萬豪城市廣場可研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 （清泉廣場——友誼阿波羅）略低，但單門面的轉讓費也普遍在1520萬左右/店面；九億步行街人氣稍遜，報價為空轉2萬元/單門面。b、售價表現春園商圈人氣高漲，價值備受肯定，亦是婁底商鋪售價最高的區域之一。2004年5月份公開發售的九億步行街街鋪曾創下16000元/㎡的天價，并很快銷售一空；2006年6月春園商業步行街開盤更是所向披靡，街鋪均價達21000元/㎡，最高價突破30000元/㎡，創造了又一個奇跡。春園商圈現售的商業項目有鵬泰國際、星達馨都、soho尚都，街鋪售價在2400026000元/㎡，單鋪面積在60㎡左右，總價在200萬左右，熱售局面未絲毫減退。三級市場上，僅有少量鋪面在轉讓交易，春園商業步行街部分門面報價已達30000元/㎡，相比2006年上漲幅度已達40%。二、火車站商圈商圈概況老 街天成銀座 吉泰邦臣 月塘ktv一條街六福大廈莊勝項目金成時代廣場明珠步行街新一佳火車站商圈是指東接石馬公園、南臨湘陽路、西達氐星路、北靠老街的圍合區域，它的形成與發展和婁底火車站休戚相關，是婁底歷史最為悠久的商圈。火車站商圈可謂歷經興衰，天成銀座、明珠步行街等項目曾一度陷入維谷，但隨著明珠電腦城、老街批發市場、月塘KTV一條街的興盛，鵬天、華泰、六福等多個星級酒店的陸續開業，火車站商圈重拾生機，成為僅次于春園、五江的次級商圈之一及婁底最密集的酒店集群。 業態構成火車站商圈業態構成分散，以批發市場、電腦/娛樂專業街為主，超市、餐飲、美容等零星布點；中低檔業態占據主流，但輻射面縱貫全市。如老街是全市糖酒、飲料、水果、五金、雜貨等的批發交易中心，年營業額逾十億元；明珠步行街是婁底唯一的專業電腦市場，品牌專賣與小型店面并存；月塘KTV一條街聚集了數十家大型歌廳，堪稱婁底娛樂的大本營；百洋、百花等多家超市進駐，但規模小，滲透力有限。火車站商圈流動人口多，客戶群構成復雜，臟、亂、差現象依然嚴重，制約了商圈的進一步發展；明珠步行街、老街、月塘街等專業市場自行成市，普遍缺乏引導和管理；各個業態之間缺乏有效整合和互動，過度開發的現象蔓延，商圈前景不容樂觀。a、專業市場項 目區位規 模業態經 營明珠步行街氐星路旁57000㎡電腦市場較好老街——門面240個批發市場 良好月塘街——Ktv38家歌廳良好天成銀座火車站旁30000㎡電腦城未開業b、超市商 家區 位規 模經營百洋超市六福大廈12F1200㎡一般百花超市市政大廈1樓800㎡一般龍勝超市錦泉賓館1樓500㎡一般c、餐飲商 家區 位面 積經 營主 題彼岸咖啡六福大廈3F600㎡一般中西餐廳湘都酒樓氐星路600㎡良好大型酒樓百事德氐星路300㎡一般中西餐廳d、保健美容類商 家區 位主 題面 積經 營雅露仙美容休閑館氐星路美容美體800㎡良好鴻遠足浴長青中街足浴保健1200㎡較好百分百美發氐星路美容保健1000㎡較好租售行情租賃方面，老街租金持續看漲，現平均已達60元/㎡月；明珠步行街則從3060/㎡月不等，出租率達八成；火車站廣場周邊物業街鋪租賃行情為6090元/㎡月，且供不應求。售價方面，火車站商圈開發量集中，是婁底樓市的熱點片區之一。但樓盤大多規模偏小，檔次偏低。銷售當中的項目有金成時代廣場，一樓街鋪售價靠火車站廣場側約為22800元/㎡，靠站前路側約為18000元/㎡，銷售行情看好，但內鋪推售艱難。吉泰邦臣8000余㎡的商鋪預計于2009年中推向市場，由于定位高端，業態規劃和租售前景難測。第四節：項目建設的可行性萬豪城市廣場是婁底有史以來投資最大、產品線最為豐富、開發理念最為領先的房地產項目，無論從宏觀政策、區位價值還是產品形態、項目發展前景等方面來看，該項目都具備現實的可行性和實施的緊迫性。一、 從政策層面分析，萬豪城市廣場的建設與國家鼓勵投資、拉動內需的政策一脈相承。2008年下半年，金融危機肆虐全球，國家作出了加強和改善宏觀調控、積極擴大國內需求特別是消費需求、保持經濟平穩較快發展的重要部署。婁底作為內陸欠發達地市，加快經濟發展的愿望尤為迫切，而項目建設是推動婁底騰飛的核心環節。萬豪城市廣場總建設規模達20余萬平米，可帶動的周邊投資可達10億元；項目建成后，預計可吸納萬余人就業，年創利稅達億元以上。該項目將是婁底乃至中南地區最大的城市商群和標志性工程，它的建設將大大改觀婁底中心城區形象，穩固婁底作為湘中商業中心的地位，對于婁底實現“彎道超車”具有重要意義。二、 從區位價值分析，萬豪城市廣場扼守城市核心區域，區位優勢得天獨厚，發展前景不可限量。婁底是湖南連貫東西、縱通南北的戰略要衢，也是3+5城市群重要的發展極，正處于“加速趕超”的發展階段。萬豪城市廣場處于婁底城市中心最繁華核心地帶，多條城市主干在項目及周邊交匯，三面環街，四通八達。北臨婁底市最大的小商品市場—九龍市場、以及城市東西主商業街—長青街；東靠城市南北主軸—氐星路，并與春園步行街隔街相望；南依貿西街及樂坪街，與婁底市最大的城市廣場—婁星廣場僅一街之隔。萬豪城市廣場據守婁底核心商圈—春園商圈核心，處于人氣沸點最中央，區位優勢得天獨厚，隨著婁底經濟的不斷發展和城市規模的不斷擴張，萬豪城市廣場的顯赫地位將愈加凸顯。三、 從項目條件分析，萬豪城市廣場通過強大資本實力的注入，專業團隊的強強聯合，將確保項目理念領先和實施無虞。湖南五江集團、湖南清泉集團、大連三江集團攜強大資本實力、多年房地產開發的豐富經驗，組成強大高效的執行團隊，并與專業技術力量強強聯合，全力以赴以將萬豪城市廣場打造成婁底城市全新地標。 萬豪城市廣場設計由香港華城設計研究院擔綱，該院技術實力雄厚，專注于大型商業地產、城市綜合體設計，富于探索和創新，先后完成了重慶龍湖地產北城天街、武漢金寶利國際廣場、西安高新CBD、天津順馳太陽城等一大批具有全國影響力的項目設計。香港華城植根本地實際，首次把開放式購物中心的設計理念帶到婁底，力爭將萬豪城市廣場打造成同步國際、具有里程碑意義的典范項目，帶來與眾不同的建筑觀感及與潮流同步的消費體驗。四、 從產品形態分析，萬豪城市廣場以城市綜合體進行產品組合，以“shopping mall”進行商業功能組合，具備較強的核心競爭力。城市綜合體是指將城市中的商業、辦公、居住、酒店等功能進行組合，形成相互依存、高效互動的綜合體。它是現代都市集約發展的必然產物，并成為城市核心區域主要的建筑表現形式。隨著經濟的迅速發展，城市綜合體的建設浪潮正從北京、上海等大都市向長沙、衡陽等二、三線城市蔓延。婁底中心城區同樣面臨土地資源緊張的難題，萬豪城市廣場集商業、酒店、住宅、公寓、寫字樓等為一體，徹底打破了婁底單一粗放無序的開發模式，實現產品功能的高度集約化，大大提升婁底房地產開發水平和城市形象。Shopping mall是以大型零售業為主體、眾多專業店為輔助業態和多功能商業服務設施形成的商業聚合體。Shopping mall規模大、功能全，能充分滿足各類消費群的購物需求，代表著商業發展的最高形態。深圳萬象城、廣州天河城便是這一商業形態的典范之作。萬豪城市廣場充分汲取國內外Shopping mall的成功開發經驗，以重慶北城天街、寧波萬達廣場、深圳COCO park等為參照藍本，結合婁底本地實際，力求打造集百貨、超市、電器、餐飲、娛樂、健身、小商品等為一體的一站式開放型商業中心，徹底改變婁底現有商業規模小、檔次低、環境差的局面，實現婁底商業發展的提檔升級。第五節：項目建設條件一、地形條件婁底處于湖南省幾何中心，地勢西高東低，呈階梯狀傾斜。在大地貌格局中，新化縣、冷水江市、漣源市的西南部屬湘西山地區，漣源市的中、東部和婁星區、雙峰縣屬湘中丘陵區，屬于云貴高原向江浙丘陵遞降的過渡帶。西部山勢雄厚，峰嶺馳騁，大多為侵蝕、構造、溶蝕地貌，地勢險峻，海拔較高；東部地勢逐步降低，地形起伏平緩，丘岡延綿、平地寬敞，海拔較低。唯婁星區南部大多為溶蝕堆積的丘岡平地貌。萬豪城市廣場地塊為典型的丘陵熔巖地貌，巖石層分布較淺，巖石質地較為堅固，地勢順坡起伏，為項目規劃設計帶來挑戰，同時也對基礎施工造成一定影響。根據湖南省地震烈度分布圖，婁底市屬于六度以下地區，設計時可以按此基礎考慮抗震設防需求。　 二、氣候條件婁底市地處中亞熱帶季風濕潤氣候區，既具季風性，又兼具大陸性。其基本特征為氣候溫暖，四季分明；年平均氣溫16．5～17．5℃，年極端最高氣溫38．l℃，年極端最低氣溫－1℃。多年平均降水量1300～1400毫米，一日間最大降水量147．3毫米，降水多集中在4～7月。～，年日照率34～37％。～，年平均相對濕度78～80％，年平均風速 ～／秒，多年最大風速為20．3米／秒。全年無霜期253～281天。由于光、熱、水基本同季，氣候條件對項目施工影響較小，施工周期較長，對施工進度極為有利！三、經濟條件婁底經濟發展迅速。2007年，%，連續5年保持兩位數增長的態勢。其中，%；，%；，%。按常住人口計算，人均GDP為11565元，%。財政收入增長較快，據快報統計，%，%。 通過中心城區北擴南移戰略的實施，婁底城市骨架不斷擴大，城區功能日臻完善，成為湘中地區政治、經濟、文化、商業的中心，輻射下屬縣市及邵東、湘鄉、寧鄉等地1400萬人口的區域性中心城市正在形成！四、交通條件婁底是湖南重要的交通樞紐城市，長昆高鐵（建設中）、洛湛鐵路和湘黔鐵路在此交匯，上瑞（上海至瑞麗）與太澳（太原至澳門）高速、婁懷高速（婁底至懷化）由此延伸，更有多條國道干線貫穿全境，距黃花國際機場僅70分鐘車程，大交通帶來大視野，大開發實現大未來。長株潭獲批兩型社會綜合配套改革試驗區，上升為國家戰略，成為新特區；湖南省政府適時提出“3+5”城市群發展戰略，進一步放大了長株潭試驗區的輻射功能。婁底具有區位、交通、資源等不可替代的天然優勢，是“3+5”城市群的能源原材料基地和核心發展極。從項目本身來看，由于項目位處婁底市區核心，車流與人流極為密集，項目在設計中充分考慮到可能帶來的交通堵塞和空間擁擠問題。采用全地下車庫設計，地下停車位多達1236個，在氐星路與貿西街分別設置地下車庫入口，最大可能緩解中心城區停車難的局面；項目內設置有7個大小不一的廣場，可供購物、休閑、娛樂、展會等用途，實現人流無障礙暢通。五、地質條件根據《萬豪城市廣場地質勘察報告》，擬建場地內未發現不良工程地質作用，鉆孔控制范圍內未發現全新活動斷裂構造及新構造運動跡象，場地是穩定的，適宜作為擬建建筑物的場地。據《中國震動參數區劃圖》（GB183062001），場地位于抗震設防裂度VI度區，,。按《建筑抗震設計規范》（GB500112001）有關劃分方法，場地土類型為中軟場地土類型，II類建筑場地類別。場地位于抗震設防VI度區，場區內未發現可液化地層，可不考慮地震液化問題。~,~，地下水水質對混凝土及混凝土結構中的鋼筋不具腐蝕性，對鋼結構具弱腐蝕性。六、周邊環境條件項目位于婁底市城區中心區域，項目建設期場地開挖、平整將破壞原有地表和小面積植被，施工完成后以人工綠化方式恢復植被，并隨著項目建設的發展，區域變成高檔商業住宅服務城市綜合體，本區域將由原來的城市生態型轉變為城市園林生態型，以道路和空隙地的觀賞樹木和花草為主，綠化率達30%以上，雖然生物量有所減少，但對物種的多樣性影響不大。項目自身噪聲主要為施工噪聲和營運期居民生活噪聲、商業活動噪聲、萬豪城市廣場內少量動力設備噪聲，污水經化糞池厭氧消化處理后排入萬豪城市廣場污水管道再排入城市污水管網，對周邊環境無太大影響。根據《湖南省氣象臺站觀測環境保護規定》（1986年5月8日），氣象臺站周邊一定距離內的建筑物，與氣象臺觀測場同一水平面上的超高部分，超出高度不得高于與觀測場邊緣距離的三分之一，根據2008年4月16日[2008]6號婁底市人民政府市長辦公會議紀要，婁底市氣象局院內的“713”氣象雷達站考慮到婁底市中心城區總體建設要求和發展方向，對“713”氣象雷達站及相關地面探測站點實施搬遷，在現氣象雷達站搬遷前，周圍建筑物其建設高度不能超過影響氣象探測環境保護的高度，在搬遷后，對現有氣象雷達探測站點控制范圍內的高層建筑建設實行解禁。本項目建筑物的高度在“713”氣象雷達站整體搬遷前，建設單位可建設的建設項目的高度，建設單位應與市氣象局充分協調，保證市氣象局內“713”氣象雷達站整體搬遷前周邊的建筑物滿足氣象臺站觀測環境保護規定，在“713”氣象雷達站整體搬遷后才能達到現有規模。根據環保局《關于萬豪城市廣場環境影響報告書評價的批復》按擬建規模給出的相關參數進行評價，考慮到氣象臺觀測環境保護規定的限制，施工進度將受到一定影響，但總體規模不會改變。七、制約因素隨著城市的不斷發展，房地產開發熱的不斷升溫，商業濃度的逐漸提升，外來商業與已有商業的競爭局面在不斷加劇，項目發展所要面臨的挑戰也在逐步升級。具體表現在： 金融危機仍未消退，宏觀環境不明朗。房地產市場出現了普遍的持幣觀望局面，大部分項目銷售維艱，存量市場不斷膨脹，暫未有好轉跡象，前景并不明朗。 房地產供求失衡的趨勢愈加明顯。，同比增長92%，；，同比增長一倍；，同比增長73%。：1，嚴重供過于求，形勢不容樂觀。 婁底商業開發和運營中的同質化和跟風現象非常嚴重，步行街、百貨定位泛濫，迷戀概念炒作忽略運營管理，側重銷售回款忽略業態和招商，導致部分項目后期經營艱難乃至被淘汰，對整個商業環境造成沖擊。差異