20xx年渭南市信達國際商業廣場項目招商策略報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 路段和東風大街東西段主要分布為家俱市場；樂天路與前進路交匯路段分布為家俱建材裝飾材料大型綜合市場。 本地中高端市場為：榮發家 俱建材城、祥和建材家俱城、鼎業國際家居匯展中心、開泰家具匯展中心； 本地中低端市場為：雅典家俱匯展中心、國際家俱中心、渭通家俱廣場、樂天商城、昌龍建材市場。 從整個渭南的現有家俱市場來看，經營狀況一般，處于相對供大于求的態勢。 ③、渭南大型超市主要有位于核心商業區的華潤萬家、東風大街西段的晶眾家樂、高新區的民生家樂和中心區的恒基超市。其中以華潤超市業態最為豐富 ,經營狀況最好。 華潤萬家：該超市周一至周四的日銷售額約為 11— 13 萬元，周五至周日的日銷售額約為 21— 25 萬元。據悉春節期間最高日營業額可達 200 萬 元 晶眾家樂：周一至周四的日銷售額約為 7— 9 萬元，周五至周日的日銷售額約計為 10— 13萬元； 民生家樂：平均日銷售額約為 6－ 9 萬元； 恒基超市：日均銷售額約為 — 2 萬元。 ④、渭南家電、 IT、數碼、手機市場主要集中在中心廣場和東風大街，整體經營狀況良好。 具市場影響力和規模的主營黑白家電、數碼、 PC 市場有：恒基商業中心的國美電器、天斗商廈的蘇寧、和鑫博大的國寧。 品牌手機專營店及 PC等產品混業經營的市場有：億格手機城、移動通信至尊店、億格 電腦城、移動通信國貿店。 智能時尚中心、陽光購物中心的負一層、國貿 負一層則為主營山寨手機、組裝電腦、配件、耗材市場 商業發展趨勢 功能更為齊全的新型百貨將取代舊有模式，成為主流 — — 我們可以預見，由于物業自身的局限性，老百貨網點將面臨著重要抉擇：要么選擇推倒重來，要么就被淘汰的命運。而集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化體驗、商業街等于一體的大型綜合性體驗性商業網點將成為未來渭南商業發展的主流。 近年 涉足商業房地產開發的地產商日益增多。 自 20xx年祥和家具建材城及渭南最大的商業項目光運恒基商業中心開業 ,20xx 年新洲 地產初涉商業物業開發即推出總面積達 15 萬平方米的商業 步行街區 與商業綜合體項目 ,并 有意 引 進大型 百貨與 連鎖大型超市等商家 入駐 ；海興地產開發的錦繡花園小區商業裙樓總體量近 2萬方 。 在地產龍頭企業挺進商業物業的同時 ，其他 以中小開發商 也不甘示弱，也紛紛加入商業物業的開發行列， 20xx至 20xx年商業物業迎來 了 一個開發 高峰。 整體而言，渭南商業地產屬于發展初期并進入快速發展階段，一些大型商業網點相對集中，未來隨著城市發展中心西移北擴策略的逐步展開，渭南商業發展前景非常值得期待。 二、項目簡析 項目概況 信達商業項目位于渭南市市中心區東風大街與前進路交匯處東南側地段，整個項目由 商業街、 1商業體即臨光華賓館地塊（以下簡稱 1商業體）、 2樓即籃球場地塊（以下簡稱 2樓）、 3樓即大潤發所處地塊（以下簡稱 3樓）、4樓即大潤發與體育廣場與公園之間地塊（以下簡稱 4樓）與體育廣場與公園（原體育場地塊）等部分組成。 其中位于商業綜合體與世紀城之間的商業街南北連接朝陽大街和東風大街；另外兩條步行街分別位于 2與 3樓之間， 3與 4樓之間，均呈東西走向，連接前進路與商業街。 整個項目由東風大街、前進路、朝陽大街及商業綜合體與世紀城之間的商業街合圍而成。 基礎資料及指標 各 項指標 說 明 項目名稱 信達 中心城、信達世紀購物公園（待定） 項目總資料 總占地面積： ㎡（其中 1~4號地塊總占地面積： ㎡ ）；建筑面積： 288601 ㎡ （其中 1~3 號地塊 183945㎡， 4號地塊 104656 ㎡， 5 號地塊不計算在內）；容積率： （其中 1~3號地塊容積率為 3 ， 4號地塊容積率為 4 ）；建筑密度： 60％；用地性質：商業 地理位置 渭南市前進路 投資商 /開發商 渭南市信達房地產開發有限責任公司 商業策劃顧問 深圳市波特商業地產經營管理有限 公司 整合推廣 /廣告實施 待定 首期商業開發規模 “信達國際商業廣場”首期建設商業營運面積 10萬余平方米，將于 20xx年底正式對外營業，一期工程由生活購物超市、商業步行街、運動公園。 商業組合 一期工程由生活購物超市、商業步行街、運動公園。其中購物中心板塊營業面積 達 5萬平方米以上，擬引進國內外知名大型超市大潤發、麥當勞主力商家各一家。 經營業態 涵蓋百貨、服裝、食品、數碼、家電、餐飲、娛樂各專業店、特色店為一體。 經營檔次 中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結 合 經營特色 獨特增設時尚中心 、潮流前線、運動公園； 有渭南市目前最大規模功能最齊備的兒童用品商城； 購物一站式、休閑娛樂一站式消費到位； 大事記 20xx年 10月首先進駐的麥當勞得來速餐廳已正式營業 20個月，經營狀況良好。臺灣潤泰集團子公司大潤發大型綜合超市已于 20xx年 10月簽署協議，設計方案已初步確定，計劃 20xx年 9月左右動工建設， 20xx年底正式營業。 項目周邊概況 項目用地為渭南市中心原印刷機械廠與體育場、體育局地塊，屬于舊城改造項目，原來的配套較少。隨著近年城市規劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現 有其他相關配套如下： 城市公共設施：中心市政廣場 市政單位： 區政府、供電局、規劃局、建設局等 ； 大型商業設施：恒基商業中心、國貿百貨、陽光購物中心、雙元商場、華岳商場、方元商場、百姓商場、鑫博商場、天斗商場、人民商場、東芳尚商場； 主要大型超市有：晶眾家樂、華潤萬家、恒基超市； 專業市場：億格電腦城、中心智能電腦數碼城、智能時尚電腦數碼城等）； 電器超市有：國寧電器、蘇寧電器、國美電器 ； 交通設施：臨近渭南火車站、臨近渭南長途汽車站、市內多條公交站點臨項目地 ； 高尚樓盤：信達世紀城、朝陽華廈、豪潤御城、輕 工大廈、朝陽一號、麗領公寓、時代星苑等。 交通條件 項目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風大街、朝陽大街、南北城市主干道前進路貫穿而過，交通十分方便，到達項目公交車有 121 30 30 318 路等。出租車往來穿梭，招手即停，通過公共交通可以到達城市各個區域。 東風大街：城市東西主干道和商業主軸，雙向 4 車道，有兩條自行車道以及兩條人行道，比鄰區政府以及華潤萬家、國貿、恒基等大型超市和百貨。 前進路：南北向城市主干道，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條 人行道。 朝陽大街：城市東西向主干道，雙向 4 車道，有兩條人行道。 區域功能 根據市場調研分析，隨著渭南市經濟規模的不斷擴大，城市化建設進一步提速，商業地產發展速度也明顯加快。 東風大街已成為渭南城市商業主軸， 呈“西移北擴”的特點。目前渭南市主要商業中心不但集中在東風大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，形成以其為軸心，網點向周邊擴散發展之態勢， 但中心商圈地位是無可憾動的。 信達綜合體商業項目啟動后，渭南的商業地產市場將會面臨一次重新洗牌，也是對商業資源是一次有效的整合，屆時將成為渭南城市級商業中心 。 信達商業綜合體項目 是由 信達地產 投資 開發的超大規?，F代化綜合型商 業物業 ，屬 渭南市重點開發建設項目。將建設成 渭南 市規模最大、檔次最高、功能最全的復合型商業地產項目， 融合酒店、 旅游、零售、休閑娛樂、餐飲、 主題運動 文化 公園 于一體， 信達商業綜合體項目 將大大提升 渭南 市零售業和旅游 形象 的檔次和水準，成為未來 渭南 市中心商業區地標建筑。 三、項目定位 （一）分析 1． 渭南市的經濟發展迅速，商業氛圍較好，如合理引導，其前景將十分看好。 2． 渭南市需要一場商業模式的革命，而我們需要做的正是這個商業革命的搖旗者。 3． 品 質的差異化將成為項目從周邊商業設施中脫穎而出的關鍵所在。 4． 獨特的地理優勢將使項目形成一個領導型的物業。 5． 購物將進入體驗經濟時代。 （二）定位基本原則 市場的不斷細分決定了項目有多樣或多元性的定位發展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進行分析、創作，以尋求適合本項目的最佳定位走向： 把握區域特征：定位的基礎建立在市場調查分析的結論之上； 強調市場引導：在市場調查的基礎上塑造新概念對市場的引導； 強調揚長避短：根據本項目的優劣因素提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內得以最大 體現為出發點； 帶動品牌衍生：通過產品的實現提升開發商及項目本身的品牌效應； 體現可操作性：定位內容須通過可操作的手法最終展現予目標客戶； 堅持以客為本：在保障開發商利益的基礎上體現客戶利益最大化； 確保持續經營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續經營。 因地制宜：項目商業業態定位必須適應本地需要，符合各層次消費人群方便、快捷、實惠的消費需求。 超前領先：目前，渭南市商業業態是商業街、專賣店、沿街小店鋪、商城、百貨店、超市、專業市場多頭并舉，構成層次豐富的業態體系。本項目的業態規劃在適合 地塊條件的同時，要做 到五年領先，十年不落后，才能在 競爭中處于優勢。 （三）項目的經營戰略定位 本項目定位為中高檔，集酒店、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化、體驗于一體的一站式 購物中心 。在對外宣傳方面要體現中高檔次，增加對品牌商家的吸引力，能很好體現廣場整體形象。 項目地處主干道和繁華商業街交叉口，具獨天得厚地理位置，具極大商業開發價值。 超大規模的地標性商業建筑，以復合的商業形態引領 渭南 市商業潮流。 絕版地段近 20xx0㎡的 運動 廣場，把商業和文化、休閑、景觀有機地結合。 渭南 市重點開發建設項目，是 渭南 市政府形象工程。 一流的裝修設計體現亮麗、寬敞、通透、流暢的個性和美感，富有極強的沖擊力，讓消費者留連往返。 餐飲、 休閑 娛樂 、主題商城 是本案具備的戰略優勢，良好的經營口碑是發展的根本。 香港波特集團現代化理念的經營管理，完全有能力和信心對本案進行全程整合服務。 （四）目標市場定位 消費者定位 經調查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應為： ： 政府機關公務員、各類業主、各私營企業主、城市品牌追逐一族、學生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 ：城市及 鄉村居民，城市職業工作者、企業員工、自由打工者、轄區鄉鎮從事農業的生活群體。 經營者定位 具相當的經濟實力，本身就是非常內行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識、經驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規模，或由租賃轉為自買自營，他們是最有興趣和實力的商家，是商業廣場的準客戶。 此類客戶往往具一定的經濟實力，愿意嘗試商