世聯-煙臺城發集團項目前期定位策劃顧問報告176ppt-14m(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 應不同層次的家庭生活使用需求；本報告是嚴格保密的。里斯頓新城的總體特點：容積率較低，產品形式多樣化、社區功能復合化它的開發目標是：為居民建設一個終身居所。此城的設計者羅伯特 ?西蒙本人是第一批居民，他從開發之初就一直在這里居住，長達五十多年從未離開，直到八十六歲。里斯頓新城的三大特征：整體容積率較低社區功能復合產品形式多樣化本報告是嚴格保密的。新城的功能組成部分：以多功能規劃方案為基礎，共 12個街區，一個市鎮中心，五個居住村里斯頓的設計以一個多功能規劃方案作為基礎，其中包括適合各年齡合收入階層的多種戶型的住宅，以及辦公和購物中心；社區設施有：n學校、圖書館n教堂、日托中心n醫療護理設施n消防隊、警察局n文化娛樂活動設施、公共交通網和公共開放空間n公司總部、商業辦公、公共機構和政府機構本報告是嚴格保密的。居住功能特色：多種住宅形式相結合， 一個家庭從青年、中年到老年的各個階段都無需從社區中搬走社區中有 5個村：n安妮湖村（ LAKEANNE）n獵人森林村（ HUNTERSWOODS）n高橡樹村（ talloaks）n南湖村（ Southlake）n和北點村（ NORTHPOINT）n每個村都圍繞一個多功能的村中心而建n安妮湖村是開發的第一個村，它很好地體現了西蒙要把里斯頓建成步行為主的歐洲式社區的觀點。u復合功能：一個生活、工作、休閑的場所 擁有 4萬個工作崗位，實現了工作和居住的平衡，它是一個多種功能、基礎設施、社區設施和娛樂設施完善的自給自足的社區。u一生之城：住宅多樣化u 通過提供各種類型各種價位的住房款式 —— 從高層的帶有小廚房和衛生設備的小套公寓到 6房Townhouse以及獨立住宅 —— 住房能夠滿足不同收入水平，以及家庭生活不同階段的需求。這種混合戶型的存在使得居民能夠在這個社區生根，從青年、中年到老年的各個階段都無需從社區中搬走。本報告是嚴格保密的。設計特色：城市型景觀與自然資源的融合、地標性景觀、市鎮中心的人文藝術、環保式道路邊界n市鎮中心的人文藝術里斯頓市鎮中心的核心是噴泉廣場，人文藝術景觀和水共同交匯在這個精致的城市空間中； n地標性景觀市鎮中心獨具特色的天際線形成的地標性景觀，來自整個大都會區的居民們被吸引到此處的辦公樓、商店和餐館中；n道路環境保護里斯頓在鄰里和道路交匯處設施寬闊的自然保護區，建設環境保護型社區，成片的住宅被茂密的樹叢掩映著，從道路上只能依稀看到；n城市型景觀與自然資源有機融合社區內實現了在鄉村環境中設置城市型景觀的設計概念，有機的將用地內的公共空間、公共活動區和個人活動區、 89公里的小路和寬闊的自然保護區結合在一起；本報告是嚴格保密的。創新規劃手法：將單純的根據土地性質劃分變為以人口密度為基礎的劃分n將劃分土地等級的根據從以往單純根據土地性質劃分變為根據以人口密度為基礎的開發強度劃分； n20世紀 80年代初，里斯頓原本開發時所采用的PRC區劃法經過修改擴展成為一種市鎮中心等級區劃法，提供了一種機制用以開發集中式、高密度、多功能的中心；n適當提高了局部地區的開發強度，將土地的開發強度劃分為高（ 60人 /英畝）、中（ 14人 /英畝）、低（ /英畝）三個等級，但設定平均的開發強度上限（ 13人 /英畝）；n允許混合使用土地，如在商業建筑上面建設公寓式住宅等 里斯頓市鎮中心是美國唯一一個根據等級區劃法進行開發的項目本報告是嚴格保密的。其它特點：政府的支持、強力的業主委員會（物業管理）必不可少n里斯頓的業主委員會（物業管理）在新城發展中起了重要作用，是里斯頓最后成為一個充滿活力的新城的關鍵因素之一。n以私人開發商為主導開發的新城，政府的支持不可少本報告是嚴格保密的。新浦江城：距離市中心人民廣場 15公里，占地 183萬平，總建面 130萬平，規劃為低密度、生態型居住城區n占地 n總開發面積逾 130萬平方米n計劃 2023年前建設完成基本情況介紹 n新浦江城地處浦江鎮中心城區，至人民廣場 15公里距人民廣場約 15公里，距陸家嘴約 17公里；n是規劃的浦江鎮中心城區的示范區，將被建成一個高尚的、低密度、生態型的居住城區；n將被 60平方公里世博森林（規劃）環繞的魅力之城；n包括豐富的城市功能 —— 醫院、學校、圖書館、劇院等一應俱全， 40萬平米的中心商業以及完整的鄰里商業，公共服務設施，包括游泳池、健身設施、早餐及咖啡廳、多功能廳等，商務寫字樓、藝術中心、游艇俱樂部的介入，更使得新浦江城成為匯聚居住、工作和休閑娛樂的新上海人的新魅力生活中心。 中心市區本報告是嚴格保密的。發展歷程：浦江鎮 2023年定位為意大利風貌區，由意大利高蒂建筑事務所整體規劃， 2023年 4月開始規劃，同年 12月展示中心對外開放n2023年 1月 5日，浦江鎮為意大利風貌區；總面積 10平方公里；n2023年 6月 25日，意大利格里高蒂建筑事務所規劃設計中標；n2023年 3月，浦江中心城區總體詳細規劃完成。； 　n2023年 4月 18日， “新浦江城 ”推廣展示中心一中意文化廣場開工；n2023年 4月 18日，浦江鎮規劃設計展在上海規劃展覽館舉辦；n2023年 11月 17日， “新浦江城 ”修建性詳細規劃完成； 　n2023年 3月，中意文化廣場建成， “新浦江城 ”進入正式開發階段；n2023年 4月 29日， “新浦江城 ”開始進行規劃設計；n2023年 7月 29日， “新浦江城 ”首期項目方案報批通過；n2023年 12月 9日， “新浦江城 ”展示中心正式開放。 本報告是嚴格保密的。開發理念 —— 城市運營，新城開發，是一個完整的城市規劃的安排n項目是更大概念和意義上的開發與實踐，它是一個新城開發，所涉及到的是一個完整的城市規劃的安排，不僅僅是房地產的開發，而是一個城市塑造的問題，城市的產業怎么去構筑，整個城市配套如何布局，這是城市運營的概念 ；n在規劃、開發、建設、設計等過程中還要考慮到何種產業的導入，塑造成最適合人居住的、有內涵的、一個正真意義的完整城市，是整個城市綜合功能的塑造； 本報告是嚴格保密的。各功能配套比例： 80萬平米低密度住宅、27萬平米產業辦公區、 23萬平米綜合商業各主要功能面積各功能面積 面積比例80萬平米住宅 %27萬平米辦公 %23萬平米商業 %規劃有商業、幼兒園、學校、健身中心、餐飲、娛樂、鄰里商業、高檔俱樂部、酒店，還規劃有劇院、圖書館等等 ,OCT當代藝術中心已于 2023年開放 本報告是嚴格保密的。規劃特色：開放性規劃、直線形道路、城市符號、外圍邊界線、公共空間共享n開放性道路體系，與城市路網連接，將自身納入城市體系，成為城市肌理的一部分；n直線形的道路規劃，強調對現代城市交通特點的尊重；n城市標志的紅綠燈、斑馬線、市政配套；n顯著的城市符號，擁有強烈的區域性標志；n把不同高度的產品散落穿插，打造城市意象的天際線；n車道設在土丘或是花園等自然屏障后面，土丘和花園中間是步行區；n明確的外圍邊界線區分區域差別；n強調城市公共空間，區內道路的各個交叉處是形態各不相同的廣場；n多色系的大面積色塊的運用，休現城市現代特征；n高層多層穿插排布，以表達鄰里之間互相守望的理念本報告是嚴格保密的。項目一期規劃：產品類型豐富，配套、產業園區同步開發首期項目占地 ，建筑面積 26萬平米；首期物業類型n獨立別墅（ 53套）n院墅（面積 200500平米）n聯排別墅n水景公寓（ 4層、帶電梯）n花園公寓n大型商業（ 6萬平米、包租期 3年）、會所、幼兒園、中學（國外私立）， 入使用n創新產業園區花園公寓獨院別墅水景公寓聯排別墅臨水商業街北區廣場、超市、幼兒園國際私立中學一期本報告是嚴格保密的。一期產品特色u設計新穎，產品類型豐富，整體城市氛圍感覺濃厚；本報告是嚴格保密的。鳳凰城：位于廣州市區下屬的增城市（位于廣州東側）偏僻區域，距廣州東市區天河體育中心 20公里新塘鎮鳳凰城鳳凰城位于廣州增城廣園東路 ,與黃埔交界的增城新塘鎮紫云山下，西距廣州 30公里， 離天河體育中心 20公里，行廣園快速干線，車程約 20多分鐘，從廣深高速公路新塘出口行車大約 7分鐘；在項目開發前，鳳凰城所在區域完全是在 “廣州 ”概念以外；本報告是嚴格保密的。廣告語 “ 白領也可以住別墅 ” ，明確地走性價比路線，在大華南區域產生極大的影響整體規模： 10000畝首期開發 2500畝，首期建筑面積 40萬平米，容積率 ，現已開發 6000畝；2023年 5月第一次發售定位語：白領也可以住別墅將昂貴的別墅生活以 “ 物美價廉 ” 的方式進入廣州市場，讓更多的人能夠以更適宜實惠的價格，享受到超凡的別墅生活，拉開了 “ 廣州別墅生活” 新時代的序幕。以 “森林、湖泊、新城市 ”定位的鳳凰城，突破了傳統上的小區概念，開創了 “別墅城市 ”全新的模式 本報告是嚴格保密的。首期建筑面積 40萬平米，數萬平米配套商業，典型的規模化操作，首天銷售 ，創造市場奇跡廣州樓市低迷的 2023年，鳳凰城一天就售出 ⒎ 5個億，銷售較成功。入市洋房均價 2800元 /平米的單價，聯排別墅 50萬元 /套起，獨棟別墅 88萬元 /套起；本報告是嚴格保密的。產品類型多樣，但隨著資源的改變及社區的成熟，高檔次的獨棟產品比例增加，整體檔次提升u別墅由起初的 80萬元/套到后期的部分別墅總價達 1000萬元，利潤倍數增加本報告是嚴格保密的。鳳凰城功能配套：總商業用地面積近 20萬平米，建筑面積 30萬平米，包括一個五星級酒店整個鳳凰城的商業用地面積近 20萬平方米，總建筑面積為30萬平方米；交通中心 占地 ，充分滿足公共交通的需要 五星級酒店 占地 7萬平方米，建筑面積 17萬平米，有 500多間的套房供度假旅游者使用市政文化廣場 3萬平米商業中心 2萬平米康體中心 占地 3萬平方米超市 占地 食街 占地面積就達 1． 1萬平方米；有接近 1萬平方米共 1000間的商鋪可供經營 超大型會所以及人工湖占地幾萬平方米，在建學校 幼兒園，小學，初中社區醫院 小醫療站本報告是嚴格保密的。新城開發模式總結新城開發道路的開放性規劃，融入整體城市職能顯著的城市特征符號、標識明確的區域邊界界定總體密度適中產品形式多元化尋求政府的支持強力的業主委員會組織，發揮重要作用創新規劃手法，土地分級開發城市景觀與自然資源有機融合充分利用山地資源，強化豎向設計土地功能混合使用社區功能復合規模化開發，營造氣勢一級指標 二級指標產品高性價比規劃層面市場層面本報告是嚴格保密的。n項目本體優勢機會分析n市場 /客戶機會分析n潛在競爭分析項目應采取怎樣的策略，才能打贏未來的市場？ —— 項目層面本報告是嚴格保密的。煙臺市國民經濟繼續保持持續快速發展的良好勢頭， 2023年人均 GDP達到25318元1990 1995 2023 2023 2023 2023GDP（億元） 1316 1639 人均 GDP(元）2362 8451 13537 17131 20232 25183 u2023年全國綜合實力百強城市，山東省共有 10個城市入選，煙臺居全國第 30位；u2023年全市實現國內生產總值 1639億元，比上年增長 %；人均生產總值 25183元，比上年增長 %；按可比美元匯率換算，則人均在3000美元左右；煙臺主要經濟指標數據來源：煙臺統計年鑒及公報本報告是嚴格保密的。按經濟發展經驗分析，煙臺人均收入超過 3000美元，房地產進入快速發展階段，未來交易量將有較快增長u2023年煙臺市人均國內生產總值折合美元為3042，經濟持續增長率為 %u比照于國際經驗，煙臺房地產開始步入快速發展階段，未來市場的交易量將會較快增長；u需求總量的增長，使項目的開發規模有較大的回旋余地；宏觀經濟增長 房地產業發展狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩定發展大于 8% 高速發展發 展 階 段 啟 動 期 快速 發 展階 段 平 穩發 展階 段 減 緩發 展期人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為主 改善需求 為主發 展特征超速 發 展單純 數量型以數量 為 主，向注重 質量方向 發 展平 穩發 展，以 質 量 為 主，數量與 質量并重緩 慢 發 展綜 合 發 展型本報告是嚴格保密的。煙臺城市化水平滯后于全國平均