江西某房地產開發項目可行性研究分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 住小區。因此，本項目將滿足廣大購房者的迫及需求。 上饒市房地產在近幾年得到飛速發展，“國際家具城”、“江南商貿城”、“現代城”、“綠景家園”、“濱江豪庭”、“興業豪苑”、“文景天合苑”、“天驕公寓”、“匯景花園”、“江南人家”、“三江名人花園”、“文化娛樂商貿廣場”等已具備一百多成平方米的開發規模。 XX 星城項目可行性研究報告 第 9 頁 共 24 頁 目前，上饒房地產住宅的價位分成幾個區段，一是高層建筑住宅一般房價為 1500— 2200元/㎡；二是成批開發的多層樓盤，一般房價為 1200— 1600 元 /㎡，均價在 1400 元 — 1500 元 /㎡；三是零散式偏僻一些地塊的住宅項目，一般房價為 1000— 1300 元 /㎡，上饒縣旭日鎮區內的房價也升至 900— 1200元 /㎡。 本項目優勢 本項目地處上饒市北城開發熱區，為上饒市新的規劃商住區；區內四周已開發和待開發項目較多，是較理想的商住小區。 本項目引進先進的設計理念，將現代生活與古典園林有機地結合起來，形成一個獨具匠心的、讓人回味無窮的綠色商住空間；將激起廣大業主的極大熱情。因本項目地處規劃主干道（吉陽路），商業用房將會旺銷。 齊全的設施、高水平的物業管理將為購房業主帶來高品質的 商住享受，成為廣大業主的又一熱點；本項目的住房部分將會吸引廣大業主的購房熱情，并取得較好的銷售業績。 綜上分析，市場前景非常看地。 第六節 項目目標市場分析 本產品目標市場為上饒市城市居民及其周邊區域的城鎮居民和進城的經商人員等，銷售對象主要為較高收入階層，樓盤定位 “大眾精品型樓盤”。 第七節 市場競爭力分析 一、本項目產品具有規模經營效應，與單棟的開發模式不同， 5 萬余平方米建筑面積使本項目具有很強的規模效應，因此價格上具有較強的競爭力。 二、本項目具有較強的綠色生態概念優勢和區位優勢，對商務和居住均 有很強的吸引力。 三、目前上饒市房地產開發商同檔次、同類型的商住小區不多；周圍幾個樓盤已基本售完，競爭處于有利地位。 第八節 市場風險分析 本項目主要提供市場需要的緊缺商住用房，這些用戶目前在上饒市房地產市場的需求呈遞增態勢；并且，價格呈上漲趨勢。市場需求較大，只要建造出優質的房產，就會有較好的銷路，項目不會有很大的市場風險。 在產品價格的確定中采取穩妥的原則，并充分考慮本地現有房價對本項目的影響，在定價上采取一定的靈活措施，根據市場情況確定合理的價格，使價格風險減少到最低。 第三章 用地選擇及建設條件 第一節 地理位置 本項目地處上饒市北域，分布在新規劃商住區內，這里大氣無污染，交通便利，環境優美，是較理想的商住用地。 XX 星城項目可行性研究報告 第 10 頁 共 24 頁 第二節 自然環境 本項目所在地位于上饒市北城區域屬小丘陵沖積平系，氣候溫和、濕潤、四季分明，無霜期長，年均達 ，平均氣溫 ，一月份為最冷月，平均氣溫 ，七月份為最熱月，平均氣溫 ；一般 4— 6 月份為雨季，降水占全年的 48%， 10月至次年 1 月為旱季，降水占全年的 15%，多年平均降水量為 。 第三節 項目建設地區人口分布現狀 上饒市 位于江西省東北部是贛、浙、閩、皖四省的結合部，是上饒市政治、經濟、文化中心全市面積 萬平方公里，總人口約 660 萬；轄一區一市十縣，信州區為上饒市政府所在地，人口35萬。 第四節 交通運輸現狀 交通、區域優勢明顯，浙贛鐵路、橫南鐵路在城區拉軌，滬瑞高速、 320國道穿境而過。 第五節 公用工程基礎設施情況 小區的公用工程基礎設施直接接入周邊市政府公用工程基礎設施。 第六節 當地施工和協作條件 根據上饒市政府的招商引資優惠政策和成片開發的實際情況，該地段為上饒市招商引資的重點建設項目，政府各部門對本項 目將會積極予以各方面的支持。 項目建設期間，建材的供應、運輸、市政設施等無障礙，滿足項目施工的需要。 第七節 占地面積 本項目占地面積為 30260平方米。 第四章 規劃方案 一、項目概述 江西上饒 XX星城建設地塊位于上饒 XX光學集團生活服務區旁，沿吉陽路以北，東、西兩側各有規劃道路將建設。總用地面積為 30260㎡，要求容積率不大于 。 二、設計依據 《上饒市居住區控制性詳細規劃》。 國標《城市居住區規劃設計規范》。 國標《住宅設計規范》。 地形圖（民子文件）。 江西 XXXX有限責 任公司關于用地的設計任務書。 三、規劃原則 XX 星城項目可行性研究報告 第 11 頁 共 24 頁 緊湊布局，節約使用土地。土地資源是寶貴的，面對城市超速發展的時代，更應該冷靜，為提高土地利用效率，盡量采取緊湊布局的模式，并把土地使用、交通便捷、環境保護和景觀優化四者在規劃中有機結合起來，塑造高尚住宅小區形象。 分期開發，全區有序推進。建設應遵循先易后難，梯度推進的原則，有利于整個小區的分期發展，并保障每一分期階段內規劃區域都具有相對的獨立性，各類相關的功能得以有序擴展，這就要求規劃要具有一定的彈性和靈活性，以應變市場經濟條件下開發存在的不確定性。 注重景觀，塑造綠色生態小區。未來住宅小區越來越講求居住環境的舒適和人性化，地塊內的自然地形條件為創造特色鮮明的自然生態小區奠定了基礎。親切宜人的綠色家園成為心靈的棲息地。 四、規劃部分 總體布局方案結合地塊東西寬、南北短的特點，將住宅橫向展開。六棟小高層位居中間最主要的位置，成為進入小區的“形象大使”，也形成聚合的小區中心，周圍多層將小高層環境并自我組團，自我小區，有利于配合小區的開發節奏。 沿吉陽路和西側規劃道路安排了兩層街鋪，將小區完全圍合。商業既滿足了居民的基本消費需求，形成完善生活區。同時有利于提升 周邊地塊價值。 交通組織小區道路交通系統規劃以加強內部功能組織和便利內外交通聯系為原則，形成小區主環道，同時強調對景與轉折，以形成步移景異的空間變化，共同創造良好的內外空間景觀。 盡最大可能實現休閑人流與交通動線的絕對人車分流。 車行道路系統，共三級： 主干道：主道路路面寬 6米，雙向車道。建筑側山墻退道路邊緣 （設綠化景觀帶），道路轉變半徑 9— 12 米，該道路呈流暢的曲線形，行車車行自然減速，保證小區內行走安全。同時曲線行道路還避免小區外部交通的直接穿越，形成區內步移景異的景觀效果。 車庫道 路：考慮到小區住宅底層架空停車，入庫道路與主道路直接接軌。車庫前均設 籬，綠籬之外設計 米入車庫道路，既滿足車行要求，又適當增加了綠化景觀。由此還形成宅前花園的效果。 入戶道路：道路路面寬 ，建筑后退道路邊緣 3米以上，形成綠化帶。道路轉彎半徑 3米，基本位于前后兩排建筑之間。 步行道路系統，共兩級 : 沿街人行道：該類道路結合商業、服務設施建設，有收有放，結合小區入口擴大為廣場綠地，并設花壇、小品等點綴其間，形成豐富的空間層次，道路建議采用蘇布克磚鋪砌。 綠化散步道：結合整個綠化系統 設綠化散步道。道路寬 1— 米，以花崗巖或青石板拼砌而成，線性自由活潑、有曲徑通幽之感，并將各組團綠化連為一體，通往中心綠地，形成散步休閑的理想場所。 綠化環境設計 : XX 星城項目可行性研究報告 第 12 頁 共 24 頁 在強調人與自然共生的生態時代，綠化環境的重要性被提到了前所未有的高度。本項目規劃設計在整體規劃結構布局的基礎上，著意強調項目整體綠化環境的塑造。首先，是提出一個“以人為本”的指導思想，以生態環境作為景觀設計的設計理論，充分融合到每一個組團環境中，營造出一個整體和藹可親，充滿詩意的環境。 其次，在具體的環境規劃設計處理中，結合整體規劃結構布局 ，以中心景觀區形成“綠肺”，并發展出去，以點、線、面多樣空間形成的組合，使每個組團均有一個富于特色的綠化環境，蘊藏著一個“云清流碧、月朗雨荷翠”的祥和自然意境，同時利用中間地勢較低的特點形成跌落式流動水體的景觀環境。 方案關注的是整體綠意的營造，形成一個充滿綠意的居住地，通過宅前宅后的綠地細化處理，并且與組團綠地、綠化帶結合，共同形成一個綠化面。 整個景觀設計以自然式造景手法為主，平緩起伏的草坡，群落成蔭的樹木，匍匐低矮的灌木叢，點綴的景石，清淺蜿蜒的水體，曲折的步道構成了豐富的景觀。 消防設計 設消防 水池，水池容量應滿足水量最大的一幢建筑消防用水。 最大消火檢的壓力不小于 10m水柱。 室外消火栓的設置間距不小于 120m，并至少從 DN100的給水管上接入。 建立家庭火災報警系統，通過通訊系統安全系統與中央監控室聯系。 高層、多層建筑以國標《高層民用建筑設計防火規范》（ GBF5004595）、《建筑設計防火規范》（ GBJ1687）為設計依據。 給排水設計 : 設計規范及依據 《建筑給水排水設計規范》 [GBJ1588] 《城市居住區規劃設計規范》 [GB5018093] 《住宅設計規范》 [GB500961999] 《高層民用建筑設計防火規范》 [GB5004595] 《自動噴水滅火系統設計規范》 [GBJ5008420xx] 結水設計 水源：本工程擬從三清路引進φ 200 給水管，在基地內環通，供生活、消防用水。市政給水壓力按 。 用水量：用水量標準為 320L/人 .日。室外消火栓用水量為 30L/s，室內消火栓用水量為 20L/s。 給