濱州市項目總體策劃營銷報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的興起為濱州市旅游業進一步加快發展奠定了堅實基礎。除了旅游經濟本身所帶來的效益之外，由旅游發展所帶動的周邊相關產業也開始逐步發展起來，不同類型經濟的發展形成一種互動效應，這使得濱州市經濟有可能在更高的起點上得以發展。2003年，濱州市成功舉辦了全國摩托大賽、全國摩托艇大賽、全國青少年乒乓球大賽等六項賽事。這些活動賽事不但讓人們重新認識了濱州，而且為濱州經濟及旅游事業的發展涂上絢麗的一筆。 紡織業濱州市擁有亞洲最大的棉紡織企業棗山東魏橋棉紡織集團。濱州魏橋科技工業園是山東魏橋棉紡織集團的高檔純棉織物生產、出口基地和高檔服裝面料研究、開發中心，一期工程占地643畝，總建筑面積40萬平方米，計劃投資總額15億元?？偨ㄖ娣e32萬平方米的通用標準工業廠房和9萬千瓦的熱電廠，預計2002年5月投產。濱州活塞工業園是繼濱州魏橋科技工業園之后的又一進區大項目?？偼顿Y15億元，占地面積1155畝。一期工程投資6億元，占地 800畝，已于2002年3月動工，預計2003年6月建成投產。濱州市自營進出口企業自營出口創匯快速增長。據海關統計，同比增長42％。出口骨干企業勢頭強勁，自營出口過千萬美元的企業有4家，分別是魏棉集團、華紡股份、亞光紡織、春曉制衣，％，％。其中魏棉集團實現自營出口創匯25797萬美元，％，％。 城市重點產業發展前景預測 旅游業濱州未來的旅游產業主要包括商務旅游和觀光、購物旅游兩個部分。商務旅游主要指以洽談生意、會晤或交流信息為目的旅游活動，隨著濱州經濟建設的不斷發展，特別是濱州國際會展中心的建立。各種會議旅游及大型商務活動日漸紛繁，越來越多的大型會議、國際各種大型博覽會、交易會來此舉行。為此推動城區“會展經濟”的發展，“會展經濟”的發展意味著濱州的經濟地位正備受外界矚目，預計商務旅游未來將會不斷得到提升。觀光、購物旅游濱州市的第十個五年計劃綱要中，旅游產業的目標是：要充分挖掘人文、自然、社會等旅游資源，突出發展生態農業觀光旅游、休閑度假旅游和民俗旅游，在完善鶴伴山國家森林公園、魏氏莊園等旅游景點配套設施功能的基礎上，加快建設孫子文化城、鄒平長白山旅游區和博興麻大湖的旅游開發。積極爭取納入全省旅游布局。從而把濱州建設成為特色鮮明、國內外知名的旅游目的地，并將旅游業發展成為本市新的支柱產業。2002年濱州市制定了“四環五海”的規劃。規劃中四環五海以公路建設為龍頭,以水利建設和城郊農業結構調整為兩翼,集園林與湖水于一色,融產業、生態、文化為一體,實現人與自然的和諧共處,經濟社會與資源、環境的協調發展。主要內容包括四環:即環城公路、環城水系、環城綠帶、環城風景帶。環城路,借助20220國道改線,修建一級路標準的東外環路、北外環路。西外環路,借助西區開發和縣鄉路建設,修建一級路。南外環路,借助黃河大壩淤背加寬,修建外環路。環城水系,依托原朝陽河開挖東環城河。依托原西沙河拓寬為西環城河。沿北環路開挖北環城河。疏通并加寬南環城河。環城綠帶,分別在公路和河道兩側形成三組林帶。環城風景帶,逐步建設八大風景點,形成環城風景帶。五海:即在張肖堂干渠渠首西側建成南海在濱州職業學院農業高科技園以北、渤海九路兩側建成北海。在黃河八路兩側、渤海十八路至渤海二十路之間建成中海。在新城區西北方向、西沙河東側建成西海。依托已建成的東郊水庫完善東海。“五?！币巹澋某雠_，增加了濱州的旅游資源，改善了濱州市區無旅游的尷尬境地，提高了濱州的旅游地位，完善了濱州市的旅游結構。濱州市五年旅游產業發展速度預測指標2003年2004年2005年2006年2007年一、接待國內游客（萬人次）國內旅游收入（億元）人均消費（元）二、接待海外游客（人次）75009600125001750025000創匯收入（萬美元）120折合人民幣（億元）人均消費（美元）合計（億元）全市GDP占全市GDP的比重 其他重點產業濱州將進一步發展紡織業及電子業，未來幾年內重點發展的產業有：工業項目、高新技術產業（電子、精細化工、新材料、服裝、醫藥、生物工程等）、農副產品國際標準深加工、城鎮基礎設施建設。在加快農業、工業、基礎設施領域招商的同時，加大對科研、教育、文化、衛生、商業服務等第三產業領域的招商。重點重點發展的項目有：經濟開發區各類園區建設、以活塞為主的國際汽車配件中心建設、以家紡為重點的棉紡織業和服裝加工項目、小營鐵路北延工程及鐵路公路大橋建設、濱州現代物流中心建設、農副產品深加工項目、有機蔬菜（食品）基地建設項目。 三、城市資源狀況分析 城市資源狀況濱州市作為黃河三角洲的主要開發區，各種自然資源十分豐富，是中國最有發展潛力的地區之一。土地資源：濱州市地域遼闊，土地資源豐富，擁有土地 萬公頃，其中耕地占 % ，水域占 % ，牧草地占 %, 園林地占 % ，其他用地站 % ，未開墾土地占 % 。灘涂與淺海：濱州市有海岸線 公里，海域內潮間帶均為淤泥沉積而成，跨度大，灘涂寬廣有 萬公頃。潮間帶地表生物 52 種，地下鹵水儲量豐富，使濱州成為山東省重要的原鹽生產基地、鹽化工基地和海水養殖基地。礦產資源：全市已探明的礦產有 26 種，已開發利用的 15 種。其中石油總儲量 6 億噸，天然氣總儲量 164 億立方米；銅礦儲量 4 萬噸，建筑石料儲量 億立方米，麥飯石儲量 1 億噸；貝殼可利用儲量 1600 萬噸；煤儲量 25 億噸；整個海涂 C+D 級鹵水礦資源儲量 億立方米。人力資源：全市高等學校年招收本、?？粕?4000 人，成人高中等學校年招生 3000 人，各類成人技術培訓學校年培訓 萬人次；年勞務輸出 2 萬余人，其中大中專、技校生 5000 人。 城市資源開發利用前景預測土地資源：由于本市土地資源豐富，%，在未來幾年內政府將充分利用土地資源，通過拍掛的方式鼓勵開發商積極開發以促進本市的經濟發展。人文自然景觀資源：濱州市現有的四環五海規劃將是未來開發利用的重點，以中海為中心，在周邊地區增設大型購物中心、星級酒店、餐飲娛樂并配以橋梁、道路建設，將形成西部人文兼自然一景。第二章 城市房地產市場環境分析一、城市房地產市場現狀分析（資料及來源：濱州市建委、市場調研） 城市房地產開發結構分析 區域劃分根據濱州市傳統的地域劃分，結合濱州新規劃，對濱州市的區域進行劃分：老城區：東起新205國道（東外環路），南至南外環路，西到渤海十一路，北至新220國道（北外環路）。新城區：東起渤海十一路，南至南外環路，西到渤海十八路，北至新220國道（北外環路）。開發區：東起渤海十八路，南至南外環路，西到西外環路，北至新220國道（北外環路）。在濱州市的城市規劃中，開發區和新城區都屬于剛開發的“新城區”因此被合稱為西區（新區）。濱州市全社會固定資產投資及增長比例圖年份1999年2000年2001年2002年2003年固定資產投資（萬元）59280371200085973410806561980000增長（%）%%%%%（以上數據來源濱州統計年鑒（手冊）2003，作者單位：濱州市統計局）作為拉動國民經濟增長的重要力量，固定資產投資一直在GDP中占有很大比重。從以上圖中可以看出，濱州市固定資產投資額近幾年增幅較快，固定資產投資增勢強勁，2002年全社會固定資產投資突破100億元。2003年以城市建設、工業更新改造投資為主的固定資產投資力度不斷加大，全市固定資產投資在連續四年高速增長的基礎上，2003年再上新臺階，全年完成全社會固定資產投資198億元，%，增幅明顯幾乎翻番，是近年來投資發展最快的一年，固定資產的穩定增長，有利于拉動國民經濟的持續增長，直接促進城市基礎設施的完善，改進工農業生產能力，提高人民的生活水平。2003年全年共新批外資項目62個，%。%%可以看到固定資產投資拉動，和外來資金的大量注入帶動了濱州城市經濟和城市建設的高速發展。年份全社會固定資產投資（萬元）房地產開發投資（萬元）房地產開發投資占全社會固定資產投資比重（%）住宅投資占全房地產開發投資的比重（%）19995928033848%%200071200010164%%200185973419701%%2002108065644237%%2003198000057000%%從1999年至2003年，五年以來濱州的房地產開發投資在穩步遞增中。雖然2003年房地產開發投資占全社會固定資產投資比重有所下降，%。住宅投資一直占到全房地產開發投資的比重70%以上。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重相對較小，住宅投資占全房地產開發投資90%以上，這反映了濱州房地產業的現狀，房地產開發仍是在以“住”為主，投資、商用物業相對較少。說明濱州的房地產市場剛剛起步，同時也預示著濱州房地產發展空間非常巨大。 城市房地產市場需求狀況分析濱州市近五年房地產項目銷售額情況 計量單位：萬元年份商品房住宅寫字樓商業用房199924432443002000654858730675200112045839321030652002219581590206056200327685263502281107濱州市近三年房地產項目銷售面積情況 計量單位：萬平方米年份商品房住宅寫字樓商業用房199900200002001200202003以上顯示，銷售額達27685萬元，較2002年有明顯的提高，%%。 城市房地產市場總體價格水平分析二、城市房地產片區分析（資料及來源：城市規劃及歷史沿革、市場調研） 城市房地產歷史沿革和中國經濟一樣，濱州的房地產也經歷了計劃經濟到市場經濟的轉變，隨著人口的增多，城市居民從最初的單位福利分房，逐漸發展到單位集資買房，房改房和商品房的相應出現。而隨著濱州經濟的進一步發展，加上國家政策鼓勵，本市房地產市場也漸漸熱起來，產品的供應量逐步上升，商品房由最初的無人問津到現在的排隊購房