世聯(lián)xxxx年佛山金地禪城項目定位策劃報告118p(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 客戶，金地有更豐富的商業(yè)操作經驗 項目基本經濟技術參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場、零售、娛樂 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤7 層 World union 金地花園 —— 金地水城城市價值之上的住宅操作，成就了千燈湖片區(qū)口碑相傳的片區(qū)豪宅 World union 金地取得本項目的市場表現(xiàn)： ?是第一個進入禪城的品牌開發(fā)商； ?是金地在禪城的第一個項目； ?是金地擁有在“非熱點區(qū)域”打造明星項目的魄力和眼光。 為禪城豐富配套，和政府建立關系： 保證未來金地在禪城的順利擴張 擴大金地品牌在佛山的影響力： 范圍更廣、持續(xù)性更強、客戶影響更深遠 對于金地，商業(yè)還意味著什么？ 是金地在禪城戰(zhàn)略發(fā)展的第一步！ 以 城市感 脫離區(qū)域的 非城市感 最終實現(xiàn)， 項目印象＞區(qū)域印象 禪城最具城市感的路； 禪城最具集中的商品房片區(qū)； 禪城最大的商業(yè)體量； 與祖廟五分鐘的直接路徑； 項目具備優(yōu)秀的 城市基礎， 項目需要構建堅實的“ 城市感 ”。 禪城第一的品牌開發(fā)商； World union 項目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 1：金地梅隴鎮(zhèn)（深圳） 建筑出位 |配套展示 |個性營銷，個盤形象 ≥區(qū)域形象，樹立口碑，實現(xiàn)高價 金地 梅隴鎮(zhèn)概況 ?位臵：龍華二線拓展區(qū)東北側，北臨布龍路，西靠梅龍路 ； ?區(qū)域背景： 與福田中心區(qū)有較好的區(qū)位關系，被政府規(guī)劃為龍華新城， 但整體規(guī)重點向寶安中心區(qū)偏離 ，龍華片區(qū) 配套嚴重缺失，發(fā)展初期 。梅隴鎮(zhèn)所在區(qū)域 遠離優(yōu)勢資源區(qū)域，交通、規(guī)劃利好相對有限 ?占地面積： 136000 ㎡； ?建筑面積： 420230㎡； ?商業(yè)面積：約 20230平 ?容積率： ； ?綠化率： 30%； ?配套：商業(yè)街，幼兒園； ?共分 4期開發(fā)，一期于 06年 5月開盤， 實現(xiàn)均價 7500元 /平，高出市場均價約 1000元。 09年，四期實現(xiàn)均價 13500元 /平。 項目 戶型 實現(xiàn)價格 銷售速度 金地梅隴鎮(zhèn) 二居： 75M178。 小三居： 105110M178。 大三居： 110120M178。 7500元 /平米 推出 1200套，開盤日選房客戶解籌率約：82% 周邊項目 二居： 7585M178。 小三居： 110M178。左右 大三居： 120M178。左右 65007000元 /平米 4050套 /月 World union 獨特的規(guī)劃、立面迅速在市場上引起熱點關注，個盤印象迅速建立 ? 不同于普通的圍和式社區(qū)，整個社區(qū)通過自然高差與周邊的城市界面形成區(qū)隔，長條的板樓形成強烈的空間秩序感，建筑的體量存在感大于公共空間的圍和感； ? 德國 WSP建筑設計公司用簡約、純粹的德式純凈主義風格，突出簡潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位； ? 彩虹般絢麗七色立面百葉，通過百葉內墻多種色彩的運用，強調建筑時尚、活潑面，營造出最具都市氣質的建筑表情 World union 時尚街區(qū)展示社區(qū)個性的同時，以商業(yè)為標簽迅速建立項目城市感 ? 時尚街區(qū)的實景展示，以及先期部分配套商家的引進，以商業(yè)迅速建立項目的城市標簽 ? 引進時尚的商業(yè)業(yè)態(tài) —— 華南第一家肯德基汽車穿梭餐廳，吸引市場熱點關注的同時，強化商業(yè)的時尚感，與社區(qū)整體氣質統(tǒng)一 World union 創(chuàng)新的潮流售樓處，空間、功能雙重革新區(qū)域的售樓體驗，增強新興城市時尚感 閱讀空間 傳訊囊 售樓處底層 思考房 World union 以時尚、潮流為營銷語言，直接對接目標客戶精神層面，引起市場熱點關注 項目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 2：華潤幸福里（深圳） 借助商業(yè)立勢，成為片區(qū)新中心，口碑 |住宅價值遠遠超越片區(qū)價值 ? 城市重心西移，羅湖片區(qū)邊緣化； ? 周邊城市資源平庸，地王大廈的價格推動力減弱； ? 自然資源匱乏，居住環(huán)境不純粹 ? 羅湖已經淡出了居住視線，高端客戶對片區(qū)基本不認可 萬象城片區(qū)前市狀況 ? 深圳頂級購物中心，區(qū)域價值增值； ? 二手房價格催漲，二手房市場價格上漲 萬象城片區(qū)目前狀況 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達 23萬平方米，提供約 1000個車位 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 萬象城周邊 羅湖其它 項目名稱 二手房價格 項目名稱 二手房價格 城市名園 /㎡ 和平廣場 萬 /㎡ 城市天地廣場 /㎡ 逾峰臺 /㎡ World union 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個新的亮點來激發(fā)活力； ?區(qū)域內一直缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域的商業(yè)形象。 內因： ?超強的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符； ?一流的精英團隊。 萬象城商業(yè)成功的關鍵驅動因素： World union 借力萬象城，高品質精心打造，住宅溢價上漲， 4萬 /平均價，開盤推出 230套，銷售三個星期基本售罄 幸福里整整打造 1年 ，采用高品質材料，保證建筑的絕對品質，在業(yè)內、市場強勢引起關注， 09年 7月低調銷售，推出230套，實現(xiàn) 4萬 /平均價，當前基本售罄 二種方式的構建借鑒： 金地梅隴鎮(zhèn)：形象風格做秀 個性立面 +時尚街區(qū) +營銷呼應 華潤幸福里：全新價值體系建立 商業(yè)中心立勢 +品質打造 本項目 方式 1：展示城市化 方式 2：商業(yè)起勢 利用商業(yè) 體量優(yōu)勢 ； 區(qū)域級商業(yè)中心立勢 ，搭建項目 城市感 基座； 界面展示 ，迅速 脫離區(qū)域非城市感界面！ 區(qū)域的商業(yè)中心之上，更璀璨的城市界面，老舊的區(qū)域被光芒淡化，吸引目光的是更閃亮的明星。 禪城從此被徹底遺忘。 價值突破一： 造星運動，城市標簽 發(fā)揮項目 最大的優(yōu)勢 ，以 商業(yè)為契機 ， 城市主場 二層街鋪 8000㎡ =14400 ㎡ 二層街鋪 4000㎡ 二層街鋪 2400㎡ 三層商業(yè) shopping mall 16800㎡ 商業(yè)體之間采用連廊連接 城市符號的迅速建立 商業(yè)立勢： 區(qū)域級商業(yè)中心打造 時尚城市場 +城界建立 Chapter。 城市主場之一：內街式泛 mall商業(yè)街區(qū) —— 二層商鋪共 14400 ㎡ 城市主場之二：主題式 shopping mall—— 三層主力店共 16800㎡ 兩商業(yè)體之間采用連廊連接 B地塊商業(yè) 原始指標為 3400 ㎡， 占總建面 20% 。 C地塊 商業(yè)原始指標為 27800㎡， 占總建面 50%。 C地塊因商業(yè) mall體量單一，消化速度較慢 。而 B地塊為商業(yè)街鋪形式，消化速度較快。 因此建議兩塊地商業(yè)面積統(tǒng)一考量，進行分解： B地塊商業(yè)為 14400 ㎡，則 C地塊商業(yè)味 16800 ㎡ 打造項目的城市界面 城市界面： 商業(yè)之上的住宅打造 城市住宅 +城市公寓 Chapter。 城市住宅：小面積緊湊型居家戶型， 7080㎡，共 528戶，總面積為 40150㎡； 城市公寓：功能模糊化小面積公寓，戶均 50㎡，共 550戶，總面積為 27500㎡ 緊湊 2+1房，戶均為 80㎡，共40150㎡ 商住式公寓，戶均 50 ㎡，共 27500㎡ 城市住宅 城市公寓 物業(yè) 面積 戶數(shù) 總面積 面積比 套數(shù)比公寓 50 550 27500 41% 51%小兩房 70 209 14630 22% 19%2改 3房 80 319 25520 38% 30%1078 67650 100% 100%World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 區(qū)域商業(yè)中心地位建立： 引進品牌百貨主力店（如天虹），品牌效應迅速建立中心地位 World union 入口氣勢建立：運用燈光裝飾等打造強烈的昭示性和引導性。 人流引入性，琉璃般的燈光裝飾吸引人們的進入，入口：巨大的入口吊燈成為商業(yè)街獨特體驗 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 特色空間節(jié)點 —— 通過外形立面等空間尺度感的變化，增加商業(yè)形象的豐富性和層次感 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 文化 濃縮 時尚的展示場 將商業(yè)街區(qū)的形式引進建筑空間的室內，用 mall的建筑形式，更新全新的商業(yè)空間體驗。 World union 街區(qū)感打造 —— 通過室內空間處理，強化街道感 商業(yè)街區(qū)通過一系列整合打造 ,習慣成內街的室內空間 ,同時通過植物、路燈等強化街道感。 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 特色空間節(jié)點 —— 通過中庭、天井等空間尺度感的變化，增加室內空間的豐富性和層次感 頂棚采用可透光材料，形成采光中庭，打造商業(yè)街的聚焦點，可結合各種活動的舉行，聚集人氣。 World union 燈光工程：結合商業(yè)建筑 ,入口或是轉角部分的設計，形成獨特的商業(yè)夜景 ,形成昭示性 . 燈光工程 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 公建化立面：以 Art deco的立面風格打造項目的城市界面，強化項目城市形象 采用歐式元素的artdeco立面打造公寓 ,形成莊重典雅的品質感 .佛山禪城西區(qū)目前為止還沒有能夠形成地標的樓盤形象，本項目能夠借此機會，打造樹立高端形象的住宅 /公寓，同時能夠較好的分解容積率 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內打造 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內打造 精裝修：提升小面積產品的產品附加值和綜合性價比 ? 保證內裝修 ,家電全套配送 ,業(yè)主拎包即可入住 . ? 為投資者提供更大的附加值 . World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內打造 公共空間：高品質酒店式大堂，提升了住宅檔次 ? 采用酒店式精裝修大堂，為住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品質感和檔次，打造酒店式公寓住宅。 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 活動秀場：預留空地，或通過空間的特殊處理，形成廣場的活動場 廣場通過燈光與景觀設計元素的結合，創(chuàng)造了富有趣味的城市廣場，由于其藝術化的形象，通常在這里舉行藝術展覽，科技 SHOW、小型音樂會等。 人氣場 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 噴泉：靈動的景觀，增加了人氣，形成聚集效應 商業(yè)入口處的溪流形成了景觀，增加了人氣。 廣場標志 World union Business