(guī)模，項目建成后，將形成一個集汽配汽配、摩修摩配、五金機電、裝飾建材以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化生產(chǎn)資料市場。經(jīng)濟和社會效益社會效益A、項目的開發(fā)建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和昌樂縣城市發(fā)展規(guī)劃B、對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用，提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件C、昌樂素有“建材之鄉(xiāng)”，項目的建設可帶動昌樂市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟效益市場建成后，可實現(xiàn)利潤總額1500萬元；市場運營后，將為社會提供2000余個就業(yè)崗位，可實現(xiàn)年交易額3億元人民幣，將實現(xiàn)年利稅1000余萬元；市場的建設可為土地方提供可觀的經(jīng)濟補償，使土地方獲益?！∈袌鲱A測：目前按人均不足8平方米為困難住戶的認定標準，昌樂縣現(xiàn)有無房戶、擁擠戶和居住困難戶主5000多戶。同時，還有近30萬平方米的危房、簡易房急需改選重建。另據(jù)有關(guān)部門預測，隨著城市規(guī)模的擴大和城市人口的急劇增長，每年城區(qū)新增加住房戶口1000多戶，舊城區(qū)的改造也將導致一批拆遷戶進行異地安置，使本來就很緊張的住房供求矛盾更加嚴峻。昌樂現(xiàn)有果蔬基地50萬畝,年產(chǎn)12億公斤,主要有西瓜、蘋果、草莓、芋頭、蘆筍等幾十個品種,擁有凱盛食品、永強食品等蔬菜加工企業(yè)35家,年加工蔬菜64萬噸。另外，昌樂擁有昌樂順達水泥有限公司、樂化鋁塑復合板等建材企業(yè)近100家，主要生產(chǎn)水泥、板材、大理石等20多種產(chǎn)品,其中水泥生產(chǎn)能力達50多萬噸，素有“建材之鄉(xiāng)”之稱。住房建設的增加，必然引起住房環(huán)境的改善和建材的需求加大，五金建材、裝飾材料市場的需求有著廣闊的需求市場；而作為全國果疏基地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的需求將持續(xù)增加。預計市場運營三至五年內(nèi)，將徹底改變昌樂人排斥昌樂消費的消費習慣，商務中心建成后，具有拉動人流、物流、資金流的能力，其商業(yè)升值空間不可估量。　第五章、項目建設規(guī)劃建議
一、規(guī)劃原則 根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)體量和需求面積情況進行規(guī)劃（附：現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計表）現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計表序號業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營面積體量統(tǒng)計所需面積（市場超前建筑按現(xiàn)有面積的20%計）1汽修配、摩修配30200平方米，僅配件經(jīng)營面積單層為3070平方米，修理車間為80平方米左右103個經(jīng)營戶10000+2000＝12000平方米2裝飾材料75—250平方米30家3600+720＝4320平方米3五金、機電3098平方米38家2660+532＝4192平方米4農(nóng)資5080平方米，但需要經(jīng)營面積23倍的倉庫15家900+180＝1080平方米5汽飾、家飾80200平方米，洗車車間28家3360+672＝1334平方米6燈具4587平方米5家360平方米備注派生的經(jīng)營戶包括目前現(xiàn)有業(yè)態(tài)的經(jīng)營戶的20%，另外還有目前昌樂市場空白，但有著市場需求空間的業(yè)態(tài)（陶瓷、潔具、衛(wèi)浴設備、地板等），此類業(yè)態(tài)超前建筑面積按同類經(jīng)營面積的4050%計，即有2150平方米。其它市場輔助業(yè)態(tài)預計面積為市場總建筑面積的810%，即3000平方米。商業(yè)市場業(yè)態(tài)規(guī)劃細分的原則是：A、業(yè)態(tài)相近原則：即，符合同一類消費的業(yè)種就近規(guī)劃；B、業(yè)態(tài)互補原則：即，消費者購物的便利性，各業(yè)態(tài)要按消費者購物習慣進行業(yè)態(tài)規(guī)劃組合。根據(jù)商業(yè)市場業(yè)態(tài)細分的兩大原則和昌樂目前生產(chǎn)資料經(jīng)營業(yè)態(tài)的實際情況，認為，本項目的建設規(guī)劃為：二、建筑模式商業(yè)兩層結(jié)構(gòu)，步行街建筑模式。兩層商鋪之上為四層住宅。分為五金機電街，裝飾材料街，汽配摩配街，農(nóng)資街，汽修、摩修車間。三、房型設計
框架結(jié)構(gòu)，單套面積為3080平方米。四、配套標準解決取暖問題，寬帶、電話、有線電視插口。地面鋪地面磚，玻璃門和防盜門，每戶要有獨立的衛(wèi)生間。預留空調(diào)位。另：市場外觀要新艷，醒目，市場要有地標性建筑。住宅部分地面處理，衛(wèi)生間，廚房鋪地面，墻面刮膩子，其他毛坯。
五、道路規(guī)劃汽配、摩配街：街寬為68米；五金機電街：街寬為68米；裝飾材料街：街寬為1012米；農(nóng)資街：街寬為1012米；另可規(guī)劃20003000平方米的汽修、摩修車間。第六章　　項目的運營模式一、項目的推廣模式商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)的，其次才為地產(chǎn)；因此，商業(yè)的運營與管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心部分。因此，本項目的推廣理念是：在詳盡、科學的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進行準確分析與業(yè)態(tài)細分，將后期的商業(yè)運營融入到市場的前期規(guī)劃中。即，將徹底拋除只做地產(chǎn)不做商業(yè)的短期獲利的不負責行為，細致做好每一個運營細節(jié)。項目推廣流程如下：項目規(guī)劃開發(fā)的運作模式/程序“昌樂生產(chǎn)資料市場”項目的規(guī)劃開發(fā)運作模式/程序簡述如下：市場調(diào)研編寫市場調(diào)研計劃及詳細的調(diào)研表格，針對定位的各業(yè)態(tài)進行普調(diào)?！疽淹瓿身椖康那捌诙ㄎ徽{(diào)研，近期將組織進行業(yè)種細分調(diào)研。】調(diào)研結(jié)果分析組織專家對調(diào)研結(jié)果進行科學系統(tǒng)的分析【邀請有關(guān)投資決策、專業(yè)市場經(jīng)營、商業(yè)地產(chǎn)專家進行分析論證?！看_定定位與市場細分通過對調(diào)研結(jié)果的論證，確定項目的總定位與市場細分定位引爆“輿論”，市場預熱舉行各項營銷推廣活動，預熱市場，引起消費者關(guān)注。【與政府有關(guān)部門、濰坊各媒體進行聯(lián)合進行宣傳推廣。】政策優(yōu)勢，營銷推廣，聚集客戶通過優(yōu)惠的招商和銷售政策，以及科學細致的營銷推廣工作，聚集客戶。【在輿論“引爆”的基礎(chǔ)上，不失時機聚集與市場定位相同的各商業(yè)業(yè)態(tài)。】組織構(gòu)架組建多元投資結(jié)構(gòu)的股份制公司【組建“項目籌建指揮部、技術(shù)決策部、公關(guān)聯(lián)絡部、工程開發(fā)部、營銷推廣部、綜合行政部等機構(gòu)。】全息營運在成功招商的基礎(chǔ)上，全面啟動和實施項目的綜合開發(fā)與后期市場營運【建議在濰坊設立籌建指揮部，分門別類組建作業(yè)班子，全方位投入各個工程作業(yè)面的實質(zhì)性運行。】項目規(guī)劃開發(fā)的運作程序（流程）市場調(diào)研（調(diào)研計劃書）調(diào)研結(jié)果分析（可行性論證）市場定位與細分（業(yè)態(tài)經(jīng)營細分）分）引爆輿論（市場預熱）