『』西安某住宅商業項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 上分析，目前房地產市場開發以及交易活動將日益規范，市場結構向合理方向發展， 總體看來，我國的房地產市場趨于良性發展的態勢，同時“XXXXX”項目可行性研究報告 9也對企業開發產品的質量越來越高。開發出適合市場需求的高品質的住宅是本項目的根本。經濟形勢分析 融資渠道的多元化對房地產業影響很大，但是日前，國家對房地產信托又制定了更為嚴格的政策，在金融市場高度壟斷的前提下，目前房地產企業實現融資渠道多元化的難度實際很高。同時，利率的上調對房地產開發企業融資成本的上升會產生一定的影響。我國城市化的加速發展帶動了國民經濟的快速增長，也促進了房地產業的健康發展。同時，家庭規模的減少，核心家庭比例的上升也極大的刺激了住宅需求的增加，以上看來本項目的開發具有現實的需求環境。 西安市房地產市場分析城市建設快速發展，房地產市場保持健康、穩定的發展勢頭近幾年西安固定資產投資明顯增大，年均增幅達 %，反映西安城市建設進入一個高速的發展期。伴隨著西安經濟的快速發展、西安市城市規劃和建設的全面升級，西安房地產發展進入一個快速的發展期，城市快速擴張為房地產的發展帶來機遇。人民生活水平普遍提高，再加上房地產產品的增值與保值特性、銀行提供購房按揭支持等的共同作用形成房地產市場良好的發展局面。2022 年至 2022年，西安市商品房投資年均增幅比例 18%，增 長幅度較大。隨著城市規模不斷擴大，道路交通建設迅速發展，郊區的大規模城市化建設，以及城 鎮配套設施日漸完善，西安市房地產市場還會不斷得到改善，各類“XXXXX”項目可行性研究報告 10房地產產品的空置率將會進一步下降，市場成熟度不斷提高，買方和賣方更加理性，西安整體房地產市場投機、炒作行為少。預計在今后幾年里，西安房地產市場將繼續保持健康、穩定的發展勢頭。住宅和商業服務市場綜合分析今年上半年， “國六條”及“ 九部委意見的出臺” ，對諸如穩定房價、調控市場供求結構平衡等出臺詳細操作規定，使得近期西安市場又有所波動，西安市目前開發商對于政策的觀望情緒已經有所顯現；而從購房者角度來看，由于近年來政策出臺較為頻繁，購房者對于政策的反映比較冷淡。 “十五條意見”等政策出臺一個多月，市場銷售尚沒有出現異常變化，銷售面積和價格仍然延襲歷年來的穩中有升走勢，總體 2022 年 6 月商品房銷售面積較上年仍然增長了%，住宅增長 %。而價格同比上升 4%左右。房價繼續保持平穩上升走勢、市場整體良性發展。對于西安而言，以自住型購房占到絕對比例，因此政策的出臺對于西安房價的影響較小，而隨著各項建設開發成本等的增長，未來房價仍然將保持穩中有升的態勢，政策后市場將恢復平穩。城市人口的增加同時帶動了商業物業的發展。國家經貿委發布的《城市居住區規劃設計規范》中明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積—每千人商業服務建筑面積 700—910 平方米，小區社區服務每千人指標 59—464 平方米。南郊和西高新的居住人口和流動人口一直居高不下，為整個區域帶來大量商業物業需求，這些都為住宅小區內的商業服務用房市場提供了較大的發展空間。商品房價平穩上升，仍有較大上升空間近年西安住宅價格呈平穩上升趨“XXXXX”項目可行性研究報告 11勢，年均增長約 4%。在 2022 年房地產新政影響下，西安房價增幅 僅微降，反映西安整體房地產市場發展較健康，市場投機、炒作行為少。西安 2022 年住宅均價 3098 元/平方米，與全國同類城市相比，仍有進一步上升的空間。部分城市商品住宅價格表（單位：元/平方米）全國主要城市 西安 鄭州 武漢 成都 濟南商品住宅均價 3098 2614 3345 2875 4000增幅 % % % % %西安市房地產市場分析結論從總體上看，西安房地產市場發展是健康的，隨著城市建設的快速發展、國家對房地產市場管理的逐步規范以及居民收入的穩步增長，西安市房地產業迎來了很好的發展機遇，拓展了更大的市場空間，預計今后幾年西安市房地產市場還將保持持續穩步增長的態勢，市場環境將進一步改善，房地產市場體系更趨完善。 城東南板塊及項目區域市場分析一、城東南板塊市場分析項目位于城東南板塊靠近曲江板塊一帶，此板塊本身的優勢、劣勢以及預測等如下幾個方面：★ 城東南板塊優勢 此板塊緊鄰曲江板塊和浐灞板塊，特別是城東南板塊與曲江板塊的結合部受曲江新區建設的影響較強，本項目正是處于城東南板塊與曲江板塊的結合一帶。大雁塔旅游景區的發展對兩板塊的結合部能夠產生明顯的輻射作用。“XXXXX”項目可行性研究報告 12便利的交通優勢。本區域的房地產市場開始啟動，開始受到市場的關注。★ 城東南板塊劣勢 城東南板塊內的東部地區分布著一些有代表性的國有大中型企業，例如東方集團、 陜鋼等，市場形象上還沒有完全脫離工業區域概念，高品質的居住環境尚未形成。此區域房地產市場剛剛開始活躍，從全市的角度看，目前人們對本區域的居住期望有待進一步的提高。★ 城東南板塊發展趨勢預測 本板塊內待開發項目定位于中檔或中檔偏上的樓盤居多，預計未來板塊內部競爭不斷加大；本板塊有一定的市場需求潛力，但是需求多以中檔摟盤居多；目前本板塊內集中商業設施有待于進一步的完善，預計此區域的商業物業具有一定的潛力。由于土地資源的不可再生性，其他城區的開發資源越來越有限，預計本板塊有可能逐步成為開發熱點地區。二、項目區域市場分析隨著城東南板塊的不斷活躍，西影路已成為曲江與雁塔區的連接樞紐主干道。項目區域大體處于城東南板塊偏曲江板塊方向，項目區域與曲江板塊交相呼應，該項 目周邊基礎設施完備，人氣較旺，交通便利，適合住宅開發。項目區域環境分析詳見 建設項目簡介中的項目周邊環境分析。“XXXXX”項目可行性研究報告 13 市場調查分析根據前期內部認購客戶資料及相關市場調研分析，得出結論如下：★ 主力客戶年齡主 力 客 群 年 齡25——3010%45歲 以 上5%40——4515%35——4030% 30——3540%25——3030——3535——4040——4545歲 以 上從統計圖中可以看出：內部認購期內，準業主年齡在 30—40 歲占主力客戶總體 70%左右，這說明本項目目標消費群年 齡區間以 30—40 歲為主，屬于中青年群體。★ 客戶職業分析客 戶 職 業 分 析白 領 階 層35%教 師15%其 他5%公 務 員30%私 營 企 業 主15%公 務 員白 領 階 層私 營 企 業 主教 師其 他從統計圖中可以看出：本項目目標消費群職業構成中，白領及公務員階層比例最高，占到了總數 65%，教師及私營企 業主也擁有一定的比例，占到了總數的 30%。從以上數據可以看出，本項目目 標客戶群普遍具有高素質、收入穩定、消費行 為趨于理性化的特征。“XXXXX”項目可行性研究報告 14家 庭 人 數10%63%25% 2% 2個 以 下 （ 含 ）3個4個5個消 費 支 出15%17%33%9% 5%21%生 活 用 品子 女 教 育食 品購 房服 裝醫 療★ 家庭人數通過分析可以看出，預計本項目目標消費群家庭人數在 3 個的所占比率將最高，占到了總量的 63%左右，超過半數；家庭人口數 4 個的所占比率次之，占到了總量的 25%；家庭人口數 2 個或 2 個以下的所占比率為 10%；家庭人口數為 5 個的所占比率為 2%。★ 消費支出狀況前 期調研 顯示，本項目目標客戶群中，居民消費支出中，購房支出所占比率最高，占到了總量的 33%；食品消費支出所占比率次之，占到了 總量的 21%；居民消費支出中用于子女教育的比率占到了總量的 17%；用于日常生活用品的比率占到了總量的 15%；服裝 類消費支出的比率占到了總量的 9%；用于醫療消費的比率最低，“XXXXX”項目可行性研究報告 15知 識 水 平16%23%2% 1%6%52%初 中 以 下高 中大 專本 科碩 士碩 士 以 上收 入 家 庭 年 收 入5%20%20%10%10%35%2萬 元 以 下2萬 —4萬4萬 —6萬6萬 —8萬8萬 —10萬10萬 以 上占到了總量的 5%。★ 知識水平項目目標客戶群中，知識水平大專程度的比率最高，占到了總量的 52%；知識水平在本科程度的比率次之，占到了總量的 23%；知識水平在高中程度的占到了總量的 16%，知識水平在碩士程度的占到了 總量的 6%；知識水平在碩士以上程度的占到了總量的 2%；知識水平在初中程度以下的比率最低，占到了總量的 1%。從統計結果可以看出，由于區域內科研院所及行政機構 較多，緊鄰城南文教區，因此居民整體知識水平較高。★ 收入水平項目目標客戶群中，居民家庭年收入情況中 4 萬到 6 萬之間所占比率最高，占到了總量的 35%；居民家庭年收入在 2 萬到 4 萬之間及 6 萬到 8 萬之間的所占比率次之，占到了總量的 20%；居民家庭年收入在 8 萬到 10 萬之間占到了總量的 17%；居民家庭年收入在 2 萬以下的占到了總量的 7%；居民家庭“XXXXX”項目可行性研究報告 16年收入在 10 萬元以上的比率最低，占到了總量的 5%。★ 置業動機與需求方向二次置業者：購買動機是改善居住條件和提高居住質量。重點關注室內外功能空間的設置、社區配套與景觀、項目品牌對自身需求的滿足等，需求集中在 120㎡左右的三室兩廳戶型；換房者：此類型購房者屬于周邊企事業單位福利分房后換房者。其主要購買動機是改善居住條件。重點關注房間采光通風、客廳與餐廳的設置及社區環境等，需求集中在 80㎡左右的二室二廳戶型和 110㎡左右的三室一廳戶型；初次置業者：購買動機是擁有自己的空間。重點關注營銷方式尤其是付款方式與總價，需求集中在 50㎡左右的一室一廳戶型和 80㎡左右的二室二廳戶型。“XXXXX”項目可行性研究報告 17 項目 SWOT 分析優勢分析（strength）項目用地地勢平坦，市政管線接入方便，道路通暢快捷，西影路拓寬改造的全線貫通。在總體環境上有利于項目的開發建設。★ 東南板塊房地產市場開始啟動城市建設的快速發展，帶動東南郊地區房地產市場開始啟動。本區域內已經集中了“鑫 龍天然居 ”、“蘇格蘭風笛”、 “朗郡●水木蘭亭” 等項目，本區域房地產已經開始受到市場的關注。★ 交通與市政條件優勢項目所在區位交通暢達、便捷。項目所在地有 221 路、41 路、606 路、118路、19 路、400 路、 607 路等十余條公交路線 通往。在此居住的居民出門交通便利。★ 文化科技環境優勢項目位于西安市東南郊，所在區域文化氛圍良好，周邊分布著多家科研院所，有色金屬西安勘察院、能源部科研所、鐵 道部勘測設計院等多家科研機構，全國著名的西安交通大學距項目正北僅約 2 公里，在此居住的人們將受到現代科技環境的影響。還應當特別指出的是，本項目南側即為占地 300 畝的國家著名高等學府科技園區—西安交通大學科技產業園，該科技園區已經建設完畢，園內基 礎設施齊全，交大科技園的興建，將會對帶動該地區的經濟特別是房地產市場的發展起到積極的作用。★ 歷史名勝環境優勢項目周邊也不乏歷史名勝古跡，大雁塔、陜西歷史博物館、青龍寺等旅游“XXXXX”項目可行性研究報告 18景點是外地游客和西安市民享受古都文化及踏青休閑的好去處，此構成本項目又一賣點。★ 項目周邊人居環境業已形成項目位于西安市東南郊，項目東側為西安市的大型住宅小區—陽光小區，目前陽光小區已形成居住社區概念；在此大區域內，還有“鑫龍天然居” 、“蘇格蘭風笛”、 “朗郡●水木蘭亭” 等項目，上述項目已具 備一定的市場號召力，潛在的人居環境業已形成。本項目可以借助逐步形成的人居環境，通過專業性的系列策劃，尋 找自身賣點，從而取得最佳效果。劣勢分析（weakness）通過對開發商以及項目和周邊環境的調查、分析