北京某知名集團發(fā)展戰(zhàn)略報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數(shù)占55%。所有新盤項目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。海淀區(qū)新項目主要集中在中關村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項目則以亞運村及望京地區(qū)為主。1．． 需求分析 近年來我國宏觀經(jīng)濟形勢趨好，國民經(jīng)濟保持了穩(wěn)定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱情。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來竣工量均大于實際銷售量，據(jù)統(tǒng)計截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對銷售市場壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）1． 價格分析： 普通住宅價格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。北京市住宅分區(qū)平均價格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價464840854577554224802721297123681． 影響市場的主要因素1） 價格。價格是消費者考慮的主要因素。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。2） 位置。通勤距離（時間）是購房者考慮的又一個因素， 他們往往青睞于對自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長期空置。3） 品質(zhì)。消費者對住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管 理質(zhì)量要求越來越高，許多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改 變對現(xiàn)有市場的認識，目前市場上適應個人購房的個性 化、多樣化的住宅供應不足。4） 消費觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個逐步適應的過程。 重點地區(qū)分析1）亞運村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。從發(fā)展趨勢上看，亞運村及其周邊仍然是許多購房者首選的地區(qū)。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2）中關村地區(qū)：中關村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國務院關于建設中關村科技園區(qū)的決定，中關村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項目開始升溫。目前中關村地區(qū)的項目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關村科技園的建設，該地區(qū)基礎設施的進一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。 中關村地區(qū)上市供應項目均價為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價位。據(jù)統(tǒng)計，當前中關村中心區(qū)在售面積約261萬平方米，主要項目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。根據(jù)中關村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項目將嚴控審批。因此，中關村地區(qū)的物業(yè)價格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項目，由于其周邊商品房供應量將會越來越小，需求會大于供給，因此其價格有進一步上升趨勢。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)。 本地區(qū)的項目為普通住宅類的中檔價位，均價多數(shù)在48005300元左右，在售項目有圣馨大地家園、風格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應量為129萬平方米。本地區(qū)住宅漲勢已被廣大購房者認同，因此項目普遍銷售情況較好。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計，本地區(qū)供應總量為148萬平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項目較多，均價保持在6000元/平方米左右，其總體價位要比北部的低至1000元/平方米。盡管南城的各項基礎設施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。 住宅二級市場與一級市場聯(lián)動反應 開放住房二級市場，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強住房購買力，進而促進一級住房市場的消費。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價格等優(yōu)勢，又會受到一些暫時不具備購買新房能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級市場的消費，促使一級市場作相應的調(diào)整，使價格更趨合理。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎設施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項目將成為今后房地產(chǎn)市場的熱點，逐漸形成幾個相對獨立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時這些地區(qū)的商業(yè)將會大幅度增長。 市場預測1） 未來幾年內(nèi)的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢。根據(jù)對85年以來住宅竣工面積的回歸分析，預計2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。2） 隨著人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，未來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。根據(jù)對85年以來住宅銷售面積的回歸分析，預計2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。 根據(jù)北京市2010年遠景規(guī)劃，到2010年要實現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計資料顯示，截止到1999年底，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達到840萬平方米。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大。3） 總體價格仍會走低。隨著個人購買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會越來越大，但其整體價格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢可以預見，近12年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢，年降幅達3%。總體價格趨勢是穩(wěn)中有降，但不排除個別熱點項目價格上揚。4）中關村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購房者首選地區(qū)是亞運村地區(qū)，占17%，同時亦有16%的購房者首選中關村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。5）雖然供應量和需求量在未來幾年內(nèi)都會有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。這樣，供大于求不可避免，市場競爭將越來越激烈。．經(jīng)濟適用房市場分析．1供應分析 北京市經(jīng)濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經(jīng)濟適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟適用住房計劃開復工面積918萬平方米，因此在今后23年內(nèi)全市的經(jīng)濟適用房供應量將會大大超過去年。 銷售情況從目前市場情況來看，經(jīng)濟適用房總體銷售形勢較好，99年共銷售100萬平方米。特別是幾個距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。至于位于郊區(qū)甚至遠郊區(qū)的眾多經(jīng)濟適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當，但由于此類住房遠離城市，交通不便、配套不全，孩子就學難。因此，不具備購車財力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。 市場預測 2000年計劃開復工面積為918萬平方米，如此巨大的供應量將在23年內(nèi)竣工，屆時能否在得以消化仍是未知數(shù)。1999年已銷售的經(jīng)濟適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經(jīng)濟適用房的銷售可能不會再有99年的“火爆”場面了。同時關于限制經(jīng)濟適用房購買對象的有關政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。．1． 供給分析北京市于1995年開始對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控，限制外銷項目的審批，但外銷公寓的供應卻連年遞增。這主要是由于前幾年批準的項目陸續(xù)交付使用。另外由于外銷寫字樓市場不景氣，發(fā)展商改變物業(yè)功能。93年99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。今年上半年推出的高檔公寓17個，總建筑面積200萬平米。其中，外銷公寓5個，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近。由此可見，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認知區(qū)。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。朝陽區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿Γ涓邫n公寓主要面向國內(nèi)客戶。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率 需求分析從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設計精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個典型的例子。由于金融危機的影響，97年99年高檔公寓的價格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場已經(jīng)有所升溫，市場銷售已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖。現(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價1800美元左右，與去年同期基本持平。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務市場上，對于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。然而，需求總量的減少已是不爭的事實。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設計和建筑標準已逐漸接近外銷住宅的水準，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對購買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當一部分外銷公寓項目從市場銷售活動的開始階段，就將目標市場定位于國內(nèi)消費者。但真正高檔次的住宅項目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當一部分為投資。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺地區(qū)的人士、海外歸來人士。另外，還有一定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領導者、律師、文體明星等。中關村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國內(nèi)企業(yè)的高層領導者、律師、文體明星及從事高新技術的人員為主。 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達78%。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無論從售價還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價格都最高的，其平均售價為12949元/平方米，平方米。 較早推出的項目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿(mào)公寓等。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓繼續(xù)建造。由于東二、三環(huán)的售價及租金已進行了一段時間的調(diào)整，預計今后大幅下調(diào)的可能性不大。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個熱鬧地段整體供應量逐漸增大，新項目數(shù)量增多。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價格為9156元/平方米， 元/天平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項目無論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準，但該地區(qū)供應量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應量，仍是個未知數(shù)。3) 中關村地區(qū)中關村核心區(qū)目前高檔公寓的供應量相對較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會展中心。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國內(nèi)客戶，屬于中低檔次。因此該區(qū)域公寓的平均售價和租金相對較低，平均價格為8900元/平方米，平方米。此地區(qū)公寓以銷售為主，但只有萬泉新新家園的銷售情況較好，而其它的內(nèi)銷公寓由于沒有特色，銷售情況一般。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。隨著中關村高科技園區(qū)的建設，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來越好。區(qū)域內(nèi)高級公寓將有著廣闊的前景，萬泉新新家園的熱銷足以說明這一點。從區(qū)域本身情況來看，該區(qū)域的項目仍將有一定的漲價空間。．5市場預測由于供應量較大，市場總體的供大于求狀況會在23年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會很大。在租務市場上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴重，但在中關村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應求，租金維持在較高的水平上。由于總體市場壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預計近期內(nèi)仍會維持這種狀況。、別墅市場．1 市場供應自95年起，別墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項目，近期北京市