贛州約翰尼體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2萬(wàn)元。以每個(gè)球場(chǎng)占地1100畝計(jì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。高爾夫球場(chǎng)如果利用價(jià)值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺(tái)地等，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值會(huì)更大，尤其在海南這樣有大量未利用土地的經(jīng)濟(jì)落后省份，這一優(yōu)勢(shì)更顯突出。　　海南球場(chǎng)平均員工在300人左右，其中約70%雇用的是球場(chǎng)周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場(chǎng)做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場(chǎng)做球童，大大地改善了球場(chǎng)所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時(shí)也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。　　根據(jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國(guó)內(nèi)外高端客源，有效延長(zhǎng)游客停留時(shí)間，促進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長(zhǎng)型向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變的重要力量。　　未來(lái)3至5年，海南旅游業(yè)的工作重點(diǎn)是提升在國(guó)際客源市場(chǎng)的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國(guó)游客的國(guó)際度假旅游目的地。高爾夫?qū)τ诟纳坪Ｄ下糜螛I(yè)客源結(jié)構(gòu)、提高境外客源比例、促進(jìn)海南旅游國(guó)際化將發(fā)揮重要作用，還直接帶動(dòng)航空、酒店、餐飲、會(huì)展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的20%是在高爾夫球場(chǎng)邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國(guó)際會(huì)議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對(duì)話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。海南省唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個(gè)跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會(huì)議，幾乎一半的會(huì)議都安排有高爾夫內(nèi)容。高爾夫改變了海南長(zhǎng)期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對(duì)于海南提高國(guó)際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對(duì)外交流、促進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用。　　海南球場(chǎng)基本上都是旅游度假型球場(chǎng)，70%以上的客人來(lái)自島外，因此球場(chǎng)同酒店業(yè)一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的112月的冬季，由于國(guó)內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場(chǎng)大多封場(chǎng)，大批客人前來(lái)海南打球，這4個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)旺季；每年的9月的夏季，海南氣候炎熱，國(guó)內(nèi)外客人來(lái)海南打球的人數(shù)很少，這6個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)淡季，10月為經(jīng)營(yíng)平季。　　海南球場(chǎng)在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很不穩(wěn)定。高爾夫發(fā)達(dá)國(guó)家在球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中有一個(gè)著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提供了80%的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入，而海南球場(chǎng)的“四八定律”則只能作另外一種解釋：4個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季對(duì)8個(gè)月的經(jīng)營(yíng)淡(平)季；在4個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季中創(chuàng)造了全年80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入。海南球場(chǎng)(18洞)，但目前全年接待量平均只有2萬(wàn)多人次，不到接待能力的25%，良好的球場(chǎng)設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒(méi)有收到應(yīng)有的經(jīng)營(yíng)效益。　　國(guó)際和國(guó)內(nèi)大多數(shù)球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐表明，如果一個(gè)球場(chǎng)的選址不發(fā)生失誤，那么在目前和今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，海南球場(chǎng)的盈利模式為(不計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和會(huì)員證銷售收入，只依靠經(jīng)營(yíng)打球)：一個(gè)18洞球場(chǎng)每年的接待量要達(dá)到4萬(wàn)輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到600元/輪/人以上；或一個(gè)球場(chǎng)的接待量要達(dá)到5萬(wàn)輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到500元/輪/人以上才會(huì)有微利，而一個(gè)球場(chǎng)的盈虧平衡點(diǎn)是每年接待打球至少3萬(wàn)輪次，并且果嶺費(fèi)不低于300元。而目前海南大多數(shù)球場(chǎng)的年接待量均在3萬(wàn)輪次上下徘徊，一個(gè)重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定。　　因此，在經(jīng)營(yíng)淡季，海南高爾夫行業(yè)亟需利用海南和世界其它國(guó)家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對(duì)國(guó)際客源市場(chǎng)，尤其是美洲、北歐市場(chǎng)的促銷，吸引國(guó)際客源來(lái)海南打球，改善淡季的經(jīng)營(yíng)狀況，但這方面的工作恐要假以時(shí)日，不可能一蹴而就，因此海南球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)淡旺季過(guò)于明顯的局面在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)有明顯改觀。　　前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入，但目前海南兩個(gè)機(jī)場(chǎng)同國(guó)內(nèi)外通航的城市不是很多，開(kāi)辟的境外航線更少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國(guó)際客人來(lái)海南打球，并且這種狀況在短時(shí)期內(nèi)難以得到改變。　　目前海口、三亞都開(kāi)通了直達(dá)韓國(guó)的固定航線，方便了大批韓國(guó)客人來(lái)海南打球，使韓國(guó)客人在海南各球場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)中上升為第一位；但由于海南到日本的航班只是旅游包機(jī)，沒(méi)有固定航線，使得日本客源很不穩(wěn)定。國(guó)內(nèi)各地球場(chǎng)都在競(jìng)爭(zhēng)韓國(guó)客源，受中日國(guó)家關(guān)系影響，日本客源自2005年以來(lái)下降趨勢(shì)明顯，海南球場(chǎng)的境外客源較為脆弱，亟需開(kāi)拓新的國(guó)際客源市場(chǎng)。　　海南各球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本基本在1000萬(wàn)元1500萬(wàn)元/年(含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用，不含折舊、攤銷)，營(yíng)業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá)23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)較重。　　海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的20家球場(chǎng)占地均超過(guò)1100畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同，最低投資折合人民幣7000萬(wàn)元，最高投資超過(guò)2億元(含會(huì)所)。由于球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不盡理想，投資者的回報(bào)較慢。　　目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。　　由于目前海南球場(chǎng)中出于世界著名球場(chǎng)設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)師之手的作品不多，球場(chǎng)風(fēng)格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)球場(chǎng)類型精心選擇，不僅使海南球場(chǎng)風(fēng)格日趨多樣，而且為促進(jìn)海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。目前我國(guó)高爾夫球俱樂(lè)部的會(huì)所和餐廳均按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，設(shè)施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂(lè)為一體。因此俱樂(lè)部為顧客提供產(chǎn)品的差異主要來(lái)自于球場(chǎng)。這種差異可以從硬件以及軟件兩個(gè)方面進(jìn)行分析。硬件第一，球場(chǎng)設(shè)計(jì)以及打球難度。不同的高爾夫球俱樂(lè)部都以為顧客提供高品質(zhì)的球場(chǎng)為目標(biāo)，但是每一家俱樂(lè)部球場(chǎng)的風(fēng)格卻不盡相同。根據(jù)自然的地形地貌設(shè)計(jì)和建設(shè)球場(chǎng)，每一家球場(chǎng)都有自己獨(dú)特的自然景觀與打球難度，這就決定了每一家俱樂(lè)部所提供產(chǎn)品的差異洼。第二，球場(chǎng)草地質(zhì)量。高爾夫球俱樂(lè)部間硬件差異還表現(xiàn)在每個(gè)球場(chǎng)草地的質(zhì)量不同。高爾夫球場(chǎng)以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場(chǎng)的質(zhì)量，草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。軟件第一，服務(wù)。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。高爾夫俱樂(lè)部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，服務(wù)主要包括會(huì)所服務(wù)以及球童服務(wù)。球場(chǎng)的管理和服務(wù)則可以體現(xiàn)出俱樂(lè)部的特色。俱樂(lè)部能否提供高品質(zhì)的服務(wù)以滿足客人的需求，影響著客人對(duì)俱樂(lè)部的忠誠(chéng)度以及消費(fèi)行為，并最終決定了俱樂(lè)部在激烈競(jìng)爭(zhēng)中是否占據(jù)有利地位。第二，俱樂(lè)部地理位置。球場(chǎng)的地理位置差異也已經(jīng)成為產(chǎn)品差別化的重要原因。球場(chǎng)區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場(chǎng)考慮的重要因素。調(diào)查顯示，在已開(kāi)業(yè)的287家球場(chǎng)中，離市區(qū)較近的球場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)收益明顯高于地理位置較為偏僻的球場(chǎng)。本項(xiàng)目所處區(qū)域SWOT分析：SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機(jī)場(chǎng)的市部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹(shù)草原環(huán)境（大田國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)）以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化在城區(qū)，商務(wù)型酒店設(shè)施正在出現(xiàn)市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù)工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力無(wú)論是政府還是社會(huì)都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對(duì)清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量）富有特色的餐飲食品村莊少弱勢(shì)（Weaknesses）規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識(shí)現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏高效的區(qū)域公共交通過(guò)度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對(duì)高品質(zhì)旅游的投資意識(shí)文化旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)還很落后對(duì)生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)不足市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒(méi)有成為一種旅游產(chǎn)品機(jī)會(huì)（Opportunities）泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國(guó)家的大型國(guó)際性活動(dòng)將帶來(lái)大批國(guó)際游客海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國(guó)內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場(chǎng)基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場(chǎng)正在不斷增長(zhǎng)康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉浴）高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場(chǎng)城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識(shí)正在提高周邊城市（海口、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)周末出游市場(chǎng)可能會(huì)有更多投資商對(duì)開(kāi)發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（Threats）過(guò)分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對(duì)環(huán)境造成破壞過(guò)度開(kāi)發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競(jìng)爭(zhēng)、降低收益對(duì)旅游投資不加控制可能會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開(kāi)發(fā)汽車和游客帶來(lái)的交通問(wèn)題和污染問(wèn)題可能會(huì)影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開(kāi)發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會(huì)影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經(jīng)規(guī)劃就開(kāi)放和開(kāi)發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量農(nóng)村的重建可能會(huì)毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)可能會(huì)破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開(kāi)發(fā)建設(shè)、缺乏對(duì)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能對(duì)優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響公路的過(guò)度建設(shè)也可能影響景觀效果當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會(huì)不平等如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會(huì)另找新的旅游目的地本項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)：贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開(kāi)發(fā)，在建設(shè)國(guó)際旅游島的背景下，政府加大了對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。目前贛州的交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，西線高速貫通全市，有著良好的深水碼頭，外貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍，同時(shí)，根據(jù)全國(guó)機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃，贛州將會(huì)獲準(zhǔn)建造一座民用機(jī)場(chǎng)。這些硬件無(wú)疑對(duì)贛州的地方經(jīng)濟(jì)騰飛，起關(guān)鍵的作用。按贛州市政府的規(guī)劃，區(qū)內(nèi)新建兩大旅游風(fēng)景區(qū)，分別為市區(qū)濱海旅游區(qū)和約翰尼水庫(kù)風(fēng)景旅游區(qū)。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為40平方公里，海航擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目計(jì)劃占地面積7480畝，為區(qū)內(nèi)的第一個(gè)擬建項(xiàng)目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動(dòng)，高爾夫球場(chǎng)建成后，場(chǎng)內(nèi)的土地價(jià)格將得到充分其實(shí)在的價(jià)值，而在目前的開(kāi)發(fā)前期，土地的價(jià)格還處于價(jià)值的洼地，毫無(wú)疑問(wèn)這是一個(gè)很好的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則利用地形、融于環(huán)境、天地相諧自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩(shī)一般的意景，使人與自然之間更易達(dá)到天人合一的境界。風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項(xiàng)目將在充分結(jié)合地形特點(diǎn)、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國(guó)際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。將成功的技術(shù)考驗(yàn)和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場(chǎng)具備承辦各種國(guó)際職業(yè)大賽的條件。球場(chǎng)內(nèi)有的球道地勢(shì)平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開(kāi)闊。球場(chǎng)的設(shè)計(jì)既突出個(gè)人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點(diǎn)，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來(lái)不同的難度目標(biāo)，讓他們?cè)谙硎軗]桿的愉快的同時(shí)又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。使球場(chǎng)成為一個(gè)富有挑戰(zhàn)性的天然競(jìng)技場(chǎng)。前瞻性原則和國(guó)際化原則本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)將充分遵循前瞻性原則和國(guó)際化原則。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)、高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場(chǎng)設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來(lái)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來(lái)國(guó)際高爾夫球比賽的要求，將球場(chǎng)真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國(guó)際化的高質(zhì)量球場(chǎng)，使得國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者能夠在本項(xiàng)目真正體會(huì)到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的無(wú)限樂(lè)趣。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模18洞濱湖高爾夫球場(chǎng)1247畝18洞丘陵高爾夫球場(chǎng)1183畝18洞山地高爾夫球場(chǎng)1400畝溫泉?jiǎng)e墅1585湖心溫泉酒店773畝濱湖國(guó)際水療中心92畝會(huì)所及商業(yè)300畝休閑體育俱樂(lè)部600畝其他配套設(shè)施300畝第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況項(xiàng)目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉度假區(qū)體育休閑公園項(xiàng)目承辦單位：贛州海航投資開(kāi)發(fā)有限公司投資項(xiàng)目金額： 合作方式： 項(xiàng)目性質(zhì)：新建項(xiàng)目所屬行業(yè)：旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)年限：23年項(xiàng)目主要內(nèi)容：以3個(gè)18洞錦標(biāo)賽球場(chǎng)為主的休閑度假區(qū)：俱樂(lè)部、會(huì)所、酒店等。項(xiàng)目區(qū)位及其它優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處，度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。項(xiàng)目前期進(jìn)展情況：該項(xiàng)目已列入度假區(qū)總規(guī)方案中1項(xiàng)目地址： 聯(lián)系