義烏小商品批發城經營定位與招商報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 達等因素而定。——五層：服裝、鞋包、新產品展示中心、快餐店種類比例品種服裝30％各式男女服裝鞋包60％各式鞋、包新產品展示中心8％展覽中心、新聞發布中心快餐店2％各式快餐店說明：主要是參考惠東縣鞋、服裝市場，及市場需要的相應配套設施而定。第二部分：惠州義烏小商品批發城招商平面分割一、分割原則 通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎，也為銷售創造有利條件。 合理設置單鋪進深、面寬比例。 以墻、柱為基準，以主通道為人流導向，合理設置通道走向與寬度，保證商場內部按照步行街要求進行設計，同時保持商場的通暢并美化商場整體布局。 充分兼顧銷售與經營的關系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。二、招商平面分割圖數據說明主通道：3米，輔通道：2米主力鋪位：，進深34米——具體鋪位分割參見招商平面圖圖紙第三部分：項目招商目標客戶群體定位項目為惠州首個大規模的小商品批發市場，整體經營以“義烏小商品＋本地服裝、鞋包”為主要的經營形式進行，其中義烏小商品涉及業態為：日用百貨、小五金、小電器、各種珠寶、頭飾、玩具、工藝品、鐘表、文具辦公用品等本地服裝、鞋包涉及業態為：男女服裝、各式鞋、箱包等因此，針對項目的實際經營定位，項目的招商目標客戶群體主要分為三部分：第一部分：義烏及其周邊地區的小商品批發商義烏的小商品批發商戶對項目價值的提升意義重大，因此對于義烏商戶的招商，應是項目早期招商工作的中心，在義烏范圍內尋找各類業態合適的商戶進行洽談工作，最終完成義烏商戶的引進以帶動整個項目的銷售以及后續的經營。第二部分：本區域內小商品生產廠家、代理商、經銷商及個體經營批發者項目定位的服裝、鞋包、各類小商品等業態，在粵東以及廣東省內也是有雄厚的產業、商戶基礎，其招商對象主體仍以本區域的經營者為主體。第三部分：意向從事小商品批發業的個人 項目處于惠州市新城區江北新區惠州大道旁，距離惠州火車北站、汽車北站只有不到2公里的距離，并且本項目是粵東地區乃至廣東省內唯一一家擁有“義烏小商品”字樣的小商品市場，對眾多意向從事小商品業的個人將產生強大的吸引力，同時從事小商品批發業成本較低，加上項目半年或一年的優惠招商政策，能極大的調動意向從事小商品批發業的個人及下崗工人成為本項目經營的主力軍。第四部分：項目各樓層租金策略及管理費、廣告費的收取辦法一、租金水平的確定：商城物業的營銷在于市場是否具有持續發展的生命力，只有具有市場基礎并能實現良好商業運作的商業項目才具有投資的價值及升值的空間，無論是對于純投資客戶來講，還是對于部分買鋪自用客戶來講。而市場的良性運作必須要有良性經營的商家支撐，因而，本項目的市場推廣及銷售價值實現都必須以良好的招商為基礎。惠州小商品批發市場租金狀況惠州小商品市場租金水平呈現出價格偏低的并且有下降的趨勢，如水東路小商品批發市場租金水平一般在40—60元/平米月。惠東縣平山中心市場經營狀況較好人氣旺租金較高在100—140元/。項目整體租金水平惠州目前在售商業物業與本項目在售價和租金上不具有可比性，因此參照意義不大，因此，通過對惠州小商品整體商業情況的調查，以惠州小商品現有的商業核心區的租金水平為參照依據，綜合項目的建筑、義烏品牌進駐、粵東地區唯一一家專業小商品批發市場等利好信息。 在此基礎上，考慮新市場的因素，將本項目的首層標準租金水平控制在100元/m2月（建筑面積計算），同時根據各樓層售價回報率（年回報率8%）的因素，確定各樓層的標準租金水平（以建筑面積計算）各樓層標準月租金:樓層公開銷售均價（元/平米）標準月租金(單價8%247。12個月)一層15500100元二層980060元三層630036元四層420025元租金策略本項目規模較大，鋪位近2100多間，商城在實際運營時將會有一個比較長的啟動期，要吸引租戶進駐本商城，并且能與商城共同度過啟動初期的艱難時期。建議本商城以免租期吸引和穩住商戶，以期進入良好的運營狀態。如果按照標準租金水平進行實際招租的話，市場、商家勢必不接受，會對招商工作不利，確定實際招商租金水平從以下四個方面考慮。a) 第一條：放水養魚，培育市場是招租工作的關鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場的開拓者，有一定的風險。b) 第二條：租金偏高，即使可以招滿并開業，但是商場很難長久興旺，因為在市場還不成熟的情況下，高租金無疑使商家增加成本、生意難做，這無異于“殺雞取卵”。c) 第三條：初始租金低一點，等商場做旺后，再逐年上漲，經營者也比較容易接受。 d) 第四條：如果租金定的高，與石家莊現有成熟商場租金持平，甚至還高于他們，那么，我們就沒有招商的競爭優勢，很可能出現招租周期長，推廣難度大等問題，風險大，不宜采取。本項目租賃策略為：第一年免租，第二年標準租金六折，第三年標準租金。各樓層合同期內各年租金水平一覽表：年限樓層第一年第二年第三年一層免租100=60元二層免租60=36元60元三層免租36=22元36元四層免租25=15元25元策略說明：所謂免租，就是在商場剛開始的一定經營期內，免除經營者繳納鋪位租金的義務。免租經營期從一個月到二年不等。免租其實就是變相降低租金，以最大程度的降低經營成本來吸引商家承租，同時也給部分商家一個試探性經營的空間，免租一年可以為招商推廣帶來強大沖擊力和宣傳效果。二、商場物業管理費、廣告費用標準及收取辦法——商場物業管理費標準本項目物業管理費用標準，在考慮商場實際運營成本的基礎上，采用惠州市同一檔次、同樣配套設施與服務（主要指采用中央空調系統、擁有自動扶梯、電梯、提供清潔、保安服務）的商場平均水平。惠州部分商場主要費用及繳納方式調查商場名稱流行前線賽格電子廣場女人世界租賃保證金每平方米200元1000元/間兩個月押金管理費5元/平方米月10元/平方米月6元/平方米月空調費無15元/平方米月10元/平方米月廣告費3元/平方米月無無根據上面調查，惠州同類型商場平均物業管理費用為7元/㎡月因此，建議本項目物業管理費用為6元/㎡月（最終需工程部核算成本）注：物業管理費涵蓋的服務項目內容電梯、自動扶梯運轉、維護費公共部分的水、電費商場清潔、保安費——空調費(主要用于中央空調的日常運轉與維護)參照流行前線、賽格電子廣場、女人世界等商場的收取標準，本項目建議空調費為10元/平方米月（最終需工程部核算成本），按照實際使用日期月份收取。——租期由于涉及到返租銷售，則一樓與負一層商戶的租期須與銷售包租期相一致。即一樓租約兩年，2～5樓租約三年。——租賃保證金依據對惠州市主要的主題商場的調查，租賃保證金沒有固定的交納方式，根據本公司招商的經驗并考慮到本項目為新開業商場，經營規模不同反映商戶經營實力、承租能力的不同。所以租賃押金可以和鋪位月租金適當掛鉤。建議按每間保證金為該鋪位二個月標準租金（即租賃押金）。——廣告費用標準及收取管理辦法任何一個商場都有一個啟動、成長到做旺的過程，在這個過程中既需要廣大租戶的努力經營，也需要經營管理公司的大力經營推廣，而這就需要大量資金的投入。在深圳，一般商場，都會收取5～10元/平方米月的廣告費用，作為商場宣傳推廣基金，但根據項目組對惠州有關商場場的調查，在惠州明確收取廣告費的商場不多（大部分集中在統一收銀的商場，從營業額中扣一部分點）。然而，出于對商場以后經營管理負責的態度，同時也考慮到通過收取適當廣告費會給經營戶建立起商場重視宣傳推廣的印象，對商場的招商工作未嘗不是一件好事。但從經營戶的經營成本和對廣告費的接受程度考慮，項目組認為廣告費標準應盡量低一點，初期只象征性收取或減免。建議廣告費標準為1元/平方米月廣告費應隨同管理費逐月收取并存入專用帳戶，專款專用，全部用于項目開業前后的廣告宣傳和推廣工作，其收支狀況應定期公布給經營戶，并公開帳戶，讓每個經營者可以隨時查詢。第五部分：項目招商整合推廣策略一、招商資料策劃設計“惠州義烏小商品批發城”畫冊招商部分 義烏小商品全面進駐、市場全面升級，惠州市重點工程，義烏小商品集團、廣州小商品市場、各主流媒體聯合推廣，樹立商戶對市場未來經營的信心，并突出0租金，低經營成本，吸引商戶進駐，以達到快速招商的目的。派單資料直接展現惠州目前現有的小商品批發市場現狀及存在的問題，項目所在地惠州為粵東地區第一門戶、小商品市場全面升級，并突出低經營成本及強大的生意機會。二、招商對象的差異性推廣策略項目的招商對象依據經營定位分為三個主體部分：第一部分：義烏小商品批發商第二部分：本區域內的生產廠家、代理商、經銷商及個體經營批發者第三部分：意向從事小商品批發業的個人針對招商目標群體的不同，本項目將制定差異性的推廣策略，以達到招商信息更好的傳達，保證招商工作的順利進行。義烏各類主要業態的小商品批發商招商策略義烏各類主要業態小商品批發商的招商對象涉及義烏全市幾個主要市場內，因此針對不同的業態及區域，在常規的宣傳推廣策略下，還將有針對性采取符合業態及區域特點的推廣策略。1）、報紙廣告：(義烏市場好像有內刊,另可否要各市場宣傳欄\網站發資料)在義烏市的主流媒體上發布招商信息，吸引經營者的注意力，吸引其進駐惠州義烏小商品批發城。——針對群體：義烏各類主要業態從事經營的商戶、意向在在外地從事批發的義烏零散小商品經營者。——實施步驟：與義烏各主流媒體聯系索要相應的廣告報價、義烏經營管理公司協助（好的版面及報紙建議）廣告公司制作招商報版，世方公司協助陸洲公司確認，并責成廣告發布單位發布招商廣告——媒體選擇：義烏本地媒體:義烏日報、小商商品世界報等（具體需在義烏招商人員詳細在調查選擇）。2）、定點派單：——針對群體：義烏主要小商品批發市場及周邊縣市主要區域——實施步聚：義烏經營管理公司前期同相關市場溝通好派單的相關許可，派單區域的執行建議。廣告公司制作招商宣傳單張或小禮品，以便于進行派單世方公司根據實際招商的需要進行派單區域的整體安排世方公司安排招商人員實地定點洽談派單3）、招商說明會：(可請惠州市領導出席,以惠州市的名義來招商)集中發布商城的招商信息，展現惠州小商品市場廣闊的發展前景和項目的基本情況，突出進駐項目強大的生意機會和低經營成本，達到吸引定點目標群體進駐的興趣，創造招商熱點和新聞。——針對群體：義烏各類主要業態的小商品批發商——實施步驟：世方公司提交詳細的招商說明會工作計劃義烏經營管理公司和世方公司負責聯系參會的義烏小商品經營商戶陸洲負責租用場地及各項費用廣告公司負責會場布置要設立駐地接待點:4）組織義烏商戶惠州商務考察團由義烏合作方或者由義烏與世方一起組織義烏當地的小商品經營者到惠州進行免費的商務考察，考察惠州市容市貌，重點考察惠州義烏小商品批發城，讓義烏商戶認識惠州及其市場潛力，再利