xxxx年長沙萬博匯營銷執行報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 新浪 戶外晚報 晨報短信 電梯樓宇朋友介紹 路過來訪渠道：以朋友介紹和戶外為主 客戶來源：區域性強，集中周邊 ?區域情節濃郁，客戶區域性較強，雨花區、天心區客戶合計占到 %； ?外地客戶占比上升。占%。 ?朋友介紹和路過成交客戶最多，達到 75%。 ?在推廣媒體中，效果依次如下：戶外 長沙晚報 短信=0731房產網 搜房網 =晨報 新浪網。 置業敏感點：地段、配套 ?住宅客戶約 30%是因為看重項目的砂子塘小學的教育價值；另有， 40%是因為看中項目地段及配套； 10%是因為看重項目智能化等居住功能的產品價值； 住宅置業敏感點 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態價值分析 動態價值分析 客戶分析：客戶主要以 3040年輕時尚的首置及首改型客戶為主 第三 第一 第二住宅客戶類型以 首置及二次置業 為主，新政對本案的影響相對較小 住宅年齡結構多集中在 3545歲 ，有一定的經濟承受力 住宅客戶置業目的以 自住 或 投資兼自住型 為主， 第四 對 投資價值 的判定，是決定本案客戶購買的 主要因素 ；住宅客戶注重生活的享受性，如配套、規劃、教育等價值 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態價值分析 動態價值分析 動態價值分析小結： 新政下，住宅產品先行推出，推廣價值需滿足客戶對住宅產品的 舒適功能性要求 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二期居住價值契機： 靜態價值： 市中心最具投資價值的 都市舒適闊景豪宅 動態價值： 滿足客戶對住宅產品的 舒適功能性要求 價值契機： 【 都市舒適生活觀 】 靜態價值 占主導地位 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 NUO城市共同體之二期新品居住觀投資體系： 【 都市舒適生活觀 】 —— 附加值多功能型生活方式 增加健康附加值 增加親情附加值 增加空間附加值 增加享受附加值 增加科技附加值 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二期形象定位 40歲，我選擇在城中擁有一片大花園 繁華與寧靜并存 我主張，我依然年輕 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲，我希望在城中有所大房子， 讓父母安享晚年 我主張，我依然年輕 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲，我知道身份擁有地位 服務只為尊貴者 我主張，我依然年輕 報告體系 Analyze System 目標及實現目標的兩大核心問題 如何進行投資體系下的價值傳播 如何進行針對性變市營銷 營銷費用預算 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 營銷策略 整體推售策略 階段營銷策略 一期 階段 營銷 策略 二期 階段 營銷 策略 推售 前提 推售 原則 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售市場背景：新政限購令下公寓產品受到打壓，但 1期余貨主要為公寓產品， 1期快速銷售公寓成為完成目標關鍵， 2期住宅先行， 2期公寓視政策結束時間進行推售 一期總房源統計表（商鋪未計） 棟號 面 積 總 套 數 推售 套 數 已售 已推剩余 總 剩余 1棟 OHOUSE 576 204 202 2 374 2棟 NHOUSE 248 248 226 22 22 3棟 OHOUSE 372 235 207 28 165 4棟 NHOUSE 279 279 203 76 76 NHOUSE 90以上 464 325 139 OHOUSE 90以下 992 489 503 前提一 Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售競爭背景：競爭項目工程節點確定整體推出時間主要集中在2023年 9月后，競爭類型主要為住宅產品 根據項目運營進展進度，工程節點如下： 2023年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 通用 納愛斯 匯金國際 北辰 工程進度非常慢，預計首批推出 90125 ㎡住宅產品， 5月中旬開盤 工程進度為全面開發，進度較快，預計 9月底拿預售證，首推 90120 ㎡ 預計 4960㎡公寓產品和部分小戶型年底入市 受新政影響，原計劃 6月底入市的 90 ㎡ 以下小戶型估計會推后至年底 金域華府 保利 2023年上半年消化剩余 90140 ㎡ 住宅產品約 400套，下半年推出洋房產品 一期主推 130300 ㎡ 住宅產品，目前項目處于建設初期狀態 工程節點來看，萬博匯面臨的競爭局面 主要集中在下半年 9月后的住宅產品 前提二 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售內部背景：二期產品認籌與一期尾貨清盤應存在過渡期（半個月），避免現場認籌與購房沖突，二期產品提前一個半月蓄客 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 主要消化一期剩余產品 5月，萬博匯一期園林施工完成。二期施工進入正負零 6月中，萬博匯一期產品正式交房，二期地面 15層 持續消化一期尾貨 9月初，工程基本實現預售要求，首批推出 360套 一期清盤，二期進入蓄水階段 11月中，再次推出2期第二批產品約240套 二期首次開盤 二期二次加推 一期 二期 產品 過渡期 前提三 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 原則五： 2期首批產品與 1期剩余產品互不干擾 原則六： 推售要能完成 2023年度的任務要求。 基于四大前提確定推售原則 原則二： 依照營銷策略進行合理推售 原則三： 推售節奏規避競爭并契合各重要節點 原則一： 科學推售，合理規避變市及競爭的影響 原則四： 1期推售剩余公寓， 2期首批推售住宅 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 4月 5月 8月 9月 7月 6月 11年 3月 10月 11月 12月 34月 一期剩余住宅 持銷，售罄 （ 103套） 812月 二期住宅 熱銷期 10（ 832套，去化約 560套） 34月一期剩余公寓產品 持銷（去化約 45套） 57月一期剩余公寓產品 強銷期（去化約 405套） 812月一期剩余公寓產品 強銷期（去化約 50套） 一期住宅尾貨強銷期 一期公寓尾貨強銷期 二期住宅貨強銷期 9月 3日，二期 1085130㎡ 推售（ 360套） 10月 2日，二期 995131㎡ 推售（ 240套） 11月 5日，二期 75094105㎡ 推售（ 232套） Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售操盤建議 —— 2023年分一期清盤及二期首開， 2023年 7月前主要完成一期余貨的銷售工作， 2023年 8月后為 2期產品推售。 4月 5月 8月 9月 1 4 3 10 9 蓄客 （房交會前）開盤 9月中加推 10月中加推 7月 6月 蓄客 蓄客 11年 3月 蓄客 蓄客 5167㎡一房共計 90套 4951㎡兩房、 5167㎡公寓 合計 108套 7月推 1棟 54套 4951㎡一房 92㎡ 三房 5167 ㎡一房共計 240套 8596㎡ 2房 116131 ㎡ 3房 共計 360套 95135 ㎡ 共計 2400套 , 10月 11月 7 12月中加推 蓄客 5073㎡ 2房、 931053房 合計 232套 12月 整體營銷推售建議 一期余貨銷售期 二期新品開盤熱銷期 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 具體推售節點 時間 推出棟號 推出房源 推出套數 合計套數1月 3棟 2327層 60套 60套2月3月 1棟 17 20層 90套1棟 21 28層 180套3棟 2832層 60套1棟 2932層 72套3棟 35層 36套6月7月 1棟 7層 54套8月9月 10 30層 360 360套10月 9 30層 240 240套11月 7 29 232 232套12月240套108套7加 推一期清盤，二期客戶蓄水10 棟首次開盤9加 推持續消化所推房源、平銷2 0 1 1 年萬博匯推售節點4月5月4月 中下旬公寓解籌，可根據公寓蓄客情況確定推貨量加推貨量，集中解籌平銷消化剩余貨量推售策略持續消化所推房源、平銷月中進行公寓認籌消化剩余貨量Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 營銷策略 整體推售策略 階段營銷策略 一期 階段 營銷 策略 二期 階段 營銷 策略 推售 前提 推售 原則 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 時尚營銷法 Fashion marketing 一期階段營銷之 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 時尚體系對位營銷 公寓系列時尚命名 魔方公寓、 DIY公寓、金鉆公寓 產品推廣時尚出擊 推廣主形象：要投資更要時尚 客戶活動時尚體驗 時尚名品、 MINI試駕系列活動 現場展示時尚演繹 時尚咖啡吧、夜間樂隊、酒吧月 搶抓客戶時尚需求 市內拓客法、地州拓客行 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一期剩余主力產品： 49㎡ 公寓偏重投資，熱銷產品，精致空間奢華享受，便捷 5星級酒店配套，拉近都市時尚生活 C3戶型 1室 2廳 1衛 ㎡ 時尚 金鉆公寓 精致空間、 緊鄰 5星級酒店、 便捷配套、 升值潛力無限、 奢華享受 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2023 E4戶型 1室 2廳 1衛 ㎡ 時尚 DIY公寓 專屬空間、 整體面積規劃、 空間任意分割、 商住兩宜 隨心所欲 分 割 自由 一期剩余主力產品： 51㎡ DIY公寓，整體面積規劃，專屬時尚空間，空間隨意分割，商住兩宜 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2023 C4戶型 1室 2廳 1衛 ㎡ 書房 時尚 魔方公寓 空間多變、 臥室可改 2房、 陽臺小型書房、