漣源市宏彬商城項目市場調研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的商業價值，但是街區形象較差。本項目建成后，將加速光明山商圈的形成，最終取代五馬廣場為中心的老商圈。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 此區域是漣源市的西大門， 人民西路是連接冷水江和漣源的交通要道。隨著城市規模的擴大，此區域商業價值將逐漸上升，形成滿足農村消費及部分城市居民消費的以批發零售、娛樂休 閑、餐飲為主業的商業區域。 3． 6 綜合研究 總的來說，當前漣源市商業格局混亂，沒有形成集中型的業態，在行業優勢上也不具備強勢競爭力。服飾、建材、家私、娛樂休閑、餐飲行業的集中化存在很大的市場機會。 本項目分析目前漣源市各區域商業業態、經營狀況及區域發展趨勢意義在于發現市場機會，將符合本項目定位，能承受本項目租金水平的行業集中至本項目中，打造一流的城市商業名片。但漣源市商業經營戶經營理念仍有待成熟，部分商家的前瞻性不夠，這也給我們的招商工作帶來難點，需在招商執行過程中予以重點 關注。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 四 漣源市商業物業消費市場調研 4． 1 商業物業消費產品構成 漣源市商業物業產品構成分析表 表 04 產品類型 代表性物業 消費種類 物業特點 臨街商鋪 租賃為主 商業價值高 購物中心 五江購物中心 產權出售，目前統一租賃 多種業態，主要經營中高檔產品 專業市場 漣源市通訊器材市場 租賃 業態單一，專業化程度高 綜合市場 藍田市場 以租賃為主 多種業態，經營低檔產品 超市 心連心超市 租賃 多種業態組合，配套完善 商業街 商園商業步行街 以租賃為主 多種業態組合 現代型的商業物業產品主要由購物中心和超市租賃的柜臺為主，但五江購物中心目前的經營狀況影響了投資者持續投資信心；超市租賃的柜臺租金較高，適合黃金飾品、箱包皮具等小型商品的經營。而臨街商鋪大多以租賃為主，在五江購物中心以前，很少有臨街門面向市場出售，因此臨街門面的消費欲望很強。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 4． 2 各區域商業物業租賃價格分析 1）汽車站 — 五馬廣場 ： 租金價格從 10－ 50 元不等。代表性物業： 表 05 物業名稱 物業類型 業態 月租金價格（元 /平米） 銳金電腦 商業街 IT 產品 10 元 創業電器 臨街商鋪 電器、五金 28 元 愛民平價超市 臨街商鋪 零售 48 元 2）五馬廣場 — 三角坪： 租金價格從 20— 80 元不等。 表 06 物業名稱 物業類型 業態 月租金價格（元 /平米） 斯得雅 臨街商鋪 服飾 30 紅遍田日化 臨街鋪面 日化 55 阿斯牌 臨街鋪面 服飾 80 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 3）五馬廣場向東延伸 1000 米：租金價格從 20— 40 不等。 表 07 物業名稱 物業類型 業態 月租金價格（元 /平米） 湘潭電纜 臨街商鋪 五金 35 文體用品批發 臨街商鋪 零售 30 軸承水泵 臨街商鋪 開礦設備 38 4）五馬廣場 — 五江購物中心：租金價格從 50— 100 不等。 表 08 物業名稱 物業類型 業態 月租金價格（元 /平米） 麗都伊人 臨街商鋪 服飾 57 漣水文體批發 臨街商鋪 零售 84 柒牌男裝 臨街商鋪 服飾 94 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 租金價格從 20— 60 不等 。 表 09 物業名稱 物業類型 經營品牌 租金價格 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 小結：從上述數據可看出，漣源市的租金價格從 10— 110 不等，而且同一區域的租金水平存在較大的差異，主 要因為： 1）商家租賃的時間不同。 2）所處地段不同，靠近核心商圈、客源相對集中的地段租金相對較高。 3）所經營的業態不同，租金價格也不同，服飾行業價格相對較高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 4． 3 各行業業態戶型構成分析 行業業態戶型構成分析表 表 10 業態 面積 層高 服飾 大多為 30— 100 平米 3— 4． 8 米 餐飲娛樂 200— 1000 平米 3— 5 米 五金機電 大多為 30— 60 平米 3． 5－ 米 開礦設備 大多為 30— 100 平米 3— 5 米 建材、家私 150— 1500 平米 3． 8－ IT 數碼產品 20— 60 平米 米 目前漣源市核心商圈內的經營鋪面大多為一個或多個臨街門面組成，面寬在 35 米之間，因建設時間都在 35 年以上，其面寬與進深的設計都不是很合理。如上表所示，餐飲娛樂、建材、家私的消費面積最大，服飾、 IT數碼及精品行業的使用面積相對較為靈活，一般在 30100 平米之間。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 4． 4 各區域商業物業的商業配套情況 1）臨街商鋪：各自為政，零散經營，基本沒有商業配套。 2）超市： 表 11 店名 ?？迪? 金馬特（五馬店） 心 連心 新一佳 中央空調 有 有 有 有 背景音樂 無 有 有 無 停車場 無 無 無 無 自動扶梯 2 臺 2 臺 4 臺 2 臺 休閑區 無 無 有 無 3）專業市場、綜合市場：基本沒有商業配套。 4）綜合商場 五江購物中心：自動扶梯、中央空調、休閑區、背景音樂基本都具備，但無停車場規劃。 從以上分析來看，目前漣源市內部商業配套比較齊全的物業以新興綜合商場及超市為主，但都沒有規劃停車場，需政府另行規劃集中型的停車場。背景音樂、中央空調、自動扶梯正 逐漸被消費者所青睞。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 4． 5 各區域商業物業商業價值綜合考評 以五馬廣場、光明山兩大核心區域為基礎，置嘉地產顧問根據各個商業區域的商業發展潛力和趨勢及商業發展所具備的根本條件對五個區域進行評分如下： 表 12 區域 因素 地段 交通 街區形象 發展潛力 經營業態 總計 汽車站 — 五馬廣場 8 9 7 8 6 38 五馬廣場 — 三角坪 8 8 8 9 7． 5 40． 5 五馬廣場向東延伸 1000 米 7． 5 8 6． 5 8 6 36 五馬廣場 — 五江購物中心 10 9 8 7． 5 9． 5 44 五江購物中心向西延伸 1000 米 7 8 7． 5 8 6 36． 5 從上述數據及分析可知， 五馬廣場 — 五江購物中心這一區域商業價值最高，五馬廣場 — 三角坪次之。 五馬廣場與光明山兩大核心區域仍然成為漣源市最具商業價值的地段，區域內悠久的商業發展歷史與已經成型的街區商業、眾 多的商場超市、機關單位和娛樂消費場所使這一地區的人流量十分龐大，且大部分為可直接產生消費的消費人群。因此，五馬廣場與光明山的商業地位在短時間內是難以被其他區域所動搖的。 但是漣源市的商業已經略現陳舊，已經無法滿足消費者的需求，急切呼喚更新換代的商業物業出現。因此本項目應抓住此契機，迅速搶占市場。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 五 商業物業使用及需求的綜合分析 5． 1 商業業態對商業物業的使用及需求綜合分析 商業業態對商業物業的使用及需求綜合分析表 表 13 業態類型 可承受租金（元 /平米） 服飾 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 20－ 40元 1 40— 60元 3 60－ 80元 4 80－ 100元 1 100元以上 1 五金機電 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 2 20－ 40元 5 40— 60元 2 60－ 80元 1 80－ 100元 100元以上 建材家私 10 6元以下 6－ 10元 3 10－ 20元 4 20－ 40元 2 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 IT 數碼 10 6元以下 6－ 10元 2 10－ 20元 4 20－ 40元 3 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 餐飲 10 6元以下 5 6－ 10元 3 10－ 20元 2 20－ 40元 40— 60元 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 開礦設備 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 4 20－ 40元 5 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 娛樂休 閑 10 6元以下 3 6－ 10元 5 10－ 20元 2 20－ 40元 40— 60元 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 零售 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 3 20－ 40元 4 40— 60元 3 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 總計 80 8 13 21 20 11 5 1 1 漣源市不同行業的商家最高可承受的租金主要集中在 10－ 40 元之間。其中以服飾租金最高，主要集中在