某市房地產市場調查報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 定了贛州住宅產品向著多元化方向發展。近年來較多外來地產品牌陸續進入贛州地產市場，深圳中航地產、福建嘉福地產及廣州云星地產等等，既給贛州房地產市場注入了新鮮的血液，又加劇了贛州地產市場的競爭。住宅品質和社區和諧性將會不斷提升，尤其是在物業管理、綠化景觀、建筑細節等方面，贛州房地產將在贛州當地文化的基礎上，不可避免地融入許多先進理念，這必然使得贛州房地產的品質得到進一步的提升。（2）小高層已成為主流，高層為更多人接受。一則可供開發的土地面積將逐漸減少，提高土地利用率將成為城市規劃的重要要求，尤其是在城市中心位置；二則消費者對多層以上產品的接受度逐漸提高；三則消費者對樓間距、社區景觀要求越來越高。通過拉高層數，從而增加樓間距和增大綠化景觀面積的方式將為更多開發商采用，預計今后更多房地產項目將以小高層為開發主流，高層產品也將越來越為客戶所接受。（3）舒適型戶型將是未來兩年的主流。贛州目前在售項目大多以中大面積戶型為主，當地客戶（尤其是周邊縣市客戶）對于中大面積戶型的需求偏好性較強，市場需求量較大。隨著未來周邊各縣市以自住為主的潛在客戶進入贛州市場，中大面積舒適型戶型在未來兩年內仍將是市場主流。消費群體（1）消費群體構成贛州房地產市場主要消費群體集中于贛州市區以及周邊縣市的置業者，也有少部分大型外地投資客入駐。總體是有這三部分構成，其中周邊縣市消費群體所占比重較大，顯示了贛州作為江西南部區域性中心城市強大的吸引力和輻射能力。（2）消費者消費特點 就贛州市場調查現場采訪和調查問卷等收集的資料分析所得，贛州周邊各縣市的置業者一般都是一些企事業單位中高層管理者、公務員或個體戶，由于手里有錢，入住贛州市區是面子上的事，他們的置業觀念是傾向于大戶型；而贛州市區居民對改善性住房需求比較強烈，但也有較多初次購房，故對于戶型的需求呈現多樣化。（3）購房以自住為主，投資現象增加 距統計分析，贛州房地產市場購房者中有約四成左右來自周邊各縣市，一半左右是贛州市區客戶，剩下的是一些外地客戶，包括在贛州工作置業者和投資者，但隨著贛州房地產市場的逐步發展與成熟，外地投資客所占比例逐漸有所增加。 （4）對產品的戶型需求將逐漸趨于理性 贛州目前市場以中大戶型為主，主力客戶群體以贛州市區剛性需求和周邊各縣市來贛州置業為主。此類群體對于中大戶型的需求比較旺盛，但一方面隨著贛州外來人口不斷增加和消費者更加理性，另一方面由于房價的上漲，中小戶型產品帶給消費者的置業壓力將會減少，消費者更趨向于理性選擇。四、宏觀政策分析國家房地產宏觀調控政策發布時間主題主要內容2010929“929新政”完善差別化的住房信貸政策，調節和引導住房需求各商業銀行暫停發放居民第三套或以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民停放購房貸款，對貸款購買商品房，首付比例調整至30%及以上，對貸款購買第二套房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%。20110126“新國十條”執行更嚴格的差別化住房信貸政策，并要求各地采取限購措施以抑制投機性購房一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責二、堅決抑制不合理住房需求三、增加住房有效供給四、加快保障性安居工程建設五、加強市場監管20110127房產稅試點對持有住房者和購買高檔住宅消費者征收房產稅上海、重慶宣布開始試點房產稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，%%。政策分析：經過了去年調控之年的密集型政策調控之后，2011年房地產調控措施依然維持從緊局面，在“限購、限貸、限外”三限之下，一線城市三月份房地產市場出現量價齊跌局面，廣大二三線城市也受制于“新國十條”的制約，一些城市成交量下跌，市場萎縮。贛州房地產市場的外部環境總體呈現出低迷的狀態，在這種宏觀大背景之下，企業及開發商更應該采取謹慎的態度，以避免政策及市場帶來的巨大風險。贛州房地產預售新規u 取得預售許可后10日內商品房要明碼標價對外銷售0 n, ?7 O OR　　贛州市樓盤項目在未取得銷售預可前，不得預售，不得收取購房者任何費用；所有商品房項目在取得預售證后需公開全部房源價格，實行明碼標價，且此過程中不得擅自調價。u 。 j+ _39。 m房產論壇,裝修論壇,業主論壇禁止制造房源緊張的虛假氛圍贛州市所有商品房項目不得在樓盤銷售期間對購房人采取集中式銷售，不得制作虛假現象以欺騙購房者，禁止房地產開發企業大量囤積房源，嚴禁發布商品房預(銷)售虛假信息、虛假廣告和未經核實的信息。u 嚴格執行網上簽約認購和購房實名制 ^/ G } c7 Q。 L2 k新浪樂居論壇　　商品房銷售嚴格執行網上簽約認購制度，嚴格實行購房實名制。商品房認購后，非直系親屬間不得更改購房人名字。禁止任何團體和個人以任何形式炒賣房號。經紀機構不得代理銷售預購商品房和炒賣期房；不得在代理過程中賺取差價，或通過簽訂“陰陽合同”違規交易。政策分析：《贛州房地產預售新規》規定的出臺是為了規范當前房地產市場一些違法違規的現象。其對市場所帶來的影響比較深遠刻，這將很大程度上促進當地房地產市場健康發展。防止一些開發商利用非正當手段進行惡性競爭，采用夸大式廣告宣傳和各種手段操控消費者，侵犯消費者權益。但這一規定的實施增加了開發商項目的宣傳難度，對市場發展有一定的阻礙性。第三部分 章江新區現狀及規劃分析一、章江新區發展現狀分析章江新區自然現狀分析（1）江景資源豐富章 江 新 區章 江本案章江蜿蜒流經章江新區周邊，成U字型三面環繞狀，河岸線較長，本區域內許多樓盤位置處在章江沿岸，江景資源豐富，沿江樓盤基本都是采用高層建筑，以最大限度利用江景。（2）環境良好由于章江新區屬于城市中的新開發區域，周邊的尚存有較多原生綠色植被，章江對案是綿延大片的綠色植被，且道路上的交通流量并不大，區域內的空氣比較清新，自然環境保護措施落實較好。章江新區生活環境分析（1）交通良好放射性道路結構圖城市中央公園章江新區作為政府重點打造的未來城市核心區，其市政配套及交通等規劃設計均以高起點高要求為出發點，以實現未來特大型城市對于配套的要求。在章江新區南部，眾多規劃道路已建成或正在建設過程中，項目西邊規劃橋也在前期建設過程中。區域內道路網絡密集，交通方便暢達。 （2）市政基礎配套齊全章江新區中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公園，周邊配套有贛州自然博物館，贛州中學及商業中心等城市綜合體，形成外有章江環抱，內有城市中央公園綠地的立體式水景資源和文化配套設施。（3）南部生活配套不足目前章江新區東北方向開發比較成熟，已初具城市中心規模。但項目所在的南部周邊多為拆遷用地及待開發地塊，居民較少，人口密度較小，各種生活配套欠缺嚴重，但隨著南部各樓盤相繼建設和交通等關鍵性基建配套的逐步完善，生活等配套設施將逐步跟進。（4）生活氛圍缺乏項目所在章江新區南部許多樓盤項目和基礎配套設施仍在開發建設中，有些地方甚至還保留原始未開發狀態，許多地方均無人氣，目前尚缺乏應有的生活氛圍。但目前章江新區東北部已形成較好的繁榮局面，章江新區人口陸續的進入和擴散將緩解這一現象。 分析：章江新區以連接河套老城區的東北部為發展先鋒，目前已初具城市核心區域規模，而本案所在章江新區南部也在積極建設發展中，市政等基礎配套都已先期建好或在建，雖然南部較傳統市中心心理距離較遠，且處于發展建設初期階段，人氣尚顯不夠，但就周邊各種自然景觀和市政基礎配套來說已有良好發展優勢，未來可借助這些優勢獲得發展先機。二、章江新區未來規劃分析規劃功能定位 章江新區土地利用規劃圖規劃為集行政、商務、文化、博覽、居住等多功能綜合區，是贛州城市發展的核心區域和老城區居住、行政、商業商務的主要疏解區域。 規模 （1）人口規模：24萬人。 （2）用地規模：。 （3）建筑規模：規劃總建筑面積約1960萬平方米。 規劃結構體系 本案章江新區景觀節點與軸線規劃圖（1）一軸：重點發展連接贛州老城與未來城區的發展主軸線，形成中央金脊式城市歷史發展延續景觀帶規劃沿客家大道向南過贛江源大道后折西向南，在兩條城市主干道之間呈帶狀發展軸，軸線上串聯城市的主要公共設施，形成贛州市新的市級中心。建設成為環境優美、景觀宜人配套設施完備的城市公共活動帶。 （2）二環：沿章江的生態景觀環和連接各片區中心的社區生活環其中生態景觀環利用章江良好的自然景觀與流向線形，串接東、南、西、北四塊綠地或廣場，并在城市組團之間楔入城市內部，形成良好的城市環境；社區生活環則串接各個片區的公共活動中心，以生活性道路連接，使各個片區中心有機銜接。 （3）三心：行政、文化和商業三個在城市發展軸線上的市級中心其中行政中心位于發展軸北段；文化中心位于發展軸中段，規劃建設市級博物館、大劇院、群眾文化活動中心、會展中心和演藝中心等大型文化博覽設施；商業中心位于發展軸的西南段，規劃集中布置市級商務金融中心。 （4）六片：規劃為一個專業市場片區和五個居住片區本案位于章江新區規劃的五個居住片區之一——第三片區其中客家大道西段的專業市場區，成片發展為以建材、家具、汽車為主的市場群，形成贛州經濟技術開發區工業用地與章江新區居住用地之間的緩沖地帶區域；客家大道以南形成以城市主干道和楔形綠地分隔，相對獨立的五個居住片區，每個片區3至5萬人口。 分析： 從規劃來看，章江新區未來城市功能定位和人口發展規模都具有前瞻性，章江新區的發展潛力毋庸置疑。在未來城市發展主軸帶動之下。新區以行政、文化和商業為中心主體，集合章江新區豐富江景資源和內部生態公園組成立體城市水景景觀，加上以圍繞生態公園的文化教育和醫療休閑等基礎配套，一個多元化、立體化的現代化新城區已初具雛形，城市發展高度和發展潛力具備良好的物質基礎和發展后勁。第四部分 區域房地產市場分析一、章江新區房地產市場現狀多為中高檔項目中航城中央星城由于處在城市未來核心發展區域，未來發展潛力巨大，對于中高層次人才有較強吸引力，目前章江新區板塊各樓盤大多以社會中高檔收入階層為目標客戶，多數為高層、小高層，樓盤開發模式成熟，但同質化較嚴重。 集中了多個實力開發商本區域內集中了省內和國內的多個實力型開發商，如中航集團的幾個項目，這些都是在國內擁有強大開發實力和豐富開發經驗的大型國有企業開發商，其他的開發商也是擁有較強開發實力的省內外發展商。多數樓盤同時規劃或開建嘉福尚江尊品中航公元城目前項目所在區域位置較偏，大部分地塊都是待開發、在開發狀態，時間進度集中化程度較高，周邊配套設施也在同時跟進中，沿章江河岸是較多的待建、在建樓盤。二、章江新區房地產市場發展趨勢功能中心入遷帶動了區域的發展未來章江新區規劃形成以行政中心、文化中心和商業中心為主體架構的城市新區。這些都是引導城市發展方向和開拓城市發展空間的需要，同時也給本區域房地產經濟的發展帶來了新活力。隨著各項目的建設和入住人口的增多，各種市政及生活配套設施將越來越完善，這些將為區域居民日常生活和出行提供極大的方便。市場需求趨勢章江新區定位于未來城市發展核心區域，對于高素質人才的需求特別強烈，這些高素質人才帶來的也是住房等需求，未來隨著西邊開發區和章江新區的發展成熟，高素質人才的市場容量也將日益擴大，市場需求前景良好。市場競爭趨勢：市場競爭越趨激烈，推貨量大由于區域內尚有許多處于開發初期或尚未發售的項目，加上區域內大盤集中、實力型開發商集中和產品線豐富，各大項目將會出現近距離的短兵相接的競爭態勢，市場競爭將越趨激烈。據了解，目前整個章江新區已經集結了近20個地產項目，目前所推出的各種類型產品已達60萬平方米，預計在未來兩年，隨著多個項目的陸續投入市場，每年的推貨量將超過100萬平方米。市場價格趨勢：價格將維持穩定 2010年贛州房地產市場異常火熱，房價水平飛速上漲，帶來的是各樓盤水漲船高的銷售價格，目前價格已至高峰，上漲壓力巨大，隨著房地產市場進一步發展，價格將維持穩定發展態勢，逐步擠出泡沫，形成較合理、理性的市場價格。三、競爭對手項目類別分析開發團隊項目名稱開發商策劃代理物業管理麗江豪庭江西華森房地產開發有限公司深圳智美廣告——云星中央星城廣州云星房地產開發有限公司——廣州利海酒店物業管理有限公司嘉福尚江尊品贛州嘉福房地產開發有限公司合縱連恒——中航 公元城贛州中航置業有限公司————分析：區域內本土與外來開發商均整合了強大的開發陣容，整體水平較高。n 項目板塊內云集了包括本土與外來眾多開發商，大多資金雄厚、開發經驗豐富，并聘請了國際國內知名團隊進行產品設計，在一定程度上提高了區域內整體開發水平。n 在營銷策劃上，基本都邀請了專業的策劃代理公司，無論是外來發展商和本土發展商普遍對于項目營銷策劃比較重視，但整體水平高低不一，存在一定差距。n 就周邊各競爭對手樓盤來看，其建筑風格更多的是采用現代簡約風格，且絕大部分是高層項目樓盤。項目規模項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬平方米）麗江豪庭云星中央星城33嘉福尚江尊品中航 公元城本項目 43．1分析：多以中小型樓盤為主