國際廣場融資商業計劃書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。同時，在政策指導和刺激下，市民對住宅的潛在消費需求繼續得以釋放。、某市辦公空間資料分析本項目地處某市真正的CBD中心，因而其商業價值是無可比擬的，更因為其地理位置的優越，天然展示了一種大家的氣魄，標榜了一種上流階層的頂級生活品質，因此，可以從以下幾個方面發現它的價值：首先是CBD的居住滿足感與投資回報的比例，這是決定CBD面貌的根本因素之一。一個在CBD購房的業主必然面臨巨大投資回報的誘惑；另外一個與上面相關的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進程度。居住在CBD的相對便利性和滿足感很大程度上取決于通往CBD的交通成本和目標項目周邊的配套發達程度，而南門在這一點上有著良好的基礎，更不用說其建筑群內部便利的環繞交通體系，將回味業主帶來更為方便、快捷、高品質的生活之感。、項目高檔住宅比較分析樓盤名稱起價均價最高價地理位置天幕闊景835088809260高新十字御 城430050606250小南門楓葉新都市420045905300高新二期從以上圖表可以看出，第一，某房地產市場住宅類的高端產品不多，而且其地理位置都不理想，不能展現相映層次的樓盤的價值；第二，與本項目臨近御城依據環城公園的綠色景觀抬高房價為5060元/㎡，而本項目俯視大南門的氣魄更能提升樓盤價值，僅此一點，某國際廣場的高檔住宅的價值不僅僅是5060元/㎡。所以，某國際廣場的高檔住宅的推出，不僅是價值的體現，更是身份和地位象征。、項目地價分析隨著經營城市的理念不斷落實，某市土地市場也日益成熟、正規。土地使用權經拍賣后，地價不斷走高，大宗用地如：錦園、動物園到2002年9月28日拍賣的南二環群賢莊附近用地(，規劃總建筑面積106232M2)，最終拍出23800萬元的價格被陜西均利集團購得，折合樓面地價2240元/m2。與之對比，某國際廣場所處的地理位置、歷史位置、文化位置與政治經濟位置，樓面地價僅1331元/m2，其價值潛力毋庸置疑。第三篇 某國際廣場項目規劃與進展由于本項目特殊的地理位置及其特殊的社會經濟意義，要求本項目的規劃建筑設計理念具有一定的時代意義及代表意義，達到與時俱進的社會現實意義。項目開發設計構思：“傳承千年人文思想，融匯現代建筑理念，十三朝古都的標志某的、中國的、世界的……”正因為其特殊的歷史價值及社會價值，本著對歷史負責、對社會負責的態度，我們針對本項目的設計，作了大量的論證考察工作，先后聘請了包括美國KPF建筑設計事務所、美國著名建筑師蓋斯勒、法國著名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設計事務所、澳大利亞柏濤建筑設計事務所以及中國著名建筑設計專家張錦秋大師等在內十余家事務所參與方案修改，經過國內四家專業的大型設計院設計方案，省市規劃院及規劃局的相關部門邀請國內著名的建筑、規劃專家作了20余次方案評審，對十八套設計方案作認真切實的研討，最終確定了由北京市建筑設計研究院設計的方案作為施工的依據。北京市建筑設計研究院的方案設計充分考慮了作為某標志性建筑的項目特色，因而在本項目的規劃建筑設計中切實可行的注意到：適應性：為建筑使用用途可能發生的改變而作出的智力上的考慮；低能耗：半數的能源由建筑物消耗，而對建筑設備的維護費用遠遠高于前期的投資，建筑師所面臨的挑戰是發展利用可持續性的建筑從而減少能源消耗和環境污染；低造價高質量：滿足當前的需要而又不妨礙后代的需要的發展方式；仿生墻：能夠對外界溫度、光照條件和用戶需要作出反映的建筑物外墻；程序化建筑：能夠容易地改變其功能以適應新需要的建筑；服務空間/主體空間：作用區與服務區的清晰分隔，例如租售的辦公空間與核心體（電梯、樓梯、升降機和其它機械系統）的清晰分隔；大眾空間：滿足人的基本需要的公共空間；建筑精神：對待鄰里和環境的積極態度；靈活性：可變化性——能夠適應不同的需要。但是，某國際廣場與某明城墻隔路相望，因而必須考慮到本建筑群與周邊建筑及環境的相互關聯及意義，所以我們同時考慮到中國古典傳統的建筑語言符號的應用，融合現代建筑的表達手法達到完美的結合。站在時代的角度看，城市往往可以比喻為一個精通發展策略的企業組織。一個城市，為了確保自己的“標牌形象”，就一定要具備立足于全新觀點的現代氣質，象征時代，能在人們心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。這也是我們設計某國際廣場的基本出發點。從建筑工程的角度講，項目在建設上力求新穎、先進，并著重在智能化和環境建設方面體現時代精神。某國際廣場運用系統工程的觀點，將結構（建筑環境結構）、系統（智能化系統）、服務（住、用戶需求服務）和管理（物業運行管理）四個基本要素進行優化組合，提供一個既投資合理，又擁有高效率的優雅舒適、便利快捷、高度安全的環境空間。項目通過設計和建設，將OAS辦公自動化系統、BAS樓宇設備自動化系統、CAS通信自動化系統以及SCS結構布線系統緊密集成，全面體現在某國際廣場的各個空間層次，充分滿足金融、商貿等產業對提高工作效率，激發創造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸的智能環境的要求，將完美展現建設智能化這一科技時代的象征。環境是智能建筑的支持平臺。該項目設計把某國際廣場建筑的綠色環保體系看作城市總體綠化環境的組成部分，給予了充分的重視，并力求形成自己獨有的特色。總用地面積總建筑面積總建筑密度道路停車場面積綠化面積3191325874354％76909573容積率綠化率地上建筑面積地下建筑面積停車數％％192765659781000、100米高商務樓及五星級酒店1樓是下部連體的酒店式管理的商住樓，總建筑面積9萬平方米。下部包括國際名品店和國際連鎖俱樂部，十四層以下可作為現代化智能辦公3A級寫字樓，十五層以上為設立私人衛生間的商住房，可以為高級管理人員提供便利的生活工作條件。12樓頂層還可以根據需要改為躍層套型。地下室除統一車庫機房外另留有內部餐廳、廚房及物業管理用房。、85米高酒店式公寓3＃樓是矩形板樓結構。定位為公寓式酒店。3樓平面矩形，體型為板樓，每層面積1500~2000平方米。地下三層為機房車庫；地下一層為內部用房，首至二層空間形成入口二層大堂，三至二十三層為標準層，設兩組垂直交通信道，電梯共8部，分高區3部、低區3部，還設兩部消防電梯。核心筒內還有公用廁所、服務間和機房等。、四棟十層40米高寫字樓44444為銀行辦公樓，每層近1200平方米，高度在40米以下。地下一層和地上一層為大型城市商業購物中心。十層四棟銀行辦公樓（44444）的建設性質、規模、功能、面積、高度相同，體量、外形又對稱式的方墩辦公建筑。作為銀行的辦公樓，各樓使用和出口完全獨立。為了建筑群體形象完整，各樓與大商場毗連（使用可分開）。各建筑從地下到地上十層使用又能完全獨立分開，地下二層作為統一的機電用房；地下一層為各獨立的內部辦公、金庫等；每棟設三部電梯，其中一部兼消防電梯。核心筒內還有衛生間、開水間、機房及輔助用房。、開發步驟項目分為兩期開發，一期為3＃，二期為1＃樓。、目前工程進度項目2002年12動工，目前正進行一期土方工程，預計2003年8月正負零，2003年12月底封頂。充分考慮到“某國際廣場”項目的市場推廣計劃、