世聯-鄭州鑫苑公司經三路項目第一階段-報告49頁(編輯修改稿)

2026-02-05 10:51 本頁面

　

【文章內容簡介】乏擬合度最高擬合度最低經 KPI初步判斷，模式二、三與本項目條件基本相符。 11 四種模式收益方式特征與本項目要求的擬合分析模式收益方式特征本項目對收益方式的要求擬合情況模式二各功能可銷售或出租，公寓收益一定程度上受寫字樓租售情況的影響 ?項目主要用于出售，快速回收資金；基本不考慮長期的自用經營； ? 公寓先期開發銷售，以減輕資金壓力；模式三全為出租或經營，寫字樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大擬合度最高擬合度最低經收益方式判斷，模式二與本項目條件基本相符。 12 確定本項目發展模式方向的判斷 —— 小項目順勢而為把握經三路產業群的橫向集聚能力，發展再服務功能 plex = Office + Apartment +Shopping…… + Office 工商、移動本項目借勢打造經三路唯一純寫字樓組成的高檔商務辦公區專業辦公綜合體 13 商務公寓市場經三路產業鏈的服務：彌補 SOHO空白、服務產業人口對項目銷售速度分解：多業態組合提供區域內新型投資型產品：截流部分鄭東新區投資客 14 靜態方案比較（選擇物業形態） —— 以鑫苑給出數據為預測參數容積率開發成本收入凈利潤存量金額稅前成本利潤率方案一2 棟2 5 層寫字樓1 棟2 7 層公寓 16499 21667 2295 1393 %方案二1 棟2 5 層寫字樓2 棟2 7 層公寓 14421 18551 16701229%方案三2 棟3 0 層寫字樓1 棟3 2 層公寓 22444 25676 (173)1604%方案四2 棟1 8 層寫字樓1 棟1 8 層公寓 11660 15750 2023 1082 %15 動態經濟測算（選擇開發方案） ?分期開發對凈現值影響不大 ?由于整體體量較小，項目的動態回收期相差較小 ?成本利潤率達到一定要求下建議取贏利較高的方案 ?建議選方案二類別列項開發節奏累計凈現值動態回收期形象價值方案一分期開發方案二同期開發方案三分期開發方案四同期開發 2 棟2 5 層寫字樓1 棟2 7 層公寓2 棟1 8 層寫字樓1 棟1 8 層公寓高低16 物業發展建議 17 物業發展建議原則 —— 適度超前，拔高形象，獲取比較優勢 ?針對開發商目標價值最大化原則 ?針對目標客戶需求特征形象提升原則：提高容積率借足優勢做足寫字樓份額公寓規劃滿足向寫字樓靠攏的功能成本控制原則中檔建材及配套充分利用相鄰地塊資源昭示性最能展示形象的三個元素降低運營成本提高使用率增加附加值節能技術 18 物業發展建議原則經濟指標建筑排布平面設計重點形象元素配套建議標桿設計 19 樓盤名稱層數建筑面積層高裙樓層數電梯部數停車位國際企業中心 31 2棟，約㎡ 3 3 6 地下約 150個河南信息大廈 28 1棟，㎡ 4 5 地上 /下 200個河南報業大廈 25 1棟，約㎡ 3 0 5 地上約 150個金成國際廣場 23 4棟，㎡ 3 4 4 地上 /下 200個財富廣場 21 4棟， 5萬㎡ 3 2 地上 40個地下 150個注協大廈 16 1棟，㎡ 3 3 地上 /下 192個思達數碼大廈 16 1棟，㎡ 3 3 地上下 150個索克大廈 11 1棟，約㎡ 0 2 地上 85個本項目關鍵數字建議車位地上下 200個層高 3M 電梯數 4部 /棟樓道寬配套及內部經濟數據經濟指標 20 物業發展建議原則經濟指標建筑排布平面設計重點形象元素配套建議標桿設計 21 建筑排布 —— 關鍵提升中間樓棟的商業價值平面布局 1 ? 建筑立面、廣場、主入口與北側有價值的商業辦公主體聯為一體，形成區域集群。 ? 預留前廣場。建筑向南退出廣場，使北側廣場的主軸景觀可以綱入建筑視野。 ? 商業和辦公主入口分開，又各占有主

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