xxxx年2月南通市海安縣東大街商業(yè)營銷策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 或主題音樂餐廳 上島咖啡（ 800— 1200），紅藩主題音樂餐廳（ 800— 1500） 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 臺式速食 永和大王（ 200— 300），集集小鎮(zhèn)（ 200— 300） 茶坊 花之林（ 200— 400），仙蹤林（ 250— 350） 西點 可頌坊（ 60— 120），馬可波羅（ 50— 100）香特莉（ 50— 100） 冰品、甜點 彩虹吧（ 50— 100） 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 培訓學校 新武道跆拳道館（ 8001000），劉詩昆鋼琴藝術中心（ 200300） 超市 蘇果超市（ 3005000），便利超市（ 200300） 美容美發(fā) 藝流發(fā)型（ 150300），酷發(fā)型（ 150300），永琪美容美發(fā)（ 300500） 七、價格建議 項目部分主力店運營成功，商業(yè)價格可整體往上提升！ 海安部分項目價格、租金列表 案名 單價 面積 租金 投資回報 商業(yè)類型 恒天新世界 27500元 40— 200平方 — /平方 /天 7% 步行街 安達步行街 28000元 45— 200平方 1— 4元 /平方 /天 % 步行街 明珠城 35000元 40— 200平方 — 4元 /平方 /天 6% 商業(yè)廣場 貴都廣場 20230萬 20— 100平方 2元 /平方 /天 7% 商業(yè)廣場 人民中路 40000元 30— 200平方 47元 /平方 /天 10% 沿街商鋪 以上為海安中心商業(yè)圈 人民西路 6000元 30— 200平方 /平方 /天 20% 沿街商鋪 中洋現(xiàn)代城附近 10000元 20— 60平方 /平方 /天 4% 社區(qū)商鋪 中大街 （ 內街 ） 10000元 40— 100平方 /平方 /天 10% 步行街 人民東路 約 16000元 30— 80平方 — /平方 /天 11% 沿街商鋪 以上為海安社區(qū)商鋪 以上數據可以看出單價為 20230— 35000元的項目都為海安商業(yè)圈 ， 商業(yè)氛圍濃厚 。 社區(qū)商鋪 、 次級商業(yè)的單價普遍較低 ， 單價僅在 10000元左右 。 項目對面人民東路單層的沿街店面的售價也僅為 16000元 。 項目價格測算 按照目前人民東路租金計算 15年收回成本 ， 單價應為： 3元 /平方 /天 *365天 *15年 =16425。 收益法： 公式解釋： V=A/(Yg)*{1[(1+g)/(1+Y)]n} 式中 g—— 凈收益逐年遞增的比率 ， 假定為 4％ （ 參考中國目前年通貨膨脹率 ， 一般可比商業(yè)遞增行規(guī)為年遞增 5％ ～ 8％ 之間 ， 本數值選取為保守做法 ） Y—— 為目前商業(yè)地產正常初始回報率 ， 假定為 7％ 。 A—— 為目前本案周邊商鋪租金比較 ， 底層 3元 /㎡ /天 ， 年收益為 1095元 /㎡ 。 n—— 為產權到期年限 。 扣除 2年建設期及 3年養(yǎng)鋪期為 35年 此公式的假設前提是： 凈收益按一定比率 g遞增； 收益年限為有限年 n。 2） 計算過程 V=A/(Yg)*{1[(1+g)/(1+Y)]n} ＝ 1095/(7％ 4％ )*{1[(1+4％ )/(1+7％ )]35} ＝ 23360元 /㎡ 3） 收益法計算得出 —— 本項目商業(yè)現(xiàn)值估價為： 23360元 。 按照市場比較法計算：項目與中大街內街 、 人民東路 、 恒天新世界 、 人民西路 、 中洋現(xiàn)代城進行比較 ， 單價應為 20801元 。 比較方式如下： 說明： 根據購買客戶可能會提到的項目 ， 選取市場比較樓盤 ， 根據判斷比較確定對本項目影響的權重： 重點比較：人民東路 20％ 一般比較：人民中路 20％ 、 中洋現(xiàn)代城附近 20％ 、 恒天新世界 30%、 人民西路 10% 根據市場調查和進行項目因素調查 ， 打分取值在 1～－ 1之間 ， 表示各因素的影響程度；樓盤折實均價為該比較樓盤實際銷售均價；比較價格＝折實價格 （ 1＋合計得分 ） 根據選定的市場比較樓盤的比較價格 ， 得出該項目的均價 。 1） 權重計算表 考量因素 權重 人民東路 中大街 人民西路 恒天新世界 中洋現(xiàn)代城 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 商業(yè)氛圍 20% 0 0 0 0 商業(yè)管理 10% 0 0 0 0 面積 5% 0 0 0 0 層高 5% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 區(qū)位比較 30% 0 0 層數 10% 1 1 1 0 0 0 0 主力店號召力 5% 0 0 0 0 交通便利 15% 0 0 0 0 合計 100% 2） 價格實現(xiàn)表： 比較樓盤 人民東路 中大街（內街） 中洋現(xiàn)代城 人民西路 恒天新世界 樓盤價格 16000 10000 10000 6000 27500 比較價格 17920 17500 5500 5820 43450 權重 20% 20% 20% 10% 30% 權重值 3584 2500 1100 582 13035 參考價 20801 顧按照市場比較法 ， 本項目的價格可為 20801元 。 算數平均法： （ 16425+23360+20801） /3=20235元 。 故本項目價格可定為 19000元 — 20230元尚比較安全 。 以下項目價格制定原則按照 19000元 /平方計算 。 項目價格制定原則 考量因素： 道路干線： 沿人民路商鋪加價： 19000*10%=1900， 新華路 、 如意路降低： 19000*15%=2850。 位置： 沿人民路向西遞減 ， 最好的位置加價： 19000*10%=1900， 好位置加價： 19000*8%=1519000*6%=1140， 一般位置加價： 19000*4%=760、 19000*2%=380， 差位置降低：均價 *2%=380。新華路 、 如意路上小區(qū)進出口位置加價： 19000*4%=760 利用率 （ 商鋪里是否有柱子 ） ： 根據柱子的大小及位置進行加價或降低價格 。 商鋪內無柱子加價：19000*2%=380， 商鋪內有柱子但不影響使用的降低： 19000*2%=380、 19000*4%=760， 商鋪內有柱子且影響使用的降低： 19000*6%=11 19000*8%=1520。 隔層： 對有隔層的商鋪加價： 19000*1%=190 層數： 對單層的商鋪加價： 19000*30%=5700， 對兩層的商鋪降低： 19000*10%=1900。 面積： 100平方以內加價： 19000*10%=1900,100120平方加價： 19000*5%=950,120150平方不加價 ,150200平方降低： 19000*5%=950,超過 200平方降低： 19000*10%=1900。 微調： 對價格偏低或偏高的商鋪價格進行微調 。 注：本項目共 83套商鋪 ， 總面積 ， 按照平均價格預計可完成銷售額為： 293804600元 。 注：一層均價可定為： 19000*=28500， 二層均價可定位： 19000*=9500元 。 八、建筑形態(tài)、風格建議 B區(qū)如意路東建筑形態(tài)及風格示意 A區(qū)內街如意路西建筑形態(tài)及風格示意 A區(qū)、 B區(qū)人民路建筑形態(tài)及風格示意 C區(qū)新華路、如意路建筑形態(tài)及風格示意 PART5： B區(qū)商業(yè)推廣策略 投資回報率式的銷售： 每年給投資者一定的租金回報率 ， 此種銷售方式對項目整體經營來說是有很大好處 ， 可以保證項目按既定方向去運營 ， 可以樹立開發(fā)商的形象及品牌 。 缺點在于運營前期可能要投入較大的成本 。 對于銷售來講屬于最容易的銷售模式 。 此種模式對于經營團隊要求較高 。 邊銷售邊招商模式： 招商進行到 30%的時候開始銷售 ， 開發(fā)商組建招商團隊為投資者招商 ， 此種模式很難做到統(tǒng)一的運營 ， 主要解決投資者的招商問題 ， 此種模式對銷售來講難度一般 。 直接銷售模式： 主力商家確認后直接銷售 ， 不進行招商 ， 此種模式不易被市場接受 ， 銷售難度大 帶租約銷售： 先招商 、 經營 ， 等到商業(yè)成熟后開始銷售 ， 經過一段時間的培養(yǎng) ，可以提高銷售的價格 ， 但是對于開發(fā)商來說相對風險較大 ， 資金回籠速度較慢 。 通過以上幾種銷售模式的分析 ， 結合本案的特點 。 建議本案商業(yè)采用邊銷售邊招商策略 ， 根據實際操作中遇到的問題 ， 靈活變動銷售模式 ， 以達到速度快 ， 利潤最大化的去化 。 一、銷售模式分析 ？ ？ ？ 二、銷售中常見問題 根據項目定位中的規(guī)劃 ， 我們先以合理價位吸引周邊已有適合項目招商及經營需求的客戶和主力商家入駐 ， 尤其以餐飲客戶和休閑娛樂商家 ， 形成引力店效應 ， 增加人氣 ， 可大大拉動其他類型商家的招商進度和租金水平 。 在前期招商中設定一個的統(tǒng)一開張時期 ， 租金收取于開業(yè)當天計算 。 類似大餐飲這樣的主力店家可簽定較長年限的租賃合同 ， 確保其經營的穩(wěn)定性；而其余樓層的大部分小商家采用 3年至 5年的簽約方式 (優(yōu)質商家除外 )， 這可以保持項目的靈活性 ， 并且在