03第三章抵押貸款的運作(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 措施，并給予一定的罰費。 為了減少各種罰費，抵押一般首先向原銀行申請二次抵押。 如果是向其他銀行申請再抵押，在違約賠償時，就產生了第一、第二順位抵押權人，原抵押權人為第一順位抵押權人，新抵押銀行為第二順位抵押權人。 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第四節 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 房屋抵押可以分為購買房屋的抵押和作為擔保的抵押。 （一）抵押房屋的使用管理 （二）抵押房屋的出租、轉讓 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第四節 抵押房屋的使用和管理 二、違約后抵押房屋的處理 （一）違約 在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位： （ 1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。 （ 2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產。 （ 3）借款人未按土地出讓合同規定的建設要求完成有關建設項目。 （ 4）當借款人在生產經營、財務或其他事項方面發生重大事件，可能會影響貸款人利益情況時。在以上情況發生時，貸款人為了自身資金的安全，有權要求對抵押房屋進行處理。 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第四節 抵押房屋的使用和管理 （二）處理 貸款人對抵押房屋進行處理時，應按照下列程序進行： （ 1）發現借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。 （ 2）貸款人可要求司法機關并通過一些拍賣行強迫拍賣抵押房屋。 （ 3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時，貸款人有權向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關費用之后有剩余，所余金額退還借款人。 （ 4）對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止拍賣 。 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第五節 利率變化對還款額的影響 一、等額還款 固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱為等額還款或等額償還。 在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項越來越少，所以每月還款額中利息所占份額越來越少，而本金數額越來越大。 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第五節 利率變化對還款額的影響 二、貸款期限與月還款額 月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。 如借貸 1元錢所需要的月還款額越低（即期限越長），則借款人所能借貸的資金就越大，因為對于一給定數額的貸款，如還款額低，達到貸款標準的家庭增多，很多收入較低的家庭也能達到貸款標準。 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第五節 利率變化對還款額的影響 三、利率調整后還款數額的計算 利率的調整使貸款的月還款額發生變化。 （一）本息均還法 設客戶還款 n1個月后，貸款月利率由 r變為 r′，利率變動后剩余本金計算公式為： P′=P－ n1m=(n－ n1)P /n 其中 m為每期段還本數； P′為剩余本金； P為本金；n為還款月數。 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第五節 利率變化對還款額的影響 銀行一般可以采取兩種處理方法： ，改變還款量 由于還款期保持不變為 n月，則剩余期限 n′=n－ n1個月，將 P′、 n′代入公式，利率變動后， 每月償還本金 ： m′=P′/n′=(n－ n 1)P/ (n－ n1)n =P /n （保持不變） 每月應還利息： N′=2(n′+1)P′r′/2n ′ = （ nn1+1） Pr′ /n 月還款額： T= P+［ (nn1)+1］ Pr′/n 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第五節 利率變化對還款額的影響 ，還款期限變化 由于每月還款額不變，所以 m′+n′=m+n 則 P′/n′+ (2n′+1)P′ r′/2n′ =P/n+(2n+1)Pr /2n 則 n′=n (2P′+P′r′)/ 「 2P +(P+1)Pr2nP′r′」 =(n－ n1)(r′＋ 2)/ 「 2＋ (2n＋ 1)r－ 2(n－ n1)r′」 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第五節 利率變化對還款額的影響 （二）先息后本法 經過一定期限的還款，在期前還款時客戶 共還本金數為： 剩余本金： 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 ? ?? ? ? ?nn1 111 / 1 ( 1 ) / ( 1 ) 1nnp r r P r?? ??? ? ? ? ? ? ? ? ?????=m 1+r 1+r? ? ? ? ? ?111 / ( 1 ) 1n n n np p p p r??? ??? ? ? ? ? ?????= 1+r 1+r 1+r 第五節 利率變化對還款額的影響 若利率發生波動，銀行可以采取兩種處理方法。 ，還款額變化 由于還款期限保持不變，剩余期限 n′=nn1 則變化后的月還款額： 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 ? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ?11 1 11 / 1 11 1 / ( 1 ) 1 . 1 / 1 1nnn n n n nnm p r r rr n r r r r r p?????? ? ? ? ?? ? ? ? ???? ? ? ?? ? ???? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ???? ? ? ? 第五節 利率變化對還款額的影響 ，期限變化 由于月還款額不變，則 m′=m 則 則 則 ? ? ? ?11 / 1 1 ( 1 ) / ( 1 ) 1nn nnp r r r p r r r???? ? ? ? ??? ? ? ? ? ? ? ? ? ?????房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 ? ? ? ?? ?1l og 1 ( 1 ) / ( 1 ) ( 1 ) 1nn n nn r r r r r r r r r??? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ???? ?? ? ? ? ? ? ? ?1( 1 ) 1 / ( 1 ) 1 1 / 1 1 ( 1 ) / 1 1n n n nn n nr r r p r r r pr r r? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ? ? ? 第六節 期前還款的處理 一、基本概念 期前還款就是借款人出于自身利益在貸款未到期前不履行合同，提前還款的行為。 定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進行期前還款。 房地產金融（第二版） 21世紀房地產系列教材 第六節 期前還款的處理 二、期前還款的罰則 期前還款造成了放款人的損失： （ 1）破