市商住樓市場分析報告(編輯修改稿)

2025-08-30 12:24 本頁面

　

【文章內容簡介】所統(tǒng)計個案的均價與周邊區(qū)域的住宅樓的價格相差不多，但是靜安區(qū)的個案要低于周邊的住宅價格。：說明：amp。從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過90％，但是個別個案的銷售周期較長，如普陀區(qū)的“長壽苑”其銷售周期已長達三四年，可見商住市場存在著一些“老盤新開”的個案。amp。靜安區(qū)的在售個案已基本完成去化，主要原因為該區(qū)的商住樓開售的時間較長。而盧灣區(qū)在售的商住樓僅“建國路一號公館”，且五月底剛開始發(fā)售。而長寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開售。amp。上表所示商住市場總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場其本身的市場規(guī)模較小，且適應了當前部分特定消費群體的需要（主要為外地來滬的中小企業(yè)）。：案名占地面積綠化率容積樓層規(guī)劃車位物業(yè)費摩登時代3500平方米20三梯十九戶505元/平方米So時代6600平方米無9三梯十二戶1205元/平方米長壽苑4000平方米154二梯八戶未定湘江大廈5000平方米無三梯九戶108生活藝術居2萬平方米30三梯十六戶未定格力公寓13372平方米20二梯五戶未定未定說明：amp。從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過1萬平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個別的容積達到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個案的綠化率未超過30％，個別個案甚至無綠化，可見商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。amp。由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶數(shù)較多，其中“摩登時代”的樓層規(guī)劃為三梯十九戶，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準不甚理想。amp。在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費的方法，但是這也帶來了居住用戶付出相同的費用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠遠高于在純住宅中的損耗，這對于住戶來說相對不合理。二、各區(qū)域商住樓市場分析普陀區(qū)商住市場分析：說明：amp。本區(qū)有上海商住一條街之稱的長壽路，但是該區(qū)域目前在售的個案僅“長壽苑”一個個案，其7000元/。amp。 “摩登時代”為全裝修個案，裝修價格為800元/平方米，去裝修價后約6200元/平方米的均價高于區(qū)域內6000元/平方米的住宅價格。“SO時代”為爛尾樓再改造項目，其6300元/平方米的均價略高于區(qū)域內6200元/平方米的住宅價格。amp。 “摩登時代”及“長壽苑”目前已基本完成去化，“SO時代”五月正式開始預定，目前的去化率在30％左右。重點個案分析：SO時代amp。本案位于中山北路白蘭路，緊鄰內環(huán)線高架，距輕軌站點約500米的路程，周邊的公交線路較多，公交出行便捷。項目周邊區(qū)域內居住的新村較多，各項配套設施也較為齊全。但項目周邊的商業(yè)設施較少，商業(yè)氛圍不甚濃厚。amp。項目規(guī)劃位兩幢（鑲拼而成）28層的高層建筑，其中1－5層為商場，第六層為設備層，7－28層為商住樓。樓層規(guī)劃為三梯十二戶，每層面積960平方米，得房率在70％左右，房型面積規(guī)劃從60平方米至120平方米。amp。本案為爛尾樓的改造項目，因此在實際得土地使用權上將少于50年。摩登時代amp。項目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。amp。項目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中1－4層規(guī)劃為商場，5－16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－100平方米。本項目為全裝修房，裝修標準為800元/平方米，該案的物業(yè)管理公司為著名的戴得梁行，物業(yè)管理水準較高。amp。本案于2002年12月開售至今以基本完成去化，在半年左右的銷售周期達到此去化量還是較為理想的。長寧區(qū)商住市場分析說明：amp。 “迎龍大廈”高于同區(qū)域（延安西路沿線）7000元/平方米的住宅價格，此外該案規(guī)劃有商場（1－6 層的裙房）。amp。 “長發(fā)大廈”由于開盤較早，目前已完成去化，而“迎龍大廈”目前尚未正式開始銷售，預計將于六月底正式開始銷售。徐匯區(qū)商住樓市場分析：說明：amp。本區(qū)目前在售的商住樓個案僅有位于中山西路上的“湘江大廈”，其6200元/平方米的均價略高于周邊區(qū)域住宅6000元/平方米價格水準。amp。本案于2002年12月開盤，目前只剩下一套，總體的去化情況較為理想。分析其原因在于該項目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內的外來人員及外地來滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內占有一定的市場。靜安區(qū)商住市場分析：說明：amp。本區(qū)的兩個個案由于開售的時間較長，因此目前的均已基本售完。其中“和一大廈”的住宅部分意售完，其商用部分只租不賣，租金為2。4元/平方米（含物業(yè)費）。而“平安大廈”以售完。amp。就兩個個案的價格來看要低于區(qū)域的住宅的售價，一方面兩個個案建成時間較長，各種設備相對較為陳舊，另一方

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