萬景花城可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 地市場的火熱，杭州樓市的庫存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房庫存達 115161 套 ,創歷史新高。杭州樓市 呈現出高成交、高庫存、價格平穩、供應量大、價格是直接競爭手段等特點，大鱷紛紛進入，市場競爭激烈。 在這樣的市場下，只有創新的、超值的房源才能吸引到購房者的眼球。例如當前比較流行的躍層房源，就是投了購房者所好。有的躍層是按一套的面積出售，享有兩套的空間，但是單價高于平層房源。有的躍層是購房者可以按照自己的需求，買上下兩套或者左右兩套，然后 DIY 隔空間。 板塊前景 申花板塊已經是風貌初具，繁華漸露。首先，從交通的角度講，萍水路、益樂路等通車后，這個區塊將與主城區實現無縫接軌，交通極為便捷；其次，從配套上看 ，這一區域的潛力非常巨大，富強商業廣場即歐尚超市二期即將動工，該項目位于豐潭路以東、萍水路以南、富強路以北，總征地面積達 萬平方米，用地面積 萬平方米。杭州時尚白領人士最喜歡聚集的銀泰百貨，也將在這里開出第二家店，位置就在富強商業廣場的邊上，被列為了杭州市重點項目。據悉，規劃的銀泰城北店比現有的銀泰要大上三倍。位置在古墩路與余杭塘 房地產開發 第 十八 頁 共 四十九 頁 河交界處東北角的杭州深國投資商業中心，規劃建設用地面積 萬平方米，總建筑面積約 萬平方米，該項目的總投資額達 億3 億元人民幣。 據初步統計，未來五年內， 這一區塊的商品房供應量將超過 7000套，可見，今明兩年，這一區塊將集體發力，成為杭州樓市的一個新熱門區域，同時，也是城西的壓軸大戲。 第四章 項目市場分析 杭州市拱墅區住宅市場需求分析 拱墅區是杭州最重要的中心城區之一，東南與江干區、下城區接壤，西北與西湖區、余杭區為鄰，總面積約 平方公里。以境內有拱宸橋、湖墅而得名。拱墅區轄區內擁有和睦、祥符、拱宸橋、大關、湖墅、米市巷等多個街道，目前已經成為杭州城北最重要的人口聚居地。 20xx 年上半年拱墅區固定資產投資增幅居全市首位；服務業增加值、社會消 費品零售總額、建筑業總產值增幅高于全市平均水平，并居五城區首位；十大產業增加值增幅居五城區第二位，地區生產總值、地方財政收入增幅居五城區第三位；只有工業經濟指標處五城區末位。 拱墅區正處于高速的經濟發展階段，房地產開發投資也是與日俱增。 20xx 年上半年，我區房地產開發投資 億元，同比增長%，占全區固定資產投資總量的 2/3。在房地產投資中，土地款 億元，剔除土地款后，房地產項目實際投資同比增長 %。 房地產開發 第 十九 頁 共 四十九 頁 除房地產以外的其他在地項目完成投資 億元，同比增長%，占全 區固定資產投資總量的 %。伴隨固定資產投資較快增長，我區建筑業增勢喜人。上半年，我區實現建筑業總產值 億元，同比增長 %，總量居五城區第二位，增幅居五城區首位。 20xx 年城西銀泰的正式開張，才緩解了版塊內供需的平衡。但是對于一個人口規模超 50 萬的行政區域來說，目前有限的幾個商業綜合體并不能滿足人們日常的需求。有鑒于此，拱墅區政府也正在大力發展區域內的大型綜合體項目。從引入萬達綜合體到藍孔雀地塊的陸續出讓，都讓我們看到了政府發展商業的決心。而伴隨著時間步入了20xx 年，區域內各大新老綜 合體都開始加大了動作力度，銷售節點也是一個接著一個。 20xx 年成了拱墅區商業發展最為重要的一年。隨著拱墅區商業的高速發展，人口的增加，對于住房的需求同樣迅速增長。 杭州市住房市場的供應分析 下圖是杭州市從 20xx 年到 20xx 年的住房供應變化。 房地產開發 第 二十 頁 共 四十九 頁 從圖中可以發現，拱墅區的未來可預計住房供量從 20xx 年的 151萬平方米左右，持續增長到 20xx 年的 萬平方米。 未來供應增減的變化，可以看出某個城區在未來杭州樓市中扮演角色的變化，供應量上升意味著在樓市地位的提升，供應量的減弱則意味著樓市占據份量 的減弱。由此可見拱墅區占據杭州樓市分量的比重正越來越大。 20xx 年上半年，杭州市 商品房銷售增速高位回落。上半年，新建商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 和 個百分點。其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 5 和 個百分點。從銷售區域看，上半年市區新建商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％，增幅比去年同期和一季度分別回落 38和 個百分點。五縣（市）新建商品房銷售面積 萬平方 米，增幅由去年同期 ％提高至 ％，但較一季度回落 個百分點。 下表是 20xx 年上半年杭州各區，縣房地產開發投資及商品房銷售情況。 房地產開發 第 二十一 頁 共 四十九 頁 從投資區域看，市區投資增速大幅回落，五縣（市）投資平穩增長。上半年，市區完成房地產開發投資 億元，增長 ％，增幅較去年同期回落 個百分點；其中主城區完成投資 億元，增長 ％，增幅較去年同期回落 個百分點。五縣（市）完成房地產投資 億元，增長 ％，增幅較去年同期提高 個百分點。 杭州住宅 市場發展趨勢分析 20xx 年下半年以來的房價變化趨勢 房地產開發 第 二十二 頁 共 四十九 頁 從圖中可以看出，不論是杭州總體房價還是拱墅區的房價，都存在下降趨勢。其實自 20xx 年以來，中央政府出臺一系列政策（如限購令，增加普通商品住房供給）來抑制房價過快增長。 今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥曾明確指出，今年將實施的房地產市場“雙向調控”即為分類指導，就是對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地和供應結構，采取必要手段，消化庫存。杭州市是地方財政對土地財政較為依賴的地方 之一。不少地方政府對于中央的限購令都有所松動。 20xx 年杭州房地產市場處于消耗存量的時期。 20xx 年房地產的供應相對應該會有所增加。 但就形勢而言， 20xx 年下半年杭州開放限購的可能性依舊不大。再加上盛傳的關于開征房地產稅的傳聞，估計大多數消費者都會采取觀望態度。預計 20xx 年下半年杭州房價會繼續下降，但幅度不會太大，依然存在小量上漲的可能。 小戶型大行其道 杭州版新國五條地方細則的出臺，似乎并沒有太多影響 4月杭州樓市的開盤大潮。上周，杭州共有 13 個樓盤推盤，其中光周末就有 11 個盤新推房源。而這其 中，一批針對剛需客戶的 90 平方米小戶型房源，最受市場關注，各個樓盤售樓處反饋的信息，小戶型依舊是最受寵的一類房源。 根據杭州市透明售房網數據統計， 4 月以來杭州主城區拿出預售證的房源為 1506 套，其中 90 平方米以下小戶型為 房地產開發 第 二十三 頁 共 四十九 頁 990 套，占到 %，碧桂園、萬科草莊、田園牧歌等基本都是小戶型。很明顯，地方細則出臺后， 90 平方米以下小戶型，供求兩旺。一方面，開發商愿意推，另一方面，購房者喜歡買。政策雖然不斷在出臺，但有一點是明確的，那就是首次剛需購房還是受保護的，這也是小戶型銷售并沒有受到太大影響的原因。 基于以 上分析，杭州拱墅區房地產市場需求龐大，供應量不會減少，剛性小戶型依舊受歡迎，市場前景較為樂觀。第五章 競爭性樓盤與項目優劣勢分析 典型樓盤基本情況和分析 周邊在售樓盤 （ 1） .保利香檳國際 保利香檳國際，位于城西繁華中心，杭州核心區域 —— 申花板塊。區域內高檔社區集聚，大型商業中心銀泰、印象城、美凱龍等相繼入駐，同時擁有優越的教育資源，完善的生態、生活、娛樂、醫療等配套設施及交通體系。香檳國際臨近地鐵 5 號線站點，咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區僅 2 公里。 占地面積 20454 M2 建筑類型 板塔結合，高層 戶數 總戶數 400 當期戶數 184 主力戶型 85139M2 裝修狀況 毛培 房地產開發 第 二十四 頁 共 四十九 頁 車位配比 近 1:1 綠化率 30% 價格（均價） 20xx0 元 / M2 開發商 浙江保利房地產開發有限公司 保利香檳國際自 20xx 年 6 月 19 號開盤以來，五撞高層房源戶型在85139 平方米之間的全部售罄，目前大戶型 137 方和 159 方還有部分在售， 175 方在售。 （ 2） .武林壹號 房地產開發 第 二十五 頁 共 四十九 頁 武林壹號坐落寸土寸金的杭州市市中心武林廣場北側，坐擁杭州最繁華的武林商務圈、西湖文化廣場， 以及具有千年歷史的京杭大運河水景資源，完善的配套加上市中心的罕見體量成就了該地塊與生俱來的王者之氣。 作為濱江綠城首都問鼎杭州的曠世之作，武林壹號占地面積107945 平方，總建筑面積約 46 萬平方，最高建筑高度 110 米，項目由 9 幢豪華精裝修住宅、 3 幢高端公建樓宇組成，建成后將成為長三角乃至全國首屈一指的標志性建筑，成為中國最為高端、矚目的城市精裝修復合體之一。 占地面積 107945 平方米 建筑類型 精裝豪華高層住宅（還有部分商鋪 寫字樓） 主力戶型 235 平方米 640 平方米 停車位 1691 個 綠化率 % 價格 最低 1500 萬每套 開發商 杭州濱綠房地產有限公司 房地產開發 第 二十六 頁 共 四十九 頁 武林壹號位居 20xx 年第一季度杭州住宅銷售第一，總共銷售套數為 31 套，共銷售面積 12043 平方米，銷售金額 69879 萬元。 （ 3） 德信 北海公園 德信北海公園總建筑面積約 15 萬平方米，由 11 幢點式和板式高層組成，以經典兩房、三房為主，主力戶型 89 平米。建筑風格采用簡約現代風格，清新脫俗的建筑群外型，展示出與周邊建筑不同的藝術視覺效果。為實現人們依水而居的居住夢想，德信北海公園不僅坐享運河區域的人文底蘊，以及 120xx 平米 原生水域 —— 北海灣，在近16000 平米的庭院盛景中還精心設置了景觀水系，形成了內外呼應的雙水景體系，詮釋了水岸詩意棲居的生活精髓所在。平日里可以在庭院嬉戲，亦可沿著水岸散步，也可以在親水平臺上賞景，水的元素與公園的休閑功能在此完美結合，北海公園特有的水岸公園住區意境也因此展現無遺。為最大限度的提高居家生活品質，德信北海公園特別在社區內精心設置了逾 4000 平米社區生活街區，集休閑購物、娛樂美食等功能于一體，為每一位居者營造精彩品質生活。 房地產開發 第 二十七 頁 共 四十九 頁 占地面積 38746 平方米 建筑類型 塔樓 高層 主力戶型 85123 平方米 戶數 總戶數 1000 當期戶數 181 綠化率 30% 價格 平均 15800 元 /平方米 開發商 浙江德信東行置業有限公司 自 20xx 年首次開盤至今，已基本售罄，可售房源較少。 周邊在售樓房特點 （ 1）除武林壹號外，周邊樓盤大多數樓盤都是主打剛需小戶型，并且銷售狀況良好，大戶型銷售狀況較差。 樓盤 總套數 可售套數 累計樓盤均價（元/平方米） 武林壹號 337 199 保利香檳國際 449 58 德信 北海公園 1180 34 德信 曉宸 765 335 （ 2）各個價位的樓房都有，樓房類型呈現多樣化，可以滿足各個收入消費者的需求。 房地產開發 第 二十八 頁 共 四十九 頁 本項目優劣勢分析 優勢分析 位于潛力巨大，發展迅速的申花板塊，申花板塊有以下優勢： （ 1）區位優勢： 申花與武林廣場之間的最近距離僅為 4 公里的距離，離西湖和西溪約 67 公里的距離，至紫金港約 3 公里的距離，板塊能夠方便地接受市中心相關功能