某商貿城項目定位報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 公司南下連鎖經營的又一重大舉措。 漢正街品牌服飾批發廣場 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 45 金正茂商貿城項目定位報告 漢正街第一大道 漢正街第一大道 項目名稱 漢正街第一大道（一期） 發展商 武漢龍騰置業 項目地址 橋口區漢正正街 489號 項目占地 424畝 目前開發 6棟（ 107畝） 總套數 3000套 總建面 80萬 m2 開盤時間 2023年 11月 18日 價格 20230— 50000元 /m2 銷售情況 招租 100% 裝修情況 簡裝 投資 12億 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 46 金正茂商貿城項目定位報告 區域 經營品 種 樓面 地址 業態劃分 銀座 男裝 一拖二 臨漢正街、多福 路 知名品牌男裝旗艦店 泛首層 品牌西服、西褲、品牌襯衣 首層 品牌休閑 二、三層 品牌代理 金座 女裝 一拖二 臨大水巷 高檔面料 臨漢水街、漢正街、多福路 知名品牌女裝旗艦店 泛首層、首層 精品、休閑女裝 二、三層 滬、杭品牌女裝 紅寶石座 皮具箱 包 首層 四層 皮具箱包 藍寶石座 女裝 一拖二 臨漢水街、多福 路、板廠街 漢派知名品牌女裝旗艦店 泛首層、首層 漢派精品、休閑女裝 二、三層 漢派品牌女裝 鉆石座、翡翠座 一層 餐飲美食、保健休閑、日、韓服裝；品牌服飾折扣店； CEPA服裝； 第一大道業態劃分 經營業態： 金座、銀座、紅寶石座經營男、女裝； 鉆石座、翡翠座經營各種鞋類。 銷售形式： 六個街區所有商鋪 1層可售， 2—4層只租不售； 其中金座、銀座、紅寶石座 1— 2層為復式結構，面積按一層計算； 金座、銀座、紅寶石座不包租，藍寶石座 3年返租 5年包租，回報率7%，鉆石座、翡翠座總價超過 100萬包租 5年。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 47 金正茂商貿城項目定位報告 白馬商城 項目名稱 萬商白馬 發展商 武漢商業城有限公司 項目地址 武漢市集家嘴路口 項目占地 12023㎡ 層高 9層 總戶數 1000余戶 總建面 8萬 ㎡ 開業時間 96年 租金 100— 500元 /㎡ 招租情況 招租 100% 停車位 110個 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 48 金正茂商貿城項目定位報告 經營業態： 1層為精品服裝大世界， 2— 6層為精品女裝批發中心， 7— 9層為男裝、休閑裝專營區。 銷售形式 ： 租售結合 白馬商城 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 49 金正茂商貿城項目定位報告 白馬商城經營歷程 ? 1992年 12月 8日武漢商業城有限公司成立； ? 1996年 1月華中萬商廣場工程完工； ? 2023年 8月，萬商白馬市場頂著“把高檔寫字樓當破爛甩”的指責，以 8元每 m2起租，而當時漢正街商鋪的月租金最低為 200元每 m2。當年年底，萬商廣場的八樓鋪位就全部滿租； ? 2023年 9月 15日萬商白馬服裝交易中心正式開業； ? 2023年 9月萬商白馬市場二樓服裝招商成功； ? 2023年至 2023年萬商廣場七、九樓銷售一空； ? 經過 10余年的發展 ,萬商廣場成為華中地區首家品牌服裝商品展賣中心。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 50 金正茂商貿城項目定位報告 中心商城 項目名稱 中心商城 發展商 武漢橋建集團有限公司 項目地址 武漢市漢正街多福路 2號 項目占地 12023㎡ 層高 4層（商業） 總戶數 1000余戶 總建面 4萬 ㎡ 開業時間 97年 10月 18日 銷售均價 2萬元 /㎡ 招租情況 招租 100% 停車位 110個 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 51 金正茂商貿城項目定位報告 中心商城 經營業態： 1— 2層為品牌女裝； 3— 4層為品牌男裝。 銷售形式： 租售結合。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 52 金正茂商貿城項目定位報告 ? 1997年 10月 18日漢正街中心商城正式開業； ? 1997年 — 2023年歷經六年發展后成為漢正街地區規模最 大的服裝批發商城； ? 2023年 2月份從新裝修開張 ,發展成品牌服飾總匯 .其中一 樓為批發市場 , 二樓為品牌女裝市場、三、四樓為品牌 男裝市場 ,采取寫字樓經營模式，集服裝展示、商務洽 談、倉儲存放于一體，是適應商業新業態的大型服飾批 發零售市場。 中心商城經營歷程 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 53 金正茂商貿城項目定位報告 區域市場分析小結 ?規模大、輻射強、涉列范圍廣； ?商業氛圍濃厚； ?臟、亂、差結癥尚未消除； ?服裝市場占據漢正街核心區位； ?市場品牌混雜，無序管理； ?無論租戶或者業主，多以自營為主。 漢正街缺乏獨樹一幟的專業賣場引領片區 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 54 金正茂商貿城項目定位報告 PART 3 項目定位 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 55 金正茂商貿城項目定位報告 通過對市場的摸底、本項目自身的情況分析， 我們有理由相信金正茂商城將會是新漢正街 最具規模 ， 最具現代化 的專業賣場。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 56 金正茂商貿城項目定位報告 項目定位呼之欲出， 但是我們還有一個關鍵問題尚未解決， 金正茂將打造什么樣的專業賣場才能引領漢正街的全面性改造？ 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 57 金正茂商貿城項目定位報告 市場：市場繁茂，交易量大，潛力巨大，前景廣闊 競案：布局混亂、管理較差，運營模式落后，競爭力較差 產品：新一代專業市場規劃與打造，高檔商場規劃布局 整體特點： 漢正街缺乏特色，同質化競爭，缺乏標桿 市場情況回顧 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 58 金正茂商貿城項目定位報告 品牌商城 國體商城 金正茂一期 金正茂二期 老鼠街 大夾街服 裝批發市場 項目所處的 漢正街服裝賣場的中心 雖然競爭激烈，但是尚未有絕對引領的專業賣場，對于金正茂來說，一個全新的服裝商貿城的規劃理念是一個機會，金正茂有機會和有能力在這個片區樹立標桿、搶占市場。 項目周邊情況回顧 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 59 金正茂商貿城項目定位報告 項目產品情況回顧 ?占據核心區位； ?大規模綜合性商業體； ?硬件設施區域一流； ?新一代全開放式綜合型商業賣場 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 60 金正茂商貿城項目定位報告 500年漢正街，第三代全臨街旺鋪 產品定位 本項目肩負著漢正街改造的歷史使命的同時，以第三代的商業規劃模式，引領區域商業更新換代產品的潛力巨大，火爆的商業氛圍前景可期。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 61 金正茂商貿城項目定位報告 金正茂占據著天時 地利 人和 項目發展方向 天時：政府投資 200億元對漢正街進行整體性改造 地利：項目占據絕佳地段，以 服裝市場 為主的商業氛圍濃厚 人和：漢正街人流量最大、最密集的區域 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 62 金正茂商貿城項目定位報告 項目發展方向 金正茂商貿城項目發展方向： 以服裝專業市場為主， 復合型、現代化、專業市場引領片區， 打造以高檔百貨商場管理與服務為藍本的服裝批發市場， 扛起漢正街區域改造大旗，樹立區域內標桿的品牌型服裝批發市場。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 63 金正茂商貿城項目定位報告 項目 SWOT分析 ? 該地段商業氛圍濃厚； ? 地處大夾街、漢正街與多福路交匯處，傳統服裝批發集散地優勢； ? 距離城市主干道較近，交通大環境優勢； ? 產品規劃在區域內的前瞻性，產品對比其他賣場的優越性。 ? 優勢： ? 機會： ? 政府決心：投資 200億元對漢正街的全面改造 ? 漢正街商貿旅游區規劃發展機會； ? 大量開發商集中開發，區域首個在政府改造下的項目。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 64 金正茂商貿城項目定位報告 項目 SWOT分析 ? 不鄰城市主干道，昭示性不強； ? 周邊區域臟、亂、差，整體展示性較差； ? 交通問題嚴重； ? 周邊片區拆遷改造對環境的影響。 ? 劣勢： ?威脅： ? 漢正街市場改造未來商業供應量大幅增加，存在供應過剩的風險； ? 招商及后期管理帶來的風險； ? 投資客戶過多，商業氛圍難以形成造成的風險； ? 大規模區域改造周期過長。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 65 金正茂商貿城項目定位報告 綜上所述： 金正茂商貿城是漢正街整體改造過程中 一個典型、一個標桿、一面旗幟、一座里程碑 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 66 金正茂商貿城項目定位報告 發展商開發理念 作為引領漢正街整體改造的第一個項目， 規模超過 10萬方的金正茂商貿城，是發展商對漢正街商圈 更新換代的時代產物 打造全新商業模式、大規模的城市改造，我們的發展商是： 漢正街核心區里最大的綜合商業運營商 發展商打造的是： 新漢正街旗艦商業綜合體 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 67 金正茂商貿城項目定位報告 項目定位隨即而出？？ 不，誰是客戶我們不得不提！ 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 68 金正茂商貿城項目定位報告 目標客群分析 金正茂目標客戶 業主（未來商鋪店主、經營者） 消費者（金正茂未來主力消費群） 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 69 金正茂商貿城項目定位報告 所有市調的對象中 ,年齡在 3140歲的占 55%,其次是 4150歲占 25%,30歲以下的占 17%,由此可知 ,漢正街的老板年齡集中在 3050歲 ,中年人居多。 目標客群分析 —— 商鋪業主 業主年紀結構分析 數據來源：易居市場調查 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 70 金正茂商貿城項目定位報告 33%3%22%2%2%20%3%4%10%0%1%武漢江蘇武漢周邊湖南廣州山西四川浙江福建其他不愿透露目標客群分析 —— 商鋪業主 數據來源：易居市場調查 目標客戶籍貫分析 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 71 金正茂商貿城項目定位報告 目標客群分析 —— 商鋪業主 23%10%4%1%1%61%15年510年1015年1520年2025年不愿透露 被訪談對象 61%不愿意透露經營年限 ,經營 15年的占 23%,其次是 510年 ,占 10%。 目標客戶經營年限分析 數據來源：易居市場調查 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 72 金正茂商貿城項目定位報告 8%37%30%8%17%很好較好一般不好不愿透露 所有訪談客戶中 ,認為漢正街發展前景很好的占 8%,較好的占 37%,一般的占 30%,證明他們 大多數對漢正街的發展還是比較樂觀。 目標客群分析 —— 商鋪業主 目標客戶對漢正街前景分析 數據來源：易居市場調查 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 73 金正茂商貿城項目定位報告 如果繼續做生意 , 將投入多少錢購買商鋪 ? 11%15%5%15%2%2%36%14%50萬60萬7080萬100萬150萬150萬不考慮買鋪不愿透露 所有訪談客戶中 , 考慮買鋪的占 53%, 愿意投資金額在 50— 150萬之間不等 ,主要還是 50—100萬 的中小型商鋪。 目標客群分析 —— 商鋪業主 數據來源：易居市場調查 橋梁 價值 BRIDGE VALUE 74 金正茂商貿城項目定位報告 目標客群分析小結 —— 商鋪業主 ?經營者、投資者對市場發展前景看好； ?大多數經營者、投資者愿意再拓展經營網點； ?經營者普遍經營時間較長，有一定經濟實力；