某公司發展戰略規劃實施(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 用。因此要求開發商要選擇或開創良好的開發模式（商業模式）。房地產產業價值鏈對房地產產品本身價值的認識形成龍騰對價值追求的認識注重開發模式的選擇與創造對 “槐房項目 ”運作的思考 房地產業產業市場細分分析細分參數選擇：房地產產業市場可以按不同的參數選擇作出不同的市場細分，依為龍騰戰略業務選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產產品為細分參數，將房地產市場劃分為：危改市場、經濟適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關細分市場狀況作出分析。商業用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發項目）商業類住宅類北京市商業用房市場分析說明：本節市場分析的商業用房主要指直接從事零售業服務的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區房地產市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產業的發展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業用房市場的發展。 市場供應：總體供應量逐步增加，但在房地產投資中相對比重較?。簧虡I用房供應規模更趨于大、中型，物業面積總體在 3—5 萬平米之間居多。而且區域分布差異明顯，大型商業房集中于三環內的東城、西城、朝陽、海淀四區，豐臺區大型店鋪近乎沒有。 市場需求：需求結構多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業店鋪等都存在需求；從行業看，超市連鎖業店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區；其次餐飲服務業和服裝服飾業也是商業用房需求的重要客戶。 市場區域分布典型特點：餐飲服務業：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業：王府井、西單；通訊經營業：公主墳、西直門電腦、 IT業：中關村。 市場預測：中西部和北部最具發展潛力，南部仍是下風水地帶。 房地產業產業市場細分分析北京市寫字樓市場分析市場現狀一、市場供應北京市寫字樓市場供應量呈現擴張趨勢，其中西部是市場供應擴大的主體寫字樓市場供應板塊區域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區二、市場需求以 IT、網絡等高科技概念為核心的新經濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯網、高科技、保險和金融機構是市場需求的主力軍隨著中國經濟的發展和中國即將加入 WTO，外資機構在寫字樓租賃市場也體現出強大的實力需求的地域差異比較明顯，中關村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格租賃市場活躍，租金大幅上揚寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關村地區發展前景一、市場供應量繼續加大，對大規模的寫字樓需求增加，大型開發商已經介入二、市場需求繼續放大，但全球經濟發展速度放慢增加了不確定性因素經濟持續增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產生實質的推動作用 2023年奧運為寫字樓市場創造潛在的商機高科技相關產業和中資公司的發展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態勢四、區域分布以中關村為的高科技園區和朝陽的 CBD為最具發展潛力，主要是中西部和東部地區。 房地產業產業市場細分分析別墅市場分析市場現狀一、市場供應隨著近年經濟的持續增長，別墅市場供應數量明顯增加別墅市場區域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區域占北京市別墅供應量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。別墅產品體系逐步完善，經濟型別墅占據市場主導地位別墅區整體建設環境仍有差距二、市場需求客戶構成多樣客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況經濟型別墅的推出使得別墅價格回落別墅成交趨于活躍市場展望政府將加強對別墅市場的監管遠郊區別墅將逐漸升溫別墅開發品味和環境建設潛力巨大區域分布重心仍在東北部的郊區（懷柔、昌平等地） 房地產業產業市場細分分析經濟適用房市場分析發展經濟適用住房是中央實現住宅業作為新的經濟增長點而進行的戰略決策，是城鎮新的住房供應體系的重要組成部分。經過近三年的實踐，經濟適用住房建設取得了較好的成效，依《建設事業 “十五 ”計劃剛要》，政府明確提出發展經濟適用住房為重點的住宅建設，增加住房的有效供給，發展以居民住宅為重點的房地產業和裝修裝飾業?？梢灶A見，經濟適用房將成為未來住宅市場發展的重要組成部分之一，應是房地產開發商重點關注的細分市場之一。 房地產業產業市場細分分析市場現狀一、市場供應 目前北京市經濟適用房總體供應不均衡，北多南少。北京綜合開發經濟適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區承諾建筑面積 620萬平方米。北京市批準科教文衛等單位定向建設經濟適用住房項目 87個，總規模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。 二、市場需求需求對象： 從統計數據來看，目前對開盤的不同的項目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。其中，個人購房中，從職業上劃分，主要有公務員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關注。戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導四居及躍層等類型，不同項目所占比例略有差異。三、目前經濟適用房市場的各項政策還不完善北京市經濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區，而南部地區沒有形成規模性的經濟適用房，但是依據北京市政府開發南城的戰略部署和南部的危房改造和城鎮建設都要求加大該地區的經濟適用房建設力度，所以，龍騰要關注南城的經濟適用房建設，尋求政府支持。 房地產業產業市場細分分析經濟適用房市場分析北京市經濟適用住房發展前景 經濟適用房作為政府主力推廣的項目，在未來實現國家城鎮建設目標中具有很重要的地位，政府政策導向也會傾向于擴大經濟適用房建設。所以說，經濟適用房建設的整體發展前景是良好的。一、需求預測 “十五 ”期間北京市城鎮居民居住水平依據經濟發展水平預測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。北京市城鎮居民住宅需求總量預測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標準測算，每年約需住房 900多萬平方米，從長遠看，每年約需 1200萬平方米。通過對北京市城鎮居民收入結構和購房支付能力分析，近幾年內約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點工程拆遷戶，可支付房價在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。通過對中低收入家庭住房需求、供應分析，年需房量在 600萬平方米左右。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個因素。二、供應結構分析依據前述分析，以中低收入者為標準，北京是經濟適用房總體供應在年 600萬平方米左右；對供應結構，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應 180萬平方米，二、三級市場年供應 150萬平方米，集中建設經濟適用房平均每年約在 150萬平方米。經濟適用房建設供應布局：危舊房改造地區是重點之一，分散集團式供應（十大邊緣集團供應）中南部是未來發展重點區域之一，經濟適用房布局要依據未來北京是交通規劃地段。危舊房改造房市場分析2023年 3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發 [2023]19號）在崇文、宣武和豐臺三區五片進行試點。根據北京市政府的 “十五 ”規劃，未來 5年內將基本完成城區現有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產開發帶來新的發展機會 。 房地產業產業市場細分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 以房地產開發帶動危改—— 政策依據 ： 《關于調整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復》（京政函〔 2023〕 60號）。（ 2） 以市政道路及重點構成建設拆遷帶動危改 —— 政策依據 ：《關于市政建設重點工程有關規定的通知》（京政發〔 1998〕 18號）。（ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） —— 政策依據 ：《關于印發北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》 （京政辦發〔 2023〕 19號，簡稱《危改辦法》）。 “以房改帶危改 ”產生的歷史背景北京市大規模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計開工改造危舊小區 168片，竣工 53片，竣工面積達 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區發展，由于舊城區人口密度大，市政條件差，規劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經不適應新的發展形勢要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經市委、市政府批準印發了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發〖 2023〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三個區分別選取了龍潭西里、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。 以 “房改帶危改 ”的主要政策內容： 變 “要我危改 ”為 “我要危改 ”； 按解危與適當解困的原則安置危改居民 。居民按房改成本價和經濟適用房政策購房 。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實施原則 :危舊房改造的實施原則是 “統一規劃、市政先行、市區分工、市場運作、精心組織 ”，并在 “以區為主 ”的基礎上，充分調動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。 房地產業產業市場細分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現狀 “ 三區五片 ” 試點取得良好效果： “ 三區五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點工程，它們在實踐中取得了很好的效果，開發資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。危舊房改造項目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關廂地區和南城，具體分布主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區。今年， 宣武區計劃今年內 “ 危改 ” 十七片小區，崇文區計劃年內多片小區聯動開發，豐臺區計劃年內開工 7片地區，西城區計劃年內動工 “ 豐盛 ” 小區。其中，豐臺區待改造的危舊房很多。政府在危改工程項目中發揮重要的作用三、市場發展前景 危改市場缺口大，開發商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產投資規劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。預計五年累計竣工住宅 6000萬平方米，力爭基本完成城區現有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮居民人均住房使用面積達到18平方米。危舊房改造市場缺口很大，對開發商來講，蘊藏著巨大的商機。未來的幾年里，危舊房改造和市政設施建設將促進北京南城的房地產市場發展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強的房地產投資項目，各級政府發揮很大的作用，而豐臺區又是危改的重點區域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區的關心資源，主抓危改項目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內容使投資危改的開發商整體降低了在征地、規劃設計、配套建設和市場銷售等各個價值鏈環節的費用和不確定風險。 產業環境分析之二：建筑業北京市建筑業發展歷史建筑企業增加個數相對較少建筑業產值增加趨勢穩定，和國民經濟發展呈正相關建筑業房屋施工面積增長速度較快建筑業在國民經濟各行業中所占比重僅次于工業和農業，而高于商業、運輸業、服務業等行業，是國民經濟的支柱產業。近２０年來，建筑業發展迅速，在促進國民經濟發展、重點工程建設、改變城鄉面貌、解決城鄉勞動力就業方面作出了重要的貢獻。數據來源：《北京市統計年鑒》 北京市建筑業發展歷史、現狀和前景分析 北京市建筑業現狀 2023年北京市建筑業穩步發展。全年建筑業實現增加值