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白云永泰可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2026-07-16 09:02 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡介】的投入使用，白云機(jī)場的搬遷，是利好因素。 ②、項(xiàng)目劣勢： A．目前處于飛機(jī)航線下，噪音影響較大。 B．項(xiàng)目西面是大片農(nóng)田，影響景觀。 C．項(xiàng)目四邊有農(nóng)田排洪溝渠，影響小區(qū)規(guī)劃。 D．與安居工程的白云花園相鄰，影響項(xiàng)目的形象定位。 E．公交車站離項(xiàng)目所在地距離較遠(yuǎn)，影響購買者的出入。白云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 11 頁五、項(xiàng)目機(jī)會(huì)因素分析 ①、主題式住宅市場前景看好從廣州市住宅商品房供需狀況分析，主題式園林小區(qū)住宅及環(huán)保健康型住宅，前景總體看好，存在進(jìn)一步發(fā)展的空間。 ②、周邊住宅市場存在的空缺 A．項(xiàng)目附近的多層住宅，均是檔次較低的住宅，屬安居房工程類別。 B．新廣從路段的住宅樓盤，檔次參差太大，一則為高檔樓盤，二則是低檔樓盤，處于中檔的樓盤相對(duì)很少。 C．項(xiàng)目地塊在白云區(qū)內(nèi)屬小型項(xiàng)目，建筑以多層和小高層為主，在 7— 14 層住宅為宜，售價(jià)應(yīng)在 4300— 4600 元 /M2之間，相對(duì)同類的樓盤較少，競爭激烈程度不大。 ③、項(xiàng)目投資前景分析今年，隨著“三年一中變”的進(jìn) 一步深入，交通路網(wǎng)的改善，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)向郊區(qū)傾斜，郊區(qū)在空氣、環(huán)境及小區(qū)的配套等方面往往比老城區(qū)好得多，而且通過番禺、花都的撤市設(shè)區(qū)，內(nèi)外環(huán)合圍，地鐵修建等措施，市區(qū)與郊區(qū)進(jìn)一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢在進(jìn)一步顯現(xiàn)，北郊的花都、白云區(qū)將成為熱點(diǎn)。項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)侔自粕骄案拍顓^(qū)域，附近區(qū)域集中有較多的大型開發(fā)項(xiàng)目，高、低檔樓盤均有，白云堡豪苑、保利白云山莊等樓盤以別墅為主，價(jià)格在 10000 元 /M2 以上，倚綠山莊、頤和山莊、松園山莊等樓盤以洋房為主，價(jià)格在 6000— 8000 元 /M2之間，低檔樓盤有白云花園、白云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 12 頁創(chuàng) 業(yè)園等價(jià)格在 3000 元 /M2 左右。中樓樓盤形象的雍濤居，價(jià)格在40004500 元 /M2之間。附近區(qū)域高、低檔住宅均齊，目前欠缺的是獨(dú)具品味，精品型的中檔樓盤，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位，鎖定在中檔水平，價(jià)格定位在中檔水平，以唯美居家的形象出現(xiàn)，對(duì)購買者的吸引力較大。隨著新機(jī)場的動(dòng)工，白云機(jī)場將在 3 年后遷出，新廣從路將開辟公里長的休閑綠化帶，對(duì)于目前正處在航線之下的項(xiàng)目是極利好的因素，結(jié)合以上的因素綜合，該項(xiàng)目前景看好，有著其他區(qū)域難以比擬的優(yōu)越居住自然環(huán)境、有潛在升值的有利空間。白云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 13 頁第二部分項(xiàng) 目規(guī) 劃設(shè) 計(jì) 方案規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表規(guī)劃總用地 53096 ㎡總建筑面積 106192 ㎡總建筑面積（地上） 93992 ㎡其中居住建筑面積 85292 ㎡配套公建面積 3180 ㎡商場 4520 ㎡會(huì)所（地上） 1000 ㎡容積率中心綠化面積 12800 ㎡綠地率 32% 建筑密度 23% 地下總建筑面積 10800 ㎡其中機(jī)動(dòng)車庫面積 6792 ㎡自行車庫面積 1200 ㎡設(shè)備房面積 1408 ㎡會(huì)所（半地下） 1000 ㎡規(guī)劃戶數(shù) 1080 戶規(guī)劃總?cè)丝? 3780 人居住人口毛密度 712 人 /公頃人均集中公共綠地㎡ /人白云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 14 頁公建配套一覽表 1 幼兒園 800 ㎡ 2 綜合商店 500 ㎡ 3 藥店 200 ㎡ 4 日雜商店 100 ㎡ 5 居委會(huì) 50 ㎡ 6 物業(yè)管理 50 ㎡ 7 衛(wèi)生所 50 ㎡ 8 公廁 50 ㎡ 9 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 30 ㎡ 10 配電房 50 ㎡第三部分開發(fā) 建設(shè) 經(jīng) 營方案本項(xiàng)目共分兩期進(jìn)行開發(fā)，第一期為北面 15 棟 12 層帶電梯商住樓 (首層架空做配套 )，建筑面積為㎡ ,其中住宅建筑面積為㎡；商場建筑面積為 4520 ㎡；公建配套建筑面積為㎡。第二期為南面 6棟 12 層帶電梯住宅樓 (首層架空做配套 ), 建筑面積為㎡ ,其中住宅建筑面積為㎡。建設(shè)期為 3年。白云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 15 頁第四部分項(xiàng) 目投資估算一、開發(fā)成本 1．土地成本 1）土地使用出讓金 (按建筑面積計(jì) ) 250 106192= 萬元 2) 征地費(fèi) (按 80萬 /畝計(jì) ) 80 ( 15)= 萬元合計(jì) : 萬元 2. 建安工程費(fèi) 住宅建安工程費(fèi)組成匯總表序號(hào) 項(xiàng)目單價(jià)（元 /平方米）工程量（平方米）金額（萬元） 1 樁基礎(chǔ) 90 85292 2 土建工程 800 85292 3 水電安裝 180 85292 4 電梯 100 85292 5 消防 60 85292 6 通訊 10 85292 7 煤氣 10 85292 8 對(duì)講話系統(tǒng) 15 85292 9 有線電視 4 85292 10 地下室費(fèi)用 200 85292 11 綠化工程 125 106192 12 合計(jì) 1594 85292 白云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 16 頁商場建安工程費(fèi)組成匯總表序號(hào) 項(xiàng)目單價(jià)（元 /平方米）工程量（平方米）金額（萬元） 1 樁基礎(chǔ) 90 4520 2 土建工程 800 4520 3 水電安裝 180 4520 4

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