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北京某項目樓市分析報告(編輯修改稿)

2025-08-30 01:20 本頁面

　

【文章內容簡介】國、瑞典、日本、韓國的使館官員購買，京潤水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅，都有超過半數的使館人員買走。在各個時期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩定的客戶來源。（3）港、澳、臺同胞及外地駐京機構是購買外銷別墅的新生力量。隨著香港、澳門的回歸，來京經商的港、澳、臺同胞數量不斷增多，環境優美的城郊別墅是他們追求的目標。外地駐京機構購買別墅的數量也有一定比例，并且逐漸擴大。健翔山莊全部住戶均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。（4）別墅內銷市場迅速發展。90年代初期別墅并沒有內銷市場，隨著人們收入的增長，對生活質量要求的不斷提高，房地產業精英、IT產業新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。目前，內銷別墅買家分為兩類，一類是購買后自己居住，另一類是用于投資購買后出租以獲得較高的租金回報。隨著經濟形勢的轉好，加入WTO日益臨近，住房按揭貸款的實施，第二類買主呈明顯上升趨勢。三、2001年北京別墅市場租售情況分析別墅銷售價格走勢趨于平穩1992年底北京市第一個別墅項目——麗京花園落成并投入市場，當時售價為2400美元／平方米，創下了當時居住物業的天價。1995年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅1萬余套，價格仍居高不下，但平均售出率只有35％。1991998年仍有大量別墅竣工，市場供給注入速度大于消化吸收速度，價格出現下跌態勢。1992000年，由于少有新建別墅投入市場，存量別墅處于平穩消化階段，但是受到宏觀經濟環境形勢不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價格依然有小幅下滑，別墅交易市場保持平淡。1999年底到2001年底，價格基本保持平穩，升降幅度不大。別墅市場平均價格以市區為中心向外遞減附表—（元/平方米）區域銷售價格區域銷售價格亞北—昌平10647機場路—順義13757海淀上地7211經濟開發區6900通州4720遠郊3328市區24485大興—豐臺10708平均銷售價格9580l 2001年北京市別墅的平均售價約為人民幣9580元／平方米左右。l 市區內別墅平均售價在3000美元／平方米左右，其中最高價為東南二環旁的怡龍別墅開價為4000美元／平方米，市區內的別墅少而金貴。l 除市區外，位于機場路順義地區的別墅售價最高，均價在1600美元／平方米，約為人民幣13757元／平方米。本地區的別墅中約90％為外銷，并且有幾個市場口碑好、入住率高、買房租房檔次高的別墅如：香江花園、龍苑別墅、名都園等。l 別墅售價超過人民幣10000／平方米的還有亞北至昌平、大興、豐臺地區。l 售價在人民幣3000－4000元／平方米的分布在海淀——上地、通州地區。價位最低的是人民幣2000－3000元／平方米的低檔別墅（有些為非法開發項目），分布在頤和園地區。l 從整體市場來看，售價在人民幣5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的別墅數量相等，共占70％的份額，其余為中間價位。別墅售價最低的地區為遠郊約每平方米3300元左右。2001年出租型別墅數量在不斷增加自1998年以來，別墅市場比較低迷，大量別墅積壓。開發商被迫改變經營策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會所等出租。1999年，一些有競爭力的別墅如，香江花園、京潤水上花園等加入租賃市場，出租別墅數量增多，由于別墅需求有限，出租市場競爭日益激烈，平均租金也下調了15％，在15美元／平方米月左右。目前，除少量出售別墅外，大部分別墅均采取了出租方式。四、2002年北京別墅市場發展趨勢分析北京市別墅市場經歷了由熱到冷再趨于平穩的變化過程，新世紀的別墅市場將出現以下趨勢和特征：短期內別墅供應量有限由于北京市控制高檔居住物業的投資規模，1995年以后尚無新的別墅立項?，F在供應市場的只有一些租售情況較好別墅的二期、三期工程，或是以前立項并未開工的項目，但是總的供應量較少。目前，政府也沒有關于別墅投資建設的新政策出臺，因此，近期內投入市場的別墅現房將不會大量增加。別墅需求將有明顯增長 2001年初以來，別墅銷售呈增長態勢，一些別墅項目如北辰花園別墅、太麗花園別墅已經售完，大部分現房別墅銷售率有不同程度增長。別墅需求增長的原因有：宏觀經濟形勢的好轉。據有關部門統計，2001年上半年北京市經濟發展速度達到12％，住宅市場出現了供求兩旺的局面，別墅市場作為其中的一個子市場，也在沉寂中緩緩復蘇。中國加入WTO。開放的北京必然迎來更多的國外人士和港、澳、臺同胞，以外銷為主的別墅將會取得更佳的租售業績。北京市放寬對購買別墅的貸款，為別墅市場提供了強大的貨幣支持。目前，大多數別墅提供按揭貸款，使IT產業等高科技行業的高薪階層購買別墅更加

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