上海嘉定半島大廈ego時尚廣場整合營銷策劃投標方案_160頁(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 定 15% 嘉定居民軟裝產品購買去向上海市區 40%其他郊區 25%外地 15%網上購物 10%本地購買 10%Experience. T定位方向 4— 家居主題商業的市場機會點 5產品 家具 廚具（中高檔） 燈飾（中高檔） 工藝品 墻紙壁畫（中高檔） 窗簾特點 高成本低利潤 低成本高利潤 低成本高利潤 低成本高利潤 低成本高利潤 低成本高利潤市場一般利潤率 310% 40%以上 80% 500%以上 400%以上 /商鋪面積 100以上 50100 50100 2060 2060 80150市場承租力 一般 強 強 強 強 強區域市場占有率 飽和 缺失 缺失 缺失 缺失 飽和中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品呈缺失狀態，低成本高利潤，該類租戶承租能力看好，遠高于家具類產品的市場利潤也使得我們對于其租金非常期待軟裝市場利潤大，租戶承租能力強區域市場飽和，整體租金 24元 /㎡ 天區域市場占有率較低，產品定位較低，中高檔產品市場空白中高檔廚具家具 ——100% 占有率市場飽和， 租金 24元 /㎡ 天燈飾（中高檔）工藝飾品墻紙壁畫（中高檔）地毯窗簾0% 100%市場占有率曹安輕紡市場發展成熟，市場競爭力不強裝飾市場業態發展不平衡， “市場大樓 ”傾倒，區域裝飾市場有待完善租金必大于 24元 /㎡ /天Experience. T定位方向 3— 軟裝家飾主題于本項目的適應度項目 項目適應度評價 評分消費需求 居民傾向于 “集中比較 ”形式購買軟裝家飾類商品 ★★★★位置地段 購買目的性極強，并非需要人流集聚地段 ★★★★★經營面積 軟裝家飾專賣店經營面積多數在 30~50平方米 ★★★★★經營收益 區域需求旺盛，購買頻次高 ★★★★高Experience. T項目定位 1— 承載新嘉定人的個性生活夢想EGO時尚廣場致力于提高新嘉定人的生活品質、引導其生活方式、倡導個性化生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術的專家顧問。Experience. T項目定位 2— 主題定位EGO時尚廣場個性、時尚、新潮軟裝家飾一站式購物中心Experience. T項目定位 3— 形象定位EGO時尚廣場享受個性生活藝術的專家Experience. T項目定位 4— 功能定位EGO時尚廣場個性生活展示、銷售、體驗、服務空間Experience. T項目定位 5— 業態定位 1（特色）三口之家美滿生活的品質需求：個性精品 二人世界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝 未來一代創意生活的起點需求：兒童天地 Experience. T項目定位 5— 業態定位 2（配比）Experience. T項目定位 6— 功能布局地下車庫時尚生活天地地下一層地下一層二層二層三層三層一層一層新新生活天地個性生活天地Experience. T項目定位 7— 時尚生活天地品牌店時尚配套精品軟裝精品飾品創意 DIYExperience. T項目定位 7— 時尚生活天地品牌店商戶推薦Simply Life、 LZ生活經艷、琉璃工房等時尚配套商戶推薦銀行：浙商、寧波、杭州商業、廈門國際銀行等咖啡：星巴克、 COSTA等休閑餐飲：季諾、棒約翰、 DQ、愛茜茜里、哈根達斯等Experience. T精品軟裝和精品飾品 地毯 /墻布 /桌布床上用品 (抱枕等 )照明燈飾工藝品創意家居裝飾 戶外運動 /旅游生活用品廚衛裝飾 首飾掛件 油畫／雕塑／相框／電影海報／月歷 /其他藝術品Experience. T創意 DIY創意 DIY互動 參與唐卡手工繪制油畫定制（肖像 /寵物 /景物 /抽象油畫等定制）各類工藝品 /飾品 /民間手工定制 /動漫衍生產品定制 /各類 T恤、杯子、相框、掛墜、鼠標墊、拼圖等自選圖案個性化燙印瓷器陶器定制Experience. T項目定位 8— 個性生活天地居家軟裝居家用品Experience. T居家軟裝產品地毯 /墻布床上用品花藝首飾掛件油畫 /畫框旅游 /戶外裝備廚衛用品照明燈飾居家軟裝產品分類Experience. T地毯 /墻布等Experience. T居家用品產品 — 陶瓷 /玻璃制品生活日用瓷工藝陳設陶瓷 (中式 )手工陶瓷作坊工藝陳設陶瓷 (西式 )陶瓷 /玻璃制品Experience. T居家用品產品 — 繪畫擺設等Experience. T項目定位 9— 新新生活天地兒童天地婚慶天地燈飾廣場Experience. T兒童天地Experience. T婚慶天地Experience. T燈飾廣場Experience. T項目定位 10— 時尚 LOFT（ 4F）客戶建議家居裝潢設計公司室內環境設計公司商業環境設計公司創意設計師……Experience. T項目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）無獨立衛生間房源建議改造方案— 利用 “同層排水 ”技術 進行改造Experience. T項目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）精品房源 — 大師設計標簽特別推出幾套房間，其由國內外知名室內裝修設計大師精心設計，從產品細節、空間格局、功能分區都能反映大師的創意設計理念，將私屬性的個性口味發揮到極致；創造公寓部分的樓王產品。Experience. T項目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）主題呼應 — 個性家居產品應用個性潔具敞開式浴室Experience. T項目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）主題呼應 — 個性家居產品應用個性家飾細節之處見精致靈動空間激發無限創意愜意布置盡享閑逸生活Experience. T項目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F備選方案）精裝公寓+小戶型辦公Evaluation Time投資增值時代Evalue. T四位一體價值鏈Evalue. T四位一體價值鏈投資客投資客開發商開發商商戶商戶消費者消費者Evalue. T消費者價值 —EGO 生活體驗時尚生活 創意生活潮流生活 藝術生活Evalue. T商戶價值 — 高營業收益產品 廚具（中高檔） 燈飾（中高檔） 工藝品 墻紙壁畫（中高檔）特點 低成本高利潤 低成本高利潤 低成本高利潤 低成本高利潤市場一般利潤率 40%以上 80% 500%以上 400%以上l 200家商家集聚l 每年 1億元營業額l 平均營業利潤率 60%l 戶均營業收益 30萬元積極吸引消費者進來消費，擴大營業額開辟浙江產地直接進貨渠道，降低進貨成本積極尋求政府優惠扶持，減免稅費Evalue. T開發商價值 — 市場售價評估（商業）市場比較法（ 70% ）因素 權重 本案 天林商業廣場 大衛國際大廈 綠地嘉創國際 弘基誠建休閑廣場位置、交通 8 8 8配套 8 8 8項目規模 8 8 人流量 8 8 8周邊人口 8 8 8面寬、進深 8 8 8 8停車位 8 8 8戶型分割 8 工程進度 8 8 8發展商品牌 8 8 8 8 8營銷手段 9 8 8 8 8得分 100% 參考度 　 　 20% 5% 45% 30%銷售均價 (元 /㎡ ) 　 　 15204 19475 15780 13645市場比較法預計入市價格 =13000元 /平方米刨除每個參考項目 3~5年 6~8%售后返租溢價因素影響，綜合評估本案商業開發商實得價為：Evalue. T開發商價值 — 市場售價評估（公寓及辦公）因素 權重 本案 泰宸匯金商務樓 大衛國際大廈 平正大廈 綠地嘉創國際位置 8 8 8 8配套 8 項目規模 8 8 外觀 9 8 8 公共部位 8 8 設施設備創新 8 8 停車位 8 8 9戶型設計 8 8 8工程進度 8 8 8發展商品牌 8 8 8 8 8營銷手段 9 8 8 8 8得分 100% 參考度 20% 40% 20% 20%銷售均價 (元 /㎡ ) 11638 8743 11408 15359市場比較法預計入市價格 =11500元 /平方米Evalue. T開發商價值 — 市場售價評估（整體均價）項目組成 面積 均價 整體均價 考慮上市后 3~5%的可能增長率商業 16500平方米 13000元 /平方米12100元 /平方米 12500~12800元 /平方米公寓及辦公 26476平方米 11500元 /平方米Evalue. T投資客價值 — 租金預計項目組成 樓層 類比標準 租金預計 回報率商業1F 1 4~5元 /平方米 /天7~8%2F ~ /平方米 /天3F 2~ /平方米 /天公寓及辦公 26476平方米 ~ /平方米 /天 6~7%Evalue. T消費者引導軟性宣傳 — 《 EGO生活手冊 》消費者互動 —EGO 會員卡、 EGO主題活動 ……Evalue. T招商組織招商部經理（１人）招商主管（１人）（大客戶）招商主管（２人）（中小客戶）招商助理(1人）招商人員（２人）招商人員（５人）駐場招商接待人員（２人）招商團隊架構建議Evalue. T招商渠道建議招商組織A：上海各軟裝主題商場 /市場的招商客戶資源；－－３５％B： 開發商、代理商關系資源積累的招商客戶資源；－－２０％C： 分散在嘉定及周邊區域各街區零散的單個經營客戶；－－２０％D： 參加相關專業展會收集的客戶資源；－－１ 5％E： 通過招商宣傳資料和招商活動吸引的客戶；－－ 5％F： 其他－－５％Evalue. T銷售執行異地銷售驅動的整合營銷賣點梳理面對嘉定新城每年增加的約 5億元的巨大家居市場定位的時尚家居產業促進平臺。嘉定新老城區交匯處，新城建設以及人口的導入帶來巨大市場潛力，交通便利。多功能商住辦展示復合體區位優勢定位優勢產品優勢30~50㎡的小面積虛擬分割銷售，利于小額投資客進入銷售優勢巨大財富 ：新城核心，潛力無限 升值空間 ：城市覺醒，繁華升級 EGO旗艦 ：潮流首選，時尚地標是什么將兩位不同時代的偉人聯系在一起？是民族？還是歷史？什么是才是這兩位相隔千年的偉人的共同點？是國籍？還是信仰？大迂回！營銷策略由外而內，迂回包抄渠道 ：針對投資客戶多渠道行銷，配合品牌活動邀請客戶形象： 在嘉定本地建立良好的項目形象，形成口碑效應筑城渠道： 全國逾 20個分 銷 代理點 戶 外 陣 地： 滬嘉高速沿 線 、嘉定城區高炮、周 邊 道旗網 絡陣 地： 項 目官方宣 傳 網站，便于外地客 戶瀏覽查閱現場陣 地： 現場銷 售中心、 樣 板示范 單 位等行 業協 會： 建筑裝 飾 室內 設計協 會、上海市內 設計協 會等銀 行渠道： 銀 行客 戶經 理合作 團隊 等客戶定位客戶來源：客戶特征：，喜歡跟風投資客戶背景： 經常在全國各地進行房地