天津成林道項目市場研究及項目定位報告_115p(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 6080 80100 100120 120150 150200 供應比例 需求比例 上圖顯示， 4060㎡的小戶型需求最為集中 ，比例高達 %，但仍然供不應求，其次是 6080㎡的 戶型，需求比例為 %。對比整體市場供應可以看出， 80㎡以上的戶型供應量偏大，而 4080㎡ 的戶型供應相對不足，尤其以 4060㎡這一區間的戶型需求形成市場熱點。 23 44 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 需求特征分析 ——單戶面積（三） 以下銷售情況統計是截止到 3月 14日前網上簽約的合同情況計算得出 ● 別墅項目統計 （按套數計算） 400以上 % 300400 % 200250 150200 % 250300 % % % % % % % % % % % 40% 30% 20% 10% 0% 60% 50% 150200 200250 250300 300400 400以上 供應比例 需求比例 % 上圖顯示，別墅產品 以 200250㎡的戶型需求最為集中 ，比例占 %，且供需基本持平。其次為 150200㎡的戶型，需求比例為 %，且供需基本持平。 45 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 需求特征分析 ——房型成交特征（一） 以下銷售情況統計是截止到 3月 14日前網上簽約的合同情況計算得出 ◆ 住宅項目：高層、小高層、多層共 7個項目統計 （按套數計算） 二室 % 一室 % 四室 % 五室 % 三室 % % % 40% 30% 20% 10% 0% 60% 50% % % 一室 二室 % % % 三室 % 四室 % 五室 % 敞開式 供應比例 需求比例 上圖顯示， 二室房型的需求旺盛 ，所占比例過半，占 %（整體供應比例 %），且供不應求 ；其次三室房型的需求比例排在第二，占 %（整體供應略多，比例 %），一室的需求比例 也較大，而供應略顯不足。 24 46 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 需求特征分析 ——房型成交特征（二） 以下銷售情況統計是截止到 3月 14日前網上簽約的合同情況計算得出 ◆ 小戶型項目統計 （按套數計算） 三室 % 一室 % 二室 % % % 40% 30% 20% 10% 0% 50% 70% 60% 90% 80% 一室 % % 二室 % % 三室 供應比例 需求比例 上圖顯示， 一室房型的需求比例最大 ，占 %（整體供應比例 %），且供需失恒 ，供不應求。 47 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 需求特征分析 ——房型成交特征（三） 以下銷售情況統計是截止到 3月 14日前網上簽約的合同情況計算得出 ◆ 別墅項目統計 （按套數計算） 四室 % 三室 % 五室以上 % 五室 % % % % % % % % 0% 20% 10% 30% 60% 50% 40% 三室 四室 五室 五室以上 供應比例 % 需求比例 上圖顯示，周邊別墅項目中，客戶對 四室、五室 存在較大的需求。 4559 4377 4615 4857 5654 5054 6880 6153 7509 8469 25 上圖顯示，周邊住宅產品，客戶對 3070萬元的需求比例最大（合供占 %）， 其中 以 4050萬元的需 求比力最為集中 ，（比例占 %），其次為 5060萬元之間，比例占 %。 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 需求特征分析 ——總房款成交特征 ▲ 住宅項目：高層、小高層、多層共 7個項目統計 （按套數計算） 夏陽溪韻 16% 45% 48 36% 97% 33% 36% 82% 朗鉅天域 精英匯 61% 20% 81% 城市天籟 21% 29% 28% 78% 太陽城新領地 40% 25% 65% 29% 百合春天 朝陽綠茵 42% 38% 92% 69% 陽光星期八 22% 24% 28% 74% 遠洋新天地 15% 23% 29% 80% 都市亮點 33% 85% 30 40 50 60 70 80 90 100 120 150 200 萬元 53% 21% 31% 7080萬 % 5060萬 % 6070萬 % 3040萬 % 30萬以下 % 4050萬 % 90萬以上 % 8090萬 % 49 按照套數計算 0 2023 4000 6000 8000 10000 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 銷售狀況分析 ——已簽約部分成交均價 夏陽溪韻 朗鉅天域 錢塘精英匯 東麗湖 太陽城 百合春天 朝陽綠茵 陽光星期八 遠洋新天地 都市亮點 6 13 14 29 37 52 59 72 74 79 項目名稱 開盤時間 銷售周期 月均銷售套數 都市亮點 2023年 4月 30日 10.5 52 遠洋新天地 2023年11月 26日 15.5 74 陽光星期八 2023年 6月 18日 21 72 朝陽綠茵 2023年 3月 27日 11.5 29 百合春天 2023年 2月 18日 13 79 太陽城 2023年11月 20日 28 59 東麗湖 2023年12月 15日 15 37 錢塘精英匯 2023年10月 28日 16.5 6 朗鉅天域 2023年 5月 10日 10 13 夏陽溪韻 2023年10月 7日 5 14 26 50 ?都市亮點以小面積為主，也創造了良好的銷 勢。太陽城新領地由于開發商的問題，銷勢 大打折扣。朗鉅天域、夏陽溪韻為別墅產品 ，成交趨緩。錢塘精英匯由于營銷推廣的問 題，因而銷售滯后。朝陽綠茵項目由于該項 目成為二號橋附近稀缺產品，銷售態勢良好 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 銷售狀況分析 ——銷售進度 ?百合春天呈現了強勢銷售狀況，月 均銷售 79套；遠洋新天地、陽光星期 八兩個項目呈現價高勢好的銷售狀況 ，月均銷售套數均為 70套以上。 錢塘精英匯 朗鉅天域 夏陽溪韻 朝陽綠茵 東麗湖 都市亮點 太陽城 陽光星期八 遠洋新天地 百合春天 51 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 競爭 /熱點項目供求及銷售狀況市場總結 住宅項目 周邊 7個住宅項目在產品的供應上以 80150平米的戶型供應比例較大；且以面 積區間在 100120㎡的戶型供應集中，成為供應熱點區間；但主力面積區間 80 100平米的供應相對不足，且 80平米以下的小面積的戶型供應處于市場空白點。 在房型供應方面，以兩室供應比例最大，占 %，其次是三室，供應比例達 %，而一室的供應較少，比例僅為 %。 從整體說來較好控制戶值的項目均呈現較好的銷售情況，在保持了較高的售價 的同時保持了較快的銷售速度。 27 52 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 競爭 /熱點項目供求及銷售狀況市場總結 住宅項目 在目前的需求市場上，盡管對于 100120㎡面積區間的戶型需求最為集中，但 從需求狀況顯示 100㎡以下的戶型需求旺盛，因此在制定本案的戶型比例和面積 區間時，本行建議充分考慮這一特點，適當提高 100㎡以下戶型的供應比例。對 于低戶值的小面積住宅長期得不到充足供應，而使得此類住宅倍受關住。尤其低 戶值的兩室產品更顯得炙手可熱。而在房型需求方面，二室房型的需求旺盛，所 占比例過半，占 %（整體供應比例 %），且供不應求；其次三室房型的 需求比例排在第二，占 %（整體供應略多，比例 %），一室的需求比例 也較大，而供應略顯不足。 周邊項目客戶對總房款在 4060萬元之間的產品需求最為集中。 53 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 競爭 /熱點項目供求及銷售狀況市場總結 小戶型項目 精英匯小戶型產品主力戶型區間為 4060㎡，以一室供應為主。 需求市場上， 4080㎡的戶型供應相對不足，尤其以 4060㎡這一區間的戶型 需求形成市場熱點。 對于小戶型產品， 30萬元以下為主力成交區間。 別墅項目 別墅項目均以 150250㎡的大戶型為主力戶型。且四室供應比例最大。 在目前的需求市場上， 200250㎡的戶型需求最為集中，且以四室成交為主。 對于別墅產品 120150萬元的成交旺盛。 項目名稱 主題賣點 1都市亮點 地段 /規模 /交通 2遠洋新天地 品牌 /規模優勢 /地段 /產品 /園林 3陽光星期八 地段 /品牌實力 /規模 4朝陽綠茵 交通 /產品型態 5百合春天 品牌 /產品型態 /產品設計/規模 6太陽城第五季 規模 /配套 /產品設計 7東麗湖 品牌優勢 /規模優勢 /景觀 8錢塘精英匯 小戶型 /總價款低 9朗鉅天域 產品型態 /規模 10夏陽溪韻 品牌優勢 /產品設計 /景觀 項目名稱 建筑形式 層數 1都市亮點 點式、板式小高層 1118 2遠洋新天地 點式高層 28 3陽光星期八 點式、板式高層 2432 4朝陽綠茵 多層 6 5百合春天 多層、小高層 ； 6；11 6太陽城第五季 高層、小高層 911；18 7東麗湖（城市 天籟） 多層、小高層 46；11 8錢塘精英匯 小高層 8 9朗鉅天域 別墅 23 10夏陽溪韻 別墅 23 28 54 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 其它因素分析 ——建筑形式與層數 由于本項目容積率的限制，因此 在建筑形式和層數上僅參考高層 / 小高層項目。以上 10個項目中， 6 個項目多為高層 /小高層產品。其 中點板結合的高層是普遍采用的 建筑形式。層數從 1 1 2 2 2 32層不等。且此類建筑 形式為周邊市民所接受。 55 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 其它因素分析 ——主題賣點 此外環境方面、配套標準方面、會所、車位、物業管理等方面競爭 /熱點項目的對比分析，詳見配套對比及建議 細化因素 權重（%） 都市亮點 遠洋新天地 陽光星期八 朝陽綠茵 百合春天 太陽城新領地 打分 得分（ %） 打分 得分（ %） 打分 得分（ %） 打分 得分（%） 打分 得分（ %） 打分 得分（%） 環境因素 29 升值前瞻 4 0.5 2 1 4 1 4 0.5 2 1 4 2 生活氣氛 6 1.5 9 1.5 9 1.5 9 1 6 0.5 3 1 6 人文氣氛 6 0.5 3 1 6 1 6 0.5 3 0.5 3 1 6 自然環境 6 0 0 0 0 1 6 0 0 0.5 3 1 6 區域印象 7 0.5 1.5 1.2 0.5 0.5 1 7 交通 6 道路