xx項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可以超越聯(lián)排的盈利水平合理價(jià)格預(yù)期 第一階段 第二階段 第三階段聯(lián)排 6000 7000 8500疊加 4500 5000 6000退臺(tái)洋房 4200 4500 5000多層 4000 4200 4500聯(lián)排多層單價(jià)比 聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層 多層 多層容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363 440496 496762住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863 421996 478262商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000總投資（萬(wàn)元） 81828 84914 96834 103342 107972 117232銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 139821 129764 153438 166210 178082 202326稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 57994 44849 56604 62868 70110 84594 成本利潤(rùn)率 83% 61% 68% 71% 76% 85%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 45441 34033 44361 49872 216。當(dāng)聯(lián)排和多層產(chǎn)品的單價(jià)比達(dá)到 ，多層產(chǎn)品帶來(lái)的利潤(rùn)額會(huì)超過(guò)低密度產(chǎn)品，216。聯(lián)排產(chǎn)品的利潤(rùn)率仍然高于多層產(chǎn)品。216。根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，低密度產(chǎn)品在資源良好的郊陌生區(qū)域更容易形成自身的價(jià)值體系，銷(xiāo)售狀況和價(jià)格實(shí)現(xiàn)更加良好；216。多層產(chǎn)品在盈利能力上超越聯(lián)排的可能性不大；216。但退臺(tái)等舒適創(chuàng)新產(chǎn)品盈利能力具備了現(xiàn)金流產(chǎn)品的條件。32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在不考慮 90/70的前提下，建議以低密度產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品作為差異化產(chǎn)品存在方案 A　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 　 　 　 　 84399 　 　總建筑面積 94527 　 　 　 　 79183 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 33084 35% 6000 29848 30% 7000 31673 40% 8500疊加別墅 14179 15% 4500 9949 10% 5000 7918 10% 6000退臺(tái)洋房 23632 25% 3500 29848 30% 4000 23755 30% 4500品質(zhì)多層 23632 25% 3000 29848 30% 3200 15837 20% 3500項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷(xiāo)售稅金 開(kāi)發(fā)毛利費(fèi)用額度 27852 4376 3063 32472 5076 974 2210 1200 4106 7664 47864 容積率 總建筑面積 291702住宅建筑面積 273202商業(yè) 8000會(huì)所 1500教育設(shè)施 9000總投資 88992銷(xiāo)售收入 136856稅前利潤(rùn) 47864 成本利潤(rùn)率 62%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 36527216。當(dāng)不考慮 90/70政策對(duì)本項(xiàng)目的影響時(shí)，建議采用以低密度產(chǎn)品為主的產(chǎn)品配比方案；216。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)毛利 ，成本利潤(rùn)率為 62%；216。根據(jù)世聯(lián)對(duì)目前政策執(zhí)行的判斷，突破 90/70限制實(shí)現(xiàn)程度不高，該方案只是提供利潤(rùn)水平的參考。方案 A不考慮 90/70限制33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)兩個(gè)方案對(duì)比，低密度產(chǎn)品以聯(lián)排為主盈利效果更優(yōu) 由于低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)額和利潤(rùn)率都高于多層產(chǎn)品，低密度產(chǎn)品中市場(chǎng) 接納程和價(jià)格實(shí)現(xiàn)程度好的聯(lián)排和退臺(tái)洋房產(chǎn)品可以作為盈利主體，在 90/70限制條件 可以達(dá)到的前提下盡可能最大化，提出以下兩個(gè)方案：方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 C　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 122053 　 　 123327 　 　 111005 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 12205 10% 6000 12333 10% 7000 5550 5% 8500疊加別墅 6103 5% 4500 6166 5% 5000 5550 5% 6000退臺(tái)洋房 30513 25% 3500 24665 20% 4000 22201 20% 4500品質(zhì)多層 73232 60% 3000 80162 65% 3200 77704 70% 3500方案 B 方案 C容積率 建筑面積（平米） 348089 374885 住宅面積（平米） 329589 356385 商業(yè)（平米） 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬(wàn)元） 94771 97394 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 135980 135187 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 41209 37793 成本利潤(rùn)率 50% 44%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 30777 27778 216。低密度產(chǎn)品中以聯(lián)排為主體的方案 B利潤(rùn)額和利潤(rùn)率都高于以退臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品為主體的方案 C；216。推薦以方案 B的物業(yè)類(lèi)型配比為主要參考；216。表中所示品質(zhì)多層產(chǎn)品包含小退臺(tái) 90平米內(nèi)產(chǎn)品和其它多層產(chǎn)品。方案 B聯(lián)排偏重方案 C退臺(tái)偏重34本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多層容積率實(shí)現(xiàn)對(duì)利潤(rùn)的影響 —— 增加到 而均價(jià)實(shí)現(xiàn)不變，則多實(shí)現(xiàn) 多層產(chǎn)品容積率的提升主要依靠圍合布局來(lái)實(shí)現(xiàn)。 圍合布局產(chǎn)生的圍合產(chǎn)品必須設(shè)置在東、西向擁有良好景觀面和資源較優(yōu)的區(qū)域，保障不造成多層產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)的下降。方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 D　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 　 　 　 　 84399 　 　總建筑面積 118192 　 　 126637 　 　 110334 　 　R= 　 　 　 　 　 　雙拼別墅 0 0% 7000 0 0% 8000 0 0% 10000聯(lián)排別墅 23638 20% 6000 25327 20% 7000 16550 15% 8500疊加別墅 11819 10% 4500 6332 5% 5000 5517 5% 6000退臺(tái)洋房 11819 10% 3500 12664 10% 4000 11033 10% 4500品質(zhì)多層 70915 60% 3000 75982 60% 3200 77234 70% 3500方案 B 方案 D容積率 建筑面積（平米） 348089 367331 住宅面積（平米） 329589 348831 商業(yè)（平米） 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬(wàn)元） 94771 98153 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 135980 144562 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 41209 46409 成本利潤(rùn)率 50% 54%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 35193 216。在多層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)均價(jià)不變的情況下，可多實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5200萬(wàn)元；216。而提升容積率的時(shí)候必須注重圍合套型的景觀支撐和價(jià)值均衡；216。世聯(lián)認(rèn)為在保障均價(jià)的前提下實(shí)現(xiàn) 度，是下階段工作的一個(gè)目標(biāo)。方案 D多層容積率達(dá) 35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小高層產(chǎn)品盈利能力分析 —— 預(yù)期價(jià)格靠近成本，市場(chǎng)銷(xiāo)售存在風(fēng)險(xiǎn)，不推薦采用 小高層產(chǎn)品在鄭州市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格普遍低于多層產(chǎn)品，特別是在價(jià)格敏感和多層產(chǎn)品占主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊，高實(shí)用率的多層產(chǎn)品更受市場(chǎng)接受，小高層產(chǎn)品面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。 小高層在成本上高于多層，售價(jià)低于多層；小高層在本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)的前提是小高層對(duì)容積率的提升可以提高項(xiàng)目整體利潤(rùn)水平。方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 E 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 98466 　 　 98466 　 　 84399 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 23029 20% 6000 23643 20% 7000 15928 15% 8500疊加別墅 11514 10% 4500 5911 5% 5000 5309 5% 6000退臺(tái)洋房 11514 10% 3500 11822 10% 4000 10618 10% 4500品質(zhì)多層 57572 50% 3000 65018 55% 3200 63710 60% 3500小高層 11514 10% 2300 11822 10% 2400 10618 10% 2600方案 B 方案 E容積率 建筑面積（平米） 348089 358042 住宅面積（平米） 329589 339542 商業(yè)（平米） 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬(wàn)元） 94771 97095 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 135980 137387 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 41209 40292 成本利潤(rùn)率 50% 47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 29908 216。在加入占總建面 10%的 小高層產(chǎn)品 (R=)后，利潤(rùn)和成本利潤(rùn)率都下降；216。本項(xiàng)目的小高層可預(yù)期價(jià)格靠近成本價(jià)格，而市場(chǎng)可以預(yù)期的接受程度不如多層產(chǎn)品樂(lè)觀，盈利能力不強(qiáng)；216。不推薦建設(shè)小高層產(chǎn)品，如果需要建設(shè)公寓產(chǎn)品可以采用多層產(chǎn)品。方案 E加入小高層36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大平面產(chǎn)品盈利分析 —— 大平面價(jià)格預(yù)期不足以支撐盈利提升，不建議占用大戶型指標(biāo)方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 F　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類(lèi)型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 129506 　 　 130941 　 　 112235 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 6475 5% 6000 6547 5% 7000 5612 5% 8500疊加別墅 6475 5% 4500 6547 5% 5000 5612 5% 6000退臺(tái)洋房 25901 20% 3500 19641 15% 4000 16835 15% 4500品質(zhì)多層 90654 70% 3200 98206 75% 3400 84176 75% 3700 在多層產(chǎn)品中加入 90平米內(nèi)的大平面產(chǎn)品，即是將 90/70中的大戶型指標(biāo)分一部分到多層產(chǎn)品中； 由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層，則大平面的出現(xiàn)必須將多層產(chǎn)品的均價(jià)拉升到一個(gè)新的價(jià)格水平才可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化方案 B 方案 F容積率 建筑面積（平米） 348089