深圳經濟特區技術規范房屋建筑面積測繪技術規范(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 間，有圍護結構或圍護物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規定計算建筑面積（圖8）。圖8 住宅一層中陽臺與門廊的界定圖示 如陽臺開敞面上方梁體垂下，該陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積。 在建筑物中設置的與公共過道相通、具有一面以上直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共陽臺。公共陽臺的計算規則與陽臺相同。 室內樓梯的面積計算 位于建筑外墻或主體結構以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護墻體的樓梯，視為室內樓梯。位于建筑外墻或主體結構以內的樓梯，無論其有幾面圍護墻體，該樓梯均視為室內樓梯（圖9）。圖9 室內樓梯與室外樓梯圖示 室內樓梯無論其本身如何設置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數計算建筑面積，無蓋時，最上一層室內樓梯不計算建筑面積。 穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。 與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計算層數，并相應計算建筑面積（圖10中a）；在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的獨立樓（電）梯，按其對應的建筑物的自然層數計算建筑面積（圖10中b）。圖10 獨立樓（電）梯面積計算圖示 復式建筑的室內樓梯，按自然層計算建筑面積；躍層建筑的室內樓梯按一層計算建筑面積；錯層建筑的室內樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平面積計算全部建筑面積，下一層按下行樓梯的水平投影計算全部建筑面積（圖11）。圖11 錯層建筑樓梯建筑面積計算圖示 ，商業用房、辦公用房、生產廠房等的室內扶梯、樓梯、計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間應按上空處理。 室外樓梯、臺階、車道的面積計算 按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：a）位于建筑物外墻或主體結構以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差不小于一個自然層，下方水平投影范圍內形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。b）位于建筑物外墻或主體結構以外，臺階起終點高差小于一個自然層的樓梯，或臺階起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。 室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計算建筑面積。 室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設計加以利用的。 無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有上蓋的室外車道計算全部建筑面積。車道下方空間當設計加以利用時。 走廊（含挑廊、檐廊）的面積計算 走廊分為內走廊和外走廊（圖12）。當走廊沿延伸方向有一側不封閉并直接向室外開敞時，該走廊視為外走廊；當走廊為以下四種情況時視為內走廊：a）沿走廊延伸方向兩側均封閉。b）一條走廊僅一側或兩側局部開敞，其余部分兩側均封閉。c）走廊雖有一側開敞。d）走廊外側無建筑空間，但相鄰的上、下層樓板均超出走廊，使走廊完全凹陷于結構之內。 內走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。 外走廊按其開敞側是否有結構體劃分為有柱走廊和無柱走廊（圖12），包括：a）開敞側有雖不承重但與結構連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊。b）開敞側之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊。c）兩側存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊。d）僅有附著于結構外側的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊。e）柱位于外走廊兩端的墻體內不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時，視為無柱走廊。 由多段構成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉折處為界。將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計算建筑面積。圖12 走廊類型劃分圖示 有柱走廊，無論其層高如何，均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱走廊當層高小于二個自然層時，按其結構及圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積，當層高達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。 位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積。凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；如走廊在上蓋水平投影范圍內的地面設有圍護物或二級及以上臺階，則按圍護物外圍水平投影面積或臨墻的一級臺階寬度的一半計算走廊的建筑面積。 位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物的走廊、檐廊，按上蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 樓、電梯前室的面積計算 樓、電梯前室無論是否直接對外開敞，均計算全部建筑面積。 借用外走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當前室長度小于該走廊長度的1/2時，可不區分前室，全部按外走廊計算建筑面積（圖13）。圖13 借用走廊作電（樓）梯前室圖示 連廊、架空通廊的面積計算 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計算建筑面積：a）雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計算全部建筑面積。b）單排柱及無柱連廊，其上蓋高度小于二個自然層時，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；上蓋高度達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計算該連廊的高度。 連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時，通廊計算全部建筑面積；不封閉時，若上蓋高度小于二個自然層，通廊計算一半建筑面積，否則，通廊不計算建筑面積。 門廊、雨篷的面積計算 建筑物出入口上方設置的遮雨、遮陽的上蓋，當為上方建筑時，下方空間視為門廊；當為專設蓋板時，則視為雨篷。 凸出房屋外墻的門廊、雨篷，為凸出式門廊、雨篷；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨篷；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨篷，為復合式門廊、雨篷。 、雨篷，無論其是否有柱，均不計算建筑面積。 、雨篷，無柱時，不計算建筑面積；獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；兩根以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。 、雨篷，無柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；有柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。 、雨篷，無柱時，以凹入部分上蓋水平投影計算建筑面積；有柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。 與房屋不相連的單排柱雨篷，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 公共（消防）通道的面積計算 穿越建筑的公共通道，當通道高度大于等于兩個自然層高度，或通道屬于市政道路的一部分時，該通道不計算建筑面積。 當公共通道的高度小于兩個自然層且不屬于市政道路時,若：a）通道上方為建筑物形成的上蓋，則通道應計算全部建筑面積，并列為不分攤的公用建筑面積。b）通道上方為專設蓋板，通道不計算建筑面積。 花池、空調機位的面積計算 懸掛于建筑主體結構外側的外掛式花池和空調機位不計算建筑面積。 位于建筑主體結構外側，（無圍護，）不計算建筑面積。 位于陽臺等建筑主體結構內的有蓋的花池、空調機位等，應與與其相連的建筑空間一體計算建筑面積（圖14）。 圖14 花池、空調機位面積計算圖示 凸窗、落地窗的面積計算 ，分為單反式凸窗（圖15中a）和雙反式凸窗（圖15中b）兩類。 凸窗的窗臺高度為房間室內地面（樓板結構板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離（圖15）。圖15 凸窗及其指標定義圖示 ，凸窗部分不計算建筑面積；，凸窗部分應計算全部建筑面積。 窗體未凸出于外墻的窗（圖16中a、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側以各種類型建筑材料（不包括百葉）封閉的窗（圖16中c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內其它部分一樣計算層高，計算全部建筑面積。 圖16 幾類窗體外墻定義圖示 凸窗向陽臺或花池內凸出時，凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積（圖17）。 圖17 向陽臺或花池凸出的凸窗圖示 落地窗，落地窗不計算建筑面積，否則落地窗計算全部建筑面積（圖18中a、b）。 圖18 落地窗面積計算圖示 煙道、采光井、通風井的面積計算 供一戶專用的外置及內置煙道均計入該戶的套內建筑面積。煙道外置時，取其與室內的隔墻為外墻。 位于陽臺的煙道單獨計算，不計入陽臺面積。 多戶共用的煙道作為公用建筑面積。 地下室或半地下室使用的采光井、通風井、煙道，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數計算建筑面積；在地面且獨立于建筑物之外時，有圍護結構和上蓋，按圍護結構外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；在地面且位于建筑物內部或附著于建筑物外墻時，按以下情況分別計算建筑面積：a）若地下室或半地下室使用的通風井、煙道，在地面部分設于建筑物之內且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應除去該部分的面積值。b）若采光井、通風井、則不計算其建筑面積，其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除，但須在該空間的分戶面積表的備注欄中對地下室風井等占用的建筑面積數予以說明。 一棟建筑中數層共用的通風井、煙道，按其通過的使用層的層數計算建筑面積，通過的其它不使用樓層，該部分按上空計算建筑面積。 有蓋采光井，應計算一層建筑面積。 幕墻的面積計算 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻。 裝飾性幕墻不計算建筑面積。 圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積（圖19）：a），以該距離為外墻厚度，并相應取半外墻。b），（以幕墻外緣向內起算），并相應取半外墻，樓板邊至外墻內緣的空間按上空計算。c）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應取半外墻。d）上下均由玻璃和其它材料框架構成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應取半外墻。圖19 不同情況下圍護性幕墻外墻計算圖示 同一樓層既有主墻又有幕墻時，分以下幾種情況計算外墻的墻體面積（圖20）：a）一面外墻，當其全部為圍護性幕墻時，按幕墻計算該外墻的墻體面積。b）一面外墻，當其圍護墻體部分為主墻、部分為幕墻時，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積。c）一面外墻，當其幕墻內側存在局部多段主墻時，若主墻分段之和大于該面外墻長度的1/2時，可取主墻及延伸線為外墻，并相應計算外墻的墻體建筑面積；否則，應取幕墻為外墻，并相應計算外墻的墻體面積。d）對全幕墻建筑，當其內側沿樓板邊沿除核心筒、梯間等部分設有局部主墻外，其余部分均無墻體或僅有零星墻體時，可全部按圍護性幕墻計取外墻，并相應計算外墻的墻體面積。圖20 既有主墻又有幕墻時外墻計算圖示 墻體面積的計算 陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側為架空空間時，該段墻體視為外墻。 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。測繪作業中可通過取墻中線的方法進行半墻墻體面積的計算，當外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時，取與柱相連的各墻的墻中線向柱內延伸交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻墻體面積。 建筑物復式上空處的內半墻計入上空面積，外半墻按規定劃分并相應計算建筑面積。建筑物內設置夾層的，夾層部分的外墻分攤計算規定與標準層一致。 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取圍護構架的厚度；如系安裝于地面梁體或墻垛之上，墻體厚度取梁體或墻垛厚度。 如墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半分部分墻厚為墻體厚度。 位于凸窗兩側的墻體，當為非結構墻體時，墻體面積計入凸窗建筑面積；當為結構墻體時，墻體面積計入外墻建筑面積（圖21）。 凸窗與陽臺相鄰時，共有墻部分按墻中線劃分，半墻面積分別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體面積計入相應的服務空間（圖21）。 外墻含有裝飾性空心柱時，取柱內側部分及承重結構體為外墻并計算墻體面積，柱外側部分視為裝飾墻不計算建筑面積（圖21）。 凸出建筑外墻并與外墻相連的結構墻體均計入外墻墻體面積，凸出外墻的非結構的裝飾性墻體不計入外墻墻體面積。圖21 墻體面積的計算圖示 屋面上的建筑空間的面積計算 位于屋面的梯間、電梯機房、水箱間等，均按其外圍水平投影計算全部建筑面積。 屋頂水箱間與屋面設有架空隔層（含封閉或半封閉隔層），當隔層的外圍（外墻）水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時，不論隔層的層高如何，均將其與水箱間一起按一個水箱間計算建筑面積；當隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積，則隔層須單獨計算建筑面積。 位于屋面的電梯機房，當其下方設有緩沖層時，緩沖層應計算建筑面積；當緩沖層不開門，建筑面積計算原則與水箱間架空隔層相同。 位于屋面上與出屋面梯間不相連的、獨立的、造型裝飾性的亭、閣及水平投影面積小于1/4屋面水平投影面積的造型裝飾性架空，不計算建筑面積。 其它多層房屋中設置的技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層等。 公用建筑面積的計算及分攤 公用建筑面積的分類及范圍 公用建筑面積分為應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。 應分攤的公用建筑面積包括：a）相關權利人合法協議約定的應分攤的公共建筑空間。b）建筑物內的公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道。c）建筑物內公用的公共門廳、大廳、梯廳、過道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、入口大堂、疏散通道等平行移動空間。d）套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。e）地面以上為本棟服務的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設備間、工具間、值班警衛