xx縣20xx年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ..................................................... 121 主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別 ...................................................................................................................... 121 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 .................................................................................................................................. 122 防范和降低主要風(fēng)險(xiǎn)的措施 ......................................................................................................... 123 第十八章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................... 125 研究結(jié)論 ........................................................................................................................................... 125 1 建議 ................................................................................................................................................. 126 附圖： 日照分析圖 綠化景觀分析圖 道路交通分析圖 功能結(jié)構(gòu)析圖 現(xiàn)狀分析圖 區(qū)位分析圖 商業(yè)局部透視效果圖 沿 街透視效果圖 鳥(niǎo)瞰效果圖 附件： 項(xiàng)目相關(guān)批復(fù) 4 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱： XX 縣 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目地址：建設(shè)項(xiàng)目位于 XX 縣城南片區(qū)，圍繞于 XX 所在山腳西南部 項(xiàng)目承辦單位： XX 省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 項(xiàng)目用地面積：總規(guī)劃用地約為 畝。 項(xiàng)目總建筑面積及住宅規(guī)模： XX 縣城 20xx 年度保障性住房總建筑面積為 117365 ㎡ ， 共計(jì) 1908 套保障性住房 。 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 XX 省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司 （ 簡(jiǎn)稱：“ XX 城鄉(xiāng)投” ） 建立于 20xx年 6 月 18 日，是經(jīng) XX 省人 民政府 （ XX 政復(fù) 〔 20xx〕 19 號(hào) ） 文批復(fù)，由 XX 建工集團(tuán)有限公司作為發(fā)起人，組建設(shè)立的以城鄉(xiāng)建設(shè)投資為主業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)，為 XX 建工集團(tuán)有限公司下屬的全資子公司。公司注冊(cè)資本金為 10 億元人民幣。 XX 城鄉(xiāng)投作為一家立足于城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的投資公司，依托 XX 建工集團(tuán)有限公司建筑主業(yè)，擁有一支既懂建筑專業(yè)，又有金融投資、融資專業(yè)技巧的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于建設(shè)施工的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)有著其他普通投資公司不可比擬的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。 20xx 年，經(jīng)省政府研究， XX 省人民政府 （ XX 政復(fù) 〔 20xx〕 7 號(hào) ） 5 文批復(fù)，決定指定 XX 省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限 公司作為省內(nèi)唯一省級(jí)城鎮(zhèn) 保障性住房投融資公司，全面參與全省保障性住房的建設(shè)。 XX 城鄉(xiāng)投公司將充分利用省級(jí)城鎮(zhèn)保障性住房投融資平臺(tái)的政策、資源優(yōu)勢(shì)，以及 XX 建工集團(tuán)有限公司強(qiáng)有力的支持，與各州市開(kāi)展廣泛的合作，全面推動(dòng) XX 省保障房建設(shè)。努力實(shí)現(xiàn)“十二五”期間 XX 省保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)。 法人代表： 可研編制單位 XX 省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 工程咨詢資質(zhì)：工咨甲級(jí) 資質(zhì)證號(hào)： 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 本項(xiàng)目是根據(jù)業(yè)主提供的資料、數(shù)據(jù)、以及國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、 標(biāo)準(zhǔn)等編制的。具體包括以下內(nèi)容： （ 1） 《 XX 省人民政府關(guān)于做好 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工作的意見(jiàn)》 （ XX 政發(fā) 〔 20xx〕 34 號(hào) ） ； （ 2） 《 XX 市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見(jiàn)的通知》 （ 保政發(fā) 〔 20xx〕 77 號(hào) ） ； （ 3） 《 XX 縣人民政府關(guān)于 XX 縣 20xx 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》龍政發(fā) 〔 20xx〕 94 號(hào)； （ 4） 《關(guān)于下達(dá) 20xx 年中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金的通知》 6 （ 保財(cái)綜 （ 20xx） 53 號(hào) ） （ 7） 關(guān)于本項(xiàng)目的 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （ 8） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》中國(guó)電力出版社； （ 9） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （ 第三版 ） 中國(guó)計(jì)劃出版社； （ 10） 建設(shè)單位與 XX 省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院簽訂的本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告技術(shù)咨詢合同。 （ 11） XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng) （ 銷售及租賃市場(chǎng) ） 的相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料； （ 11） 建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料 （ 12） 我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、環(huán)境保護(hù)等專業(yè)規(guī)范及相關(guān)技術(shù)規(guī)定。 （ 13） 其他有關(guān)的文件資料等。 可行性研究 報(bào)告編制范圍及目的 本可行性研究報(bào)告編制的工程范圍為 20xx 年 XX 市保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù) XX 市總體規(guī)劃 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控及保障房建設(shè)的政策要求，本可研報(bào)告從保障性住房建設(shè)需求及配套設(shè)施需求入手，分析本項(xiàng)目建設(shè)的必要性并科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模；研究制定可實(shí)施的的規(guī)劃方案，研究項(xiàng)目建設(shè)的可行性，通過(guò)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算及財(cái)務(wù)分析，制定合適的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及管理方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供前瞻性的指導(dǎo)。同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃用地現(xiàn)狀，科學(xué)規(guī)劃，充分利用自然地形地貌，制定經(jīng)濟(jì)合理的工程技術(shù)方案；并同時(shí)研究項(xiàng)目的實(shí)施是否符合國(guó)家關(guān)于環(huán)境保護(hù)方 7 面的政策，研究項(xiàng)目實(shí)施對(duì) XX 縣建設(shè)及構(gòu)建和諧社會(huì)、保障社會(huì)民生的重要意義，并為 該項(xiàng)目的決策部門提供確切可靠的依據(jù)。 可行性研究報(bào)告編制原則 （ 1） 根據(jù)項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，按照建設(shè)的需要和可能性進(jìn)行可行性論證。 （ 2） 政策符合性原則：本項(xiàng)目的研究分析及方案制定緊扣國(guó)家及各級(jí)政府關(guān)于城市建設(shè)、保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策、指導(dǎo)意見(jiàn)及辦法；嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)保障性住房建設(shè)要求；統(tǒng)籌考慮“十二五”期間，XX 市全市保障性住房建設(shè) 規(guī)劃，結(jié)合 20xx 年 XX 市保障性工程目標(biāo)任務(wù)，合理確定建設(shè)規(guī)模。 （ 3） 政府指導(dǎo)、企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作原則。 （ 4） 可持續(xù)發(fā)展原則。 （ 5） 因地制宜原則：充分利用現(xiàn)在地形現(xiàn)狀，以有限資金獲取最大投資效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。 （ 6） 嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)約建設(shè)用地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)和消防安全的要求。工程設(shè)計(jì)符合國(guó)家的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，采取經(jīng)濟(jì)合理、環(huán)保節(jié)能的工程實(shí)施方案。 （ 7） 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一分期建設(shè)、統(tǒng)一管理、集中連片，盡可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益最大化。 8 項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 近年來(lái)，隨著全國(guó)各地的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了工薪階層的經(jīng)濟(jì)承受能力及心理承受能力，已經(jīng)引起了較大的社會(huì)反響，“房?jī)r(jià)”已經(jīng)是牽動(dòng)上至中央下至每個(gè)百姓的重要的社會(huì)問(wèn)題。因此，保障性住房建設(shè)也成了自 20xx 年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要一環(huán)，中央及國(guó)務(wù) 院將房地產(chǎn)調(diào)控與建設(shè)保障性住房作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措。 20xx 年 2 月 25 至 28 日，李克強(qiáng)副總理出席了全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議并做了關(guān)于保障性住房建設(shè)的重要講話，并向各省市下達(dá)了 20xx 年建設(shè) 1000 萬(wàn)套保 障性住房 （ 20xx 年為 580 萬(wàn)套 ） 的建設(shè)計(jì)劃；溫家寶總理在新華網(wǎng)和網(wǎng)友在線交流時(shí)談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)也表示將以建設(shè)保障性住房建設(shè)作為進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的手段之一，同時(shí)也是改善民生的重要舉措之一，并提出五年內(nèi)新建保障性住房3600 萬(wàn)套。中央已經(jīng)把包括保障性住房建設(shè)作為民生戰(zhàn)略的重要組成部分。 20xx 年由中央財(cái)政安排保障性住房補(bǔ)助資金 1030 億元，比 20xx年增加 265 億元； 20xx 年 3 月 5 日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)表示， 20xx 年要嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、 投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成 500 萬(wàn)套，新開(kāi)工 700 萬(wàn)套以上。 9 國(guó)務(wù)院明確要求土地供應(yīng)優(yōu)先保證保障性住房的建設(shè)用地。 為此， XX 省政府要求各地健全保障性安居工程建設(shè)投融資體制機(jī)制，各州市政府及保障性住房建設(shè)任務(wù)較重的縣市區(qū)政府，可成立專門的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的保障性住房建設(shè)投資公司，承擔(dān)公共租賃住房等保障性住房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)職能。同時(shí)，要積極爭(zhēng)取使用銀行提供的中長(zhǎng)期貸款和機(jī)構(gòu)投資者的投資，鼓勵(lì)和引 導(dǎo)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和棚戶區(qū)改造住房的 開(kāi)發(fā)建設(shè)，拓展保障性住房投融資渠道。 20xx 年， XX 省與國(guó)家簽訂的 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房目標(biāo)責(zé)任書為 萬(wàn)套 （ 含 10 萬(wàn)戶新增租賃補(bǔ)貼發(fā)放 ） ，國(guó)家要求 XX 省到年底前各類城鎮(zhèn)保障性住房要三分之一主體結(jié)構(gòu)基本完成，三分之一進(jìn)入樓層施工，三分之一開(kāi)始基礎(chǔ)施工，并基本建成 萬(wàn)套以上；除此以外，省政府還要求，各地城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目要在 9 月底前全部開(kāi)工，并在年底前完成 60%以上的投資額。 20xx 年 XX 省 繼續(xù)嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步鞏固 20xx 年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控成果，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。 20xx 年 12 月， XX 省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，高出全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增速 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到%。 按照《 XX 市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見(jiàn)的通知》中明確， 20xx 年， XX 市建設(shè)保障性住房任務(wù)為 10 30000 套。其中：新增租賃補(bǔ)貼 戶，并確保所有建 設(shè)項(xiàng)目今年 9月 30 日前全部開(kāi)工建設(shè)。 XX 市根據(jù)各縣得實(shí)際情況，下達(dá)了 20xx 年的建設(shè)任務(wù)， XX 縣城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)為 2600 套，其中：新增租賃補(bǔ)貼 600 戶，按照自下而上、按需申報(bào)的原則，建設(shè)任務(wù)分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)公共租賃住房 92 套，集中在縣城建設(shè) 1908 套。 由此 XX 市 XX 縣縣城保障性住房進(jìn)行了統(tǒng)一選址、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一建設(shè)、統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌建設(shè)，并按照和諧人居思想將保障性住房規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)一個(gè)配套完善、功能齊全、安全、舒適、怡人的大型和諧社區(qū)即本項(xiàng)目 XX 縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 建設(shè)條件 （ 1） 本項(xiàng)目用地符合 XX 市 XX 縣總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，并且已經(jīng)獲得用地審查報(bào)告，規(guī)劃方案同時(shí)編制上報(bào)。 （ 2） 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、 XX 省、 XXXX 縣有關(guān)保障性住房建設(shè)的規(guī)劃及政策。 （ 3） 本項(xiàng)目交通位置優(yōu)越，周邊市政道路路網(wǎng)完善，市政配套條件較好。 （ 4） 本項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局均衡、各種產(chǎn)品結(jié)構(gòu) （ 公共保障性住房、商業(yè)配套、服務(wù)設(shè)施 ） 配置合理、交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境宜居。 （ 5） 國(guó)家、 XX 省及與 XX 縣對(duì)保障性住房建設(shè)在土地供應(yīng)、稅 11 收、資金安排 等方面給予了強(qiáng)有力的政策支持，本項(xiàng)目建設(shè)的政策背景較好。 （ 6） XX 縣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及項(xiàng)目融資條件，項(xiàng)目的建設(shè)資金能得到保證。 （ 7） 項(xiàng)目建設(shè)方在基礎(chǔ)建設(shè)、投融資及開(kāi)發(fā)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的把握能力。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模 （ 1） 擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)用地位于 XX 縣城南片區(qū)，整個(gè)規(guī)劃區(qū)呈不規(guī)則圖形，整 體圍繞于 XX 所在山腳西南部。 （ 2） 計(jì)劃建設(shè)規(guī)劃 XX 縣城保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)國(guó)家保障性住房 1908 套。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 一 用地面積 畝 二 總建筑面積 ㎡ 117365 其中 地上 建筑面積 ㎡ 81464 商業(yè)建