上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 府職能統一規劃東灘公司在東灘干什么建設提供市政設施東灘開發與國內其它區域開發不同，在上海市政建設投融資體系和投資導向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設施，以提升已擁有土地的價值！提供部分公共設施東灘公司可引進外部資金建設部分盈利型公共設施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長時期內不能盈利的公共設施項目，才能進一步提升土地價值！建設維護生態設施應對生態主題，進行積極的生態資源保護，必然需要相應的生態保護設施，東灘公司必須自行籌建生態保護設施，以生態旅游和可持續發展來提升土地價值！建設部分商業設施地產和商業房地產將是東灘開發主要利益來源。東灘公司應建設盈利較好、地價帶動效應較大的主要商業設施項目，引進資金建設配套商業設施項目，以帶動地產價值！市政和公共設施在房地產開發中，一般都是由政府投資、主導建設，其投資本身不以盈利為目的。東灘開發中的市政和公共設施建設在東灘之外不具有普遍的意義！生態設施應東灘開發的生態主題選擇而產生，在東灘之外的其他項目同樣也不具有普遍性！無論東灘內外，商業設施建設都以盈利為目標，其關鍵在于商業主題和修建地址的決策！東灘開發的核心內容：商業房地產可在東灘外預演也只有商業房地產開發才具有普遍的商業價值5/12/2023 32上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發商業利益的核心在于提升東灘地產價值、通過多種方式變現獲利以地養地、賬面盈利土地折股、股權收益內外土地聯動開發免租開發、賬面盈利自行開發、項目獲利 土地轉讓獲取收益商業房地產的開發模式確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求人流匯聚之處必產生商業需要，而明確的商業主題又將匯聚特定的目標人流。商業房地產的開發模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業設施本身的房產價值和其所在地的地產價值來獲取盈利！地產和部分房產是東灘開發的主要利益來源；而商業房地產開發是刺激地產升值的 “點金之筆 ”5/12/2023 33上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting東灘公司進行統一開發規劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態設施和商業設施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發成適合規劃中的產業（生態農業、旅游業、知識產業、娛樂業）發展的區域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區域內產業經營，通過地產出售和部分房地產出租出售獲取收益！建設提供市政設施 提供部分公共設施 建設維護生態設施 建設部分商業設施統一規劃東灘區域產業平臺招商引資產業經營地價提升市場營銷支持 金融服務支持 物業管理服務 物流服務支持統一管理較好產業效益導致地價提升東灘開發的實質是建立適合多產業經營的區域平臺，其主要盈利模式是部分地產和房產出售出租5/12/2023 34上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting商業房地產開發和經營過程與東灘開發極其相似。需要在多番論證的基礎上確定需求和商業主題！進行投資策劃、規劃設計、工程管理、市場營銷和商業管理！引進多種零售業態經營者進駐從事商業經營，并通過統一的管理、服務使商業房地產和其所在區域地產不斷升值！確定需求和商業主題 投資策劃 規劃設計 市場營銷統一規劃商業房地產零售業態產業平臺出售出租零售經營者入駐地價提升市場營銷支持 財務管理支持 物業管理支持 租戶統一管理商業管理較好的經營效益導致房價和地價提升商業房地產開發的實質是建立多種零售業態經營的平臺，與東灘開發建立區域平臺相似，其經驗教訓對東灘開發具有直接效用5/12/2023 35上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting商業房地產的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業房地產開發的商業主題選擇、商業管理環節對租戶經營效益有著直接和相當大的影響！傳統意義上的房地產開發，不論是寫字樓、還是住宅房地產，要么其目標客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產開發商和物業管理基本上不能對租戶的經營業績施加正面或負面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益傳統房地產開發進入東灘的產業投資者和進入商業房地產的零售經營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發和商業房地產開發的模式必須是閉環經營、統一管理，通過對經營者的經營效益施加正面積極的影響，以持續提升地產或房產價值，獲取管理、經營投入所帶來的升值效益！東灘開發和商業房地產開發商業房地產與傳統意義的房地產開發存在根本區別，卻與東灘開發有著極其相似之處5/12/2023 36上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發需聚合多種資源，以將東灘打造為區域產業平臺，商業房地產開發同樣需要整合價值鏈。完成多零售業態經營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應更新和完善的知識經營平臺！投資策劃 規劃設計 施工管理 市場營銷 商業管理知識管理平臺（硬件平臺、建設方法、平臺資源）商業房地產東灘公司 東灘開發 總體策劃 規劃設計 基礎建設 招商引資 區域管理東灘開發和商業房地產開發都需要東灘公司成為一個知識經營平臺，以支持區域平臺和產業平臺搭建。進軍商業房地產開發將促成知識經營平臺的建立5/12/2023 37上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發無疑將要建設大量的商業設施，引進多種檔次、知名度較高的零售經營商！需要大量商業房地產開發的人才！我們不應該 “臨時抱佛腳 ”，也不應拘泥于東灘目前無法與各種品牌經營商展開實質性合作的現實！而應該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業房地產，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養專業人才！以便在大規模開發時，能在東灘進行商業模式的復制，為已經具備市政設施、公共設施和生態設施的東灘 “畫龍點睛 ”！提升東灘地產價值，加快東灘開發步伐！東灘外商業房地產品牌資源自身品牌人才資源商業模式知識平臺東灘內商業房地產加快東灘開發東灘外的商業房地產開發積累的品牌、人才資源將在東灘開發時機成熟時，向東灘復制，快速 “點金 ”5/12/2023 38上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在東灘外進行預演！東灘公司在東灘需提供市政設施、公共設施、生態設施和商業設施。其中商業設施是提升地價和獲取利益的關鍵！而且也只有商業房地產在東灘之外具有普遍的商業價值，可以進行商業性開發預演！東灘開發的本質是建立適合多產業經營的區域平臺，商業房地產的本質是建立適合多種零售業態經營的產業平臺；兩者極其相似，商業房地產開發的經驗教訓對東灘開發有直接效用，可避免不必要的 “彎路 ”！東灘開發和商業房地產開發與傳統房地產開發有著根本區別，東灘開發只能從商業房地產開發過程獲取知識、經驗和教訓！進軍商業房地產有助于東灘公司探索和建設自適應更新和完善的知識經營平臺，后者將對東灘大規模開發提供必要和強有力的支持！東灘外商業房地產開發積累品牌資源、人才資源和經過驗證的商業模式可在時機成熟時實現向東灘內移植，以 “點睛之筆 ”提升東灘地產價值！123456進軍商業房地產對成功進行東灘開發意義重大5/12/2023 39上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting?抓住商業房地產的機會?巨大的市場空間?外資進入的機遇?較弱的競爭勢力?使東灘公司異軍突起，成為商業房地產知名品牌，領全國之冠，提升企業影響力開辟東灘外的戰略活動空間東灘之外的地產開發預演?東灘開發意義重大，不容失敗?東灘公司在東灘做什么?商業設施建設在東灘的地位?東灘開發的實質和盈利模式?商業房地產的實質和盈利模式?與傳統房地產業的區別?促成的知識經營平臺的建設?商業房地產可實現資源移植進軍商業房地產的意義5/12/2023 40上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting2023年我國全年社會消費品零售總額 ，比上年增長％，按照這種發展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為零售業提供了巨大發展空間！在發達國家中，商業對國民經濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業的發展潛力巨大 我國零售業態雖然在種類上與國際上發達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業設施單一落后。近些年，隨著社會經濟的發展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業態轉換迅速，尤其以囊括多種零售業態的購物中心為未來趨勢，必然為商業房地產提供了廣闊的發展空間！我國零售業發展潛力巨大 購物中心為零售業態升級的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業設施，將是商業房地產最大的機會！難得的戰略機會：商業房地產的市場空間巨大5/12/2023 41上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting1999到 2023年期間，外商投資企業數量逐年遞增，其中半數為港澳臺企業。 2023年外商商業企業銷售額占社會零售總額的 %。加入 WTO后，三年內零售業全部向外資開放，外商投資零售業不再受地域和門店或企業數量限制外資零售業巨頭出于規避政治經濟風險考慮，一般不愿意直接購置從事商業活動的場所，而是采取租賃形式，可提供 1025乃至更長時間的租賃擔保合同，讓商業房地產開發企業可以租賃擔保合同融資，并協助確定所開發商業房地產的選址和其他相關決策！零售業對外資開放的時間表確定 外資零售業的投資戰略與欲大規模搶灘中國市場的外資零售巨頭結盟，進行商業房地產開發、經營將在很大程度上規避了部分商業風險！難得的戰略機會：外資零售業進入中國市場的機遇5/12/2023 42上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting我國房地產行業集中度極差、不成熟上海地區房地產企業集中度較好，形成了一定規模上海近 4000家房地產企業中，百強企業已穩占房地產業的半壁江山！難得的戰略機會：商業房地產的競爭勢力較弱5/12/2023 43上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting較弱的競爭勢力使東灘這樣實力尚弱小的新銳企業，可以憑借全新的開發理念和經營思路異軍突起！商業房地產是一個全新的領域商業房地產作為我國房地產行業的一個新領域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業界權威地位！以發展購物中心為例，介入打造全新中國 Mall的公司不過20家！以商業房地產為其主營業務的房地產企業幾乎不存在！大部分從事商業房地產開發的企業都是從住宅房地產開發延伸過來！房地產行業將經歷殘酷 “ 洗牌 ” 過程隨著外資全面介入房地產行業，傳統房地產行業將面臨殘酷的洗牌過程，多達 90%的房地產企業將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統房地產企業延伸至新領域：商業房地產！商業房地產與傳統房地產的根本區別將使傳統思維進行商業房地產開發的企業不可能取得成功！難得的戰略機會：商業房地產的競爭勢力較弱5/12/2023 44上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting我國零售業存在巨大發展潛力，適逢我國零售業業態升級、外資零售業開放的絕好時機，進軍商業房地產將使東灘公司跳出東灘地域的局限，獲得開闊的戰略活動空間！我國房地產行業集中度低，處于低水平競爭階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產企業無暇他顧。商業房地產作為一個全新領域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業確立權威地位！東灘公司以先進的經營觀念介入，有異軍突起，領全國之冠的機會！東灘進軍商業房地產，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業集中度較高的上海房地產市場！123進軍商業房地產將為東灘開辟新的戰略活動空間5/12/2023 45上海東灘投資公司戰略和組織管理體系咨詢 Copyright169