xx綠洲國際項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 中心 （城西、城北、納溪） 和一個商務(wù)會展中心 （茜草） ，整體形成覆蓋整個市區(qū)、資源共享、特色互補且與本地經(jīng)濟發(fā)展良性互動的商業(yè)功能空間布局。同時，以社區(qū)商業(yè)、專業(yè)（特色 商業(yè) ）街作為補充，全面構(gòu)建具有自身文化特色且富有層次性和立體感的城市商業(yè)級次結(jié)構(gòu)。 9 位于城北新區(qū)， XX 大道與春雨路交叉口西南，規(guī)劃為城北新區(qū)大型零售商業(yè)設(shè)施集中發(fā)展區(qū)。 區(qū)域?qū)?發(fā)展成為 服務(wù)城北組團的綜合性商業(yè)中心，滿足區(qū)域居民日常消費需求，發(fā)揮城市文化體育中心功能，成為城市商業(yè)中心的有益補充及 XX 區(qū)零售業(yè)發(fā) 展亮點。 區(qū)域?qū)?預(yù)留停車場、過街天橋、地下通道等公共服務(wù)設(shè)施用地；新建百貨店、大型超市，大中型專業(yè)店、專賣店；鼓勵發(fā)展中高檔餐飲、文化和休閑娛樂網(wǎng)點和金融貿(mào)易、賓館、酒店等服務(wù)設(shè)施。禁止在商業(yè)發(fā)展區(qū)內(nèi)發(fā)展建設(shè)各類商品批發(fā)市場、倉儲商場和物流中心，控制住宅底商類的小型網(wǎng)點發(fā)展。 XX綠洲國際地塊，正處于城北商業(yè)中心的核心位置，其商業(yè)價值將隨著政府規(guī)劃的實施逐步彰顯，商業(yè)開發(fā)潛力極大 ，未來 商業(yè)價值熾手可熱。 項 目周 邊 區(qū)域， 商品房地 產(chǎn) 市 場 未 來 2年 內(nèi)發(fā) 展展望 從 整個 XX 大道版塊發(fā)展看，未來幾年，政府將對 XX 大 道實施重點打造。首先是 沿 XX 大道兩側(cè) 的 汽配行業(yè)將整體搬遷， XX 大道的商業(yè)形態(tài)將會發(fā)生一次大變動。加上摩爾瑪超市 、蘇寧電器 的 進(jìn) 駐，春雨路餐飲商業(yè)的向外延伸， 項目 所處片區(qū)有望形成 城北的 “餐飲 、 休閑 、購物 集中區(qū)”。 其次， XX 大道景觀改造 工程已經(jīng)開始實施 ， 將 打造 成 “ XX 第二條景觀大道”。并在 XX 大道板塊，建造 XX 大劇院、五星級酒店、體育城、西南商貿(mào)城、新客站等。 這 幾 大舉措， 將在未來 23年內(nèi) 逐步 見效， 必然會 推動區(qū)域人居環(huán)境 的 升級 ，提升 區(qū)域居住形象 、商業(yè)形象 ， 對 本 項 目的居住 環(huán) 境 非常 有利。 而且， 片 區(qū)內(nèi) 未 來兩 年 內(nèi) 的可 開發(fā)項 目也屈指可 數(shù) ，且相 對 本 項 目而言，在地段、規(guī)模、規(guī)劃、配套等 方面，能形成 直接 競爭 的項目 有限 。 即便是未來有新的地塊、新的項目開發(fā)， 但從 上市 時間 看，預(yù)計都會 比 本 項 目 晚 ， 對 本 項 目的 銷售不 會 造成太大的影 響 。 XX綠洲國際 目 標(biāo) 消 費 市 場 分析 準(zhǔn)確地 說 ， XX 綠洲國際 的目 標(biāo) 消 費 者有以下幾 個 特征： （ 1） 第一 種 目 標(biāo) 消 費 群：三房 及 以上的消 費 者 ? 他 們 中有較多的 二次置 業(yè) 者， 對居住舒適性要求更高 ，因而在面 積 上要 10 考 慮 舒適型的功能全面的 設(shè)計 。 ? 他 們 有 較 好的事 業(yè) 基 礎(chǔ) ， 經(jīng)濟 收入持 續(xù) 、 穩(wěn) 定增 長 ，人口 結(jié)構(gòu)發(fā) 生增多的 變 化，原居住空 間 不符合 現(xiàn) 在的需求。 ? 他 們 的“ 購 房 決 策者”是 處 于家庭中 堅 地位的丈夫，但父母、妻子和孩子是“影 響購 房 決 策者”，同 時 他 們 的 購 房心理更成熟，也比 較 理性。 ? 他 們對 居住 環(huán) 境的要求 較 高，因此他 們會對 周 邊環(huán) 境和 項 目本身塑造的條 件 進(jìn) 行多方的 考察。 （ 2） 第二 種 目 標(biāo) 消 費 群：二房的消 費 者 ? 他 們屬 于中等收入群體， 購 房 時 渴望 與 高 尚 的 鄰 居 為 伴，因此高 檔 社 區(qū)對 其有吸引力 。 ? 他 們 大部分是 兩 口之家，未 來 可能有人口增加， 目前經(jīng)濟實力有限 ，因而性價比 對 于他 們來說 更重要 。 第 三 部分、 XX綠洲國際 規(guī)劃設(shè)計方案可行性分析 一、 市場定位 市場定位 根據(jù)前期的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和商品房地產(chǎn)市場研究分析，結(jié)合本公司的經(jīng)營目標(biāo)和現(xiàn)有的優(yōu)勢，我們將 XX 綠洲國際 的目標(biāo)市場定位于 XX 市中高檔住宅，為高尚 人士的 居住 選擇。 市場細(xì)分 （ 1） 區(qū)域特征 XX 區(qū) 50%、 周邊區(qū)縣 30%、 市區(qū)其它區(qū)域及外地 20%。 XX 購房者對區(qū)域 較看重 ， 在 XX 區(qū) 購房的客戶以 XX 區(qū)及周邊區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶最多。 換房及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的客戶所占比例較大， 產(chǎn)品的性價比在更大程度上決定他們的購屋意向。 11 （ 2） 年齡特征及職業(yè)特征 他們年齡在 25— 50 歲之間，有足夠的首付款，月收入較高 ，而且穩(wěn)定，具備中高檔消費實力 。 他們 中間， 政府 公務(wù)員 、 企業(yè)單位員工、教師等事業(yè)單位員工、 中小企業(yè)業(yè)主 所占比例較大。這部分人 有較高的知識、文化 水平 ， 工作較忙，希望 居所位于市區(qū)，并且交通方便。 他們對房地產(chǎn)有一定了解，曾自己或陪朋友看過房，對 XX 房地產(chǎn)市場有一定了解，已 對電梯公寓的 有了一定的 接受程度。 （ 3） 現(xiàn)有住房特征 他們至少是兩代人共同居住，部分家庭三代同住，因此希望居所在滿足兩代或三代人共同需求的同時，公用空間與私密空間布局合理。 其中相當(dāng)部分 人為二次以上置業(yè)者，他們有固定的住所，但是對目前的居住環(huán)境 不滿，想轉(zhuǎn)換到更好的、更有檔次的居住環(huán)境 。 二 、 項目定位 功能定位 XX 綠洲國際 物業(yè)基本功能定位于居住功能，同時 依據(jù)規(guī)劃條件要求， 充分利用 地塊的商業(yè)價值，在 臨 XX大道 的地段開發(fā)出適量的商業(yè)用房。 檔次定位 中檔的價格，中高檔的品質(zhì) 價格定位 通過 對近兩年 XX 市房地產(chǎn)市場、以及項目周邊各個樓盤的監(jiān)控， 顯示 ：目前城西高層住宅售價主要集中在 3800— 4500 元 /平米，城北區(qū)域高層住宅售價主要集中在 3300 元 — 4000 元 /平米。 XX 綠洲國際 的地段、產(chǎn)品規(guī)劃在城北區(qū)域具有絕對的領(lǐng)先性， 按照市場競爭規(guī)律，價格將高于區(qū)域高層售價。但 結(jié)合我公司的抗風(fēng)險能力，我們 將 住宅單價范圍 大致定 在 33004000 元 /平方米， 總價范圍在 30 萬 —— 40 萬元 左右，與 12 區(qū)域水平基本持平，以實現(xiàn)“性價比”。 商鋪一層均價定位于 約 9000— 10000 元 /平方米 ；二樓 、三樓 及以上 均價定位在 約 4500 5500 元 / 平方米 。 三、 XX 綠洲國際 現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計方案簡單描述 從 XX 綠洲國際的總平規(guī)劃方案 看，本項目 采用圍合式規(guī)劃布局，整個小區(qū)共有 11 棟高層建筑，大部分為南北朝向，少量為東西朝向。 項目 體現(xiàn)“以人為本” 的規(guī)劃建設(shè)理念，體現(xiàn)人與自然的和諧共生，設(shè)計主題為“低密度、人文、健康、運動”。規(guī)劃 容積率為 ，建筑密度為 %，綠地率 %。 項目導(dǎo)入了“大圍合、大中庭”概念， 中庭綠化面積高達(dá) 13000余平米，園林尺度奢華大氣，具有豪宅風(fēng)范。 小區(qū)臨 XX 大道區(qū)域考慮了部分商業(yè)裙樓，充分利用地段的商業(yè)價值。但在商鋪規(guī)劃設(shè)計上，注意了減少商業(yè)對社區(qū)的影響，以保障整個社區(qū)居住的舒適性與高檔品