天津萬科玻璃廠項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 第四章 市場研究：： 該項目行政隸屬河西區，位于解放南路和友誼南路之間。區域市場范圍界定在整個河西區（如圖所示），河西區是危改實施較早的地區，市政建設和各項功能、環境都較完善，故此吸引大量區外人口涌入。，市場基本處于平衡狀態。該區域市場的基本特征表現如下：1）由于政府的大力支持，該區域市場目前正處于快速增長時期，區內整體生活環境和配套條件得到明顯的提升。2） 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區域已經成為天津市中高檔物業的集中區域，中高檔市場發展的較為成熟且市場容量相對較大。3） 區域內產品趨同性強，規劃水平差異性較強，具備先進規劃的物業一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4)開發時間較早的區域市場，整體呈現購買力強，改善的需求愿望強，對于區外市場的輻射力強。5)梅江生態小區成為今年整個天津地產市場的開發熱點，同時也促進了該區域市場整體價位提升。u 銷售量：該區域市場的銷售量一直穩步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。u 銷售量與上市量的比較： 目前河西區區域市場基本處于供銷平衡狀態。u 平均單價走勢：河西區的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區，是中高檔物業的集中區域。：u 區域市場各檔次產品供應狀況：價格空間 主要產品類型 供應比例2500以下 多層 25%2500—3500 多層、小高層 50%3500—4000 多層、小高層 15%4000以上 多層、小高層、別墅 10%u 各檔次產品2001年上半年需求狀況：由上述可見，如忽略統計誤差，河西市場基本呈現各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。◆區域市場各檔次產品的集合特征： 河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區域。依據產品單價可將該市場產品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發形式單一，配套、設計上僅顧及區內基本的環境、配套要求。借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：項目名稱 規模（m2） 建筑形式 綠化率 均價（元/m2） 主力產品（m2）瑞江花園（一期） 整體40萬 多層 35% 2400 7090（兩室）金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室）榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產品在該區域需求中處于絕對主力產品地位。此類產品也多數分布城市中心外的位置，但此類物業對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優勢不足。且該類物業多為大、中型規模的開發，產品主要以多層開發為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：項目名稱 規模（m2） 發售資源 建筑形式 容積率 均價（元/m2） 主力產品（m2） 消化率順馳名都 15萬 15萬 多層小高層 2800 100120 基本售磬名都新園 10萬 10萬 多層 2500 90100（兩室）120125（三室） 75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產品的開發基本分為兩大類，一類為：產品多為小高層，產品自身優勢較少，依仗地理優勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區域市場的產品，極其強調產品外的環境、文化、配套等優勢，主動拉升區位，從而大幅度提高物業檔次。項目名稱 規模（m2） 發售資源（m2） 建筑形式 容積率 均價（元/m2） 主力產品（m2） 消化率世紀城 22萬 20萬 多層小高層 1．29 3600 100（兩室）140（三室） 70%芳水園 約2萬 多層小高層 3800 120150 15%藍水假期 內認期 多層小高層 0．9 3900 140160 20%(4) 4000元/平米 此類產品基本集中在市中心區域，地理位置優勢是絕對的，同時，產品開發上追求深度，比較注重對文化、環境、產品等方面雕琢。但該類產品由于受地域限制，產品開發趨同，且多為小高層，小區環境條件多不如遠離市中心區域的中高檔項目。項目名稱 規模（m2） 發售資源（m2） 產品形式 均價（元/m2） 主力產品（m2） 消化率泰達園 9萬 9萬 多層高層 4200 110120130 75%羅馬花園 5萬 2萬多 小高層高層 5300 150(兩室) 70%：個案分布與宗地位置關系圖：3．1世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目一直極其注重產品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“H概念社區”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。 總結：該項目產品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區環境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。3．2梅江藍水假期：藍水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構成，小高層與多層棟數為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發揮到極至。產品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創新，同市場有很大趨同性。產品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。總結：該項目產品方面不具備競爭優勢，主要依靠生態、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發、策劃方面并無突破性的拓展。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區內規劃除建設了“國際老人村”外，環境建造上并不具備優勢，尤其是別墅區的環境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為2280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目于99年11月即開盤發售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業績不佳，經過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。 總結：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區域功能，運用了借大勢推小勢的做法。3．4明都新園：該項目以多層為主構成，產品以90平米兩室為主力。在同檔次產品中，該項目區內環境規劃及配套設計還是相當到位的，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區安居以及部分改善型需求客戶。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容）總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推了產品從同等競爭中脫穎而出。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態居住區的刺激，現黑牛城道以南的廣大區域已經形成一個大片的熱點開發區域，包括：梅江南、凌莊子區域，其中尤以梅江及梅江南的規模、規劃最具影響力和帶動力，在該區域市場內將起到不可替代的主導作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內，故此，上述兩個區域將成為天玻項目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發展對天玻項目的影響將是至關重要和不容忽視的。n 梅江生態居住區（一）梅江總體狀況分析：總體規劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。整個居住區共劃分為15個居住小區和2個公建區。，綠化綠35%，區內規劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區湖景綠化率達到40%以上。開發節奏及上市安排：該生態居住區分兩步建設，正在建設的為1 －6地，，。，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區域將建成進住，到2005年，整個梅江生態區的起步區和二期工程將全部建成竣工。配套：216。 智能化：1）專用10兆寬帶網線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。3）通過梅江局域網絡平臺提供全方面的信息服務。4）安防系統包括社區安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業中心相連，實現安全報警。216。 高新建材：運用了環保型、節能型建筑材料216。 新技術：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。（二）重點項目對比分析：梅江項目與天波項目優劣勢對比：優劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻規劃用地 13．6萬m2 12．53萬m2 35．02萬m2總建筑面積 12．9萬m2 11．9萬m2 25．01萬m2樓面地價 1248元/m2 1248元/m2 地點 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路開發商 順馳投資 華夏經濟房 萬科計劃投資交通 路況好,出行便利 路況好,出行便利 配套公建 小學、派出所 小學配套設施 三水入戶、遠程抄表安防系統、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網 三水入戶、遠程抄表安防系統、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網 容積率 0．9（含水面） 0．95（含水面） 水面 綠化率 58．5湖景綠化率 31．55%53%湖景綠化率 工程進度 2002年10月底交工 2002年8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價 5062萬元 4557萬元 熱銷面積 130（小三室） 120 產品對比：優劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻平均單價 3900元/m2 3800元/m2 元/m2戶型配比 多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發）：5% 多層；70%高層：30% 多層：小高層：聯排別墅：面積配比 多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發）： 多層小高層高層 多層：小高層：聯排別墅：價格 多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右 多層小高層高層 多層：小高層：聯排別墅：主力戶型 130160 120150 梅江南：，規劃保留水面60公頃，居住區建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。（以上數據摘自《天津日報》）規劃部門對梅江南小區的發展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發的一個生態、超前型和智能化的21世紀康居社區。現階段梅江南地域內僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。優劣勢對比項 云水園 天玻規劃用地 35．02萬m2總建筑面積 25．01萬m2樓面地價 地點 友誼南路與潭江道交口 解放南路開發商 津興地產 交通 距離外環線不足1公里,有上外環的出入口 配套公建 國際康體中心（國際老人村） 小學配套設施 地熱溫泉、三水入戶、安防系統 容積率 1 綠化率 38% 工程進度 2001年12月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價 41萬元（公寓）110萬元（別墅） 熱銷面積 118 m2 產品對比：優劣勢對比項 云水園 天玻平均單價 2450元/m22950元/m2 元/m2戶型配比 多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10% 多層：小高層：聯排別墅：20%面積配比 多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發）：220 m2 多層：小高層：聯排別墅：價格 多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米 多層：3800起價小高層：3300起價聯排別墅：4800起價主力戶型 118 m2 梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區位于友誼路延長線上，臨近市內繁華區，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（2）梅江小區整體規模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導向下，該區域已經形成了