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某集團商業模式專項研究教材(編輯修改稿)

2026-02-15 12:56 本頁面

　

【文章內容簡介】第一代第二代第三代產品種類純商業純商業商業、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發區及 CBD 規模 5萬平米 15萬平米 4080萬平米業態購物功能組合購物功能組合 24小時不夜城 +集成功能組合主力商家超市 +家電 +影院超市 +建材 +家電 +影院百貨 +超市 +家電 +美食 +影院建筑形態單個盒子式組合式盒子 +街區 +高層的綜合體案例長沙、南昌、青島、長春沈陽、天津、北京（ CBD萬達廣場）寧波、上海、北京 (石景山萬達廣場 )、成都通過這么多年對商業地產的開發、運營、管理的經驗，以及對消費習慣、心理的研究，萬達集團對于第四代產品的定位，考慮加入康健類的建筑群，定位更多的休閑娛樂體驗業態。第四代產品萬達的商業地產品類代表： 1 代表產品：長春萬達廣場（圖片 1所示）開發模式：建設一個大樓，配小面積廣場。 1F精品店， 2F超市（沃爾瑪等）， 3F家居， 4F電影院產品特點：一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪的商業影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利代表產品：天津萬達廣場（圖片 2所示）開發模式：由一組建筑群組成，包括五棟獨立的建筑物，引進了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標性商業地產項目產品特點：大部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經營較為困難代表產品：寧波萬達廣場（圖片 3所示）開發模式：基本模式同第二代產品，功能擴展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。產品特點：體量大，功能多，物業管理更加專業規范，成為城市功能中心或副中心。與第二代不同之處在于其持有型物業盈利 3 2 萬達集團前期產品分析 —— 一二代產品存在的優勢與不足主要優勢主要不足 1 2 3 選址優勢：核心商圈黃金地段規模優勢：在當地都為較大的商業商戶優勢：吸引大量消費人流 4 政策優勢：有較好的政策優惠 1 2 3 建筑與業態形式單一，購物環境較差過分依賴主力店的拉動效應，忽視經營動線規劃普遍較差，人群組合效應不夠 4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題第一代產品：第一代產品的單體商業中， 20%的商業散售，散售部分為一層商鋪。第二代產品：任何一個商業項目，都需要二到三年的市場培育期，但小業主沒有培育市場的心態和能力，在客戶較少的情況下，萬達經常面臨資金鏈過緊的壓力。第二代產品大體量商業，真正的“只租不售”。后采取整體銷售緩解資金壓力。在萬達第一代和第二代產品的運營過程中，有 11 個項目是出售，而這 11 個項目中，有 7 個項目出了問題。在經歷了一二代產品的失敗經營之后，針對第一二代產品中存在的不足，萬達對第三代產品提出了如下的戰略改進：一二代產品的主要不足第三代產品的戰略改進 1 2 3 建筑與業態形式單一，購物環境較差過分依賴主力店的拉動效應，忽視經營動線規劃普遍較差，人群組合效應不夠 4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題多功能的城市開發：包括有酒店，寫字樓，商業街，住宅，公寓，廣場等，業態豐富，功能齊全街坊式街區布局，布置大型社區文化廣場，大型市民廣場，提高人群組合效應第三代產品的銷售部分，改變為對持有商業部分整體經營不產生沖擊的住宅、寫字樓、社區商業。同時，大型城市綜合體對持有商業部分的人流、消費能力產生促進作用。同時，萬達也充分認識到分割小產權出售的模式絕不是商業地產的出路。于是，在第三代產品中將銷售部分改為占項目整體比例 40%60%的住宅、寫字樓和社區商業第三代產品的銷售部分，改變為對持有商業部分整體經營不產生沖擊的住宅、寫字樓、社區商業。同時，大型城市綜合體對持有商業部分的人流、消費能力產生促進作用。第一二代產品面臨的問題第三代產品的戰略改進資金鏈過緊店鋪經營不善引起商家訴訟可銷售面積部分顯著提升（ 40%60%銷售）第三代產品的銷售 +持有模式成功的轉型到第三代產品后，短短的幾年時間萬達總結出一套關于產品組合，商業業態組合與配比的實踐操作規律 1 2 3 業態選擇：功能定位與客群選擇業態配比：業態長期租金回報能力業種確定：提高整體收益客流的共享功能互補性空間資源約束動態調整商業業態的選擇商業業態的落位與分布在商業業態的選擇方面，萬達總結出了兩個 70%的原則：萬達的定位要做標準的購物中心，要求每個萬達廣場里 70%的商家適合當地 70%的消費人群 ?持續經營的能力 ?吸客能力 ?業態基本品質主力店向專賣店演變，專賣店萬達目前有兩個戰略合辦品牌：國美電器和運動100，以后會逐漸增多在娛樂行業萬達在培養和形成一批主力店，萬達影城、神采飛揚、大歌星 KTV，這三個娛樂主力店為萬達商業項目娛樂業態的主力，吸客能力比較強。健身休閑方面，萬達的戰略合作伙伴是一兆韋德，萬達認為，如果要吸引人流的話，就必須有標準的

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