東方明珠城市花園報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 華會所 —— 尊貴業(yè)主俱樂部 ”。業(yè)主俱樂部配套如下： ① 兒童嬉水樂園。 ② 棋牌活動室。 ③ 商務體閑吧。 ④ 花園茶座。 ⑤ 草地羽毛球場。 ⑥ 乒乓室。 ⑦ 健身房。 ⑧ 英式臺球室。 ⑨ 中心花園廣場。 超市 本案在解放三路上設置一中型超市，面積在 500600 平方米，可把超市包 裝為“ 大型社區(qū)超市 ”。在蚌埠的東面目前尚無此種規(guī)模的超市，住宅區(qū)配套社區(qū)超市更是絕無僅有，可便本案的生活方便性得到最大的提高，并提出小區(qū)業(yè)主二年內成本價供應商品。通過新聞炒作可引起一定的轟動。 外聯(lián)配套 ① “東方快車” ，與公交公司聯(lián)合開通本案至市中心的公交中 中國最大的管理資源中心 PAGE ２４ 巴。（祥見 ） ② 把本案包裝成為蚌埠的“ 教育房產 ”，本案周邊有三中、師范附小、師范學校等學校，其學區(qū)環(huán)境良好，教育氣氛濃，有“教育房產”包裝的先天條件，可通過開發(fā)商向學校支付一定的建設費或贊助費，選擇周邊的一所幼兒園作為本案的配套幼兒園，并建立“教 育特區(qū)”，大打特殊教育牌。 ③ 與本案周邊的浴室、美發(fā)廳和一些娛樂場所聯(lián)系，對本案的業(yè)主進行會員式服務，收取較低的費用（部分費用由開發(fā)商直接補帖給服務場所），使之成為本案的配套之一。 健康配套（祥見 ）。 物業(yè)管理 由于蚌埠治安情況較差，本案的物業(yè)管理首要條件是安全，為蚌埠“ 最安全的小區(qū) ”，在安全的基礎上突出其 親情化、專業(yè)性和高檔次 ，通過物業(yè)管理的檔次創(chuàng)造物超所值的“ 高檔次、專業(yè)化管理 ”大型小區(qū)形象： 物業(yè)管理的選擇采用招標方式，傳遞對物業(yè)管理公司招標是房地產開發(fā)發(fā)達地區(qū)的一種先進的手段，能夠最大 限度地保障業(yè)主的利益，把本案包裝成為蚌埠“ 第一個進行物業(yè)管理的招標樓盤 ”： ① 在大眾媒體上公開招標條件：專業(yè)、有經驗的海內外物業(yè)管理公司。 ② 公開各物業(yè)管理公司的投標方案，并以新聞發(fā)布會形式發(fā)布先進的物業(yè)管理方式和競爭的激烈程度等信息，以引起公眾 中國最大的管理資源中心 PAGE ２５ 對本案的物業(yè)管理方面的關注。 ③ 中標物業(yè)管理公司由業(yè)主、開發(fā)商、專家組共同投票確定。 ④ 在大公媒體上公布中標方案。炒作物業(yè)本案的物管公司和本案先進的物業(yè)管理理念。 采用“ 24 小時封閉式 ”物業(yè)管理： ① 24 小時對小區(qū)各入口和主要場所進行 24 小時監(jiān)控。 ② 各入口 24 小時保安人員值班 ，夜間進行安全巡察，進行緊急救助和災情實時處理。 ③ 24 小時小區(qū)圍墻紅外線布控，防止不明者從圍墻處闖入小區(qū)。 ④ 阻止外來車輛及可疑人員進入小區(qū)。 基礎物業(yè)管理： ① 保潔服務：小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作，做到一日內多次清理。 ② 綠化服務：綠地花、木的養(yǎng)護、修整。 ③ 代收、代發(fā)信函報刊，代訂報刊雜志。 ④ 設備維護：公共設施和住宅內建筑、水電、通訊設施的維護。 “親情式”物業(yè)管理： ① 建立小區(qū)的健康檔案，為 60 歲以上老人定期進行健康檢查。 ② 家政服務：代請保姆；鐘點工服務；代為房屋租賃；家庭綠化養(yǎng)護。 ③ 代為進行家庭裝璜監(jiān)理，讓業(yè)主省 心、安心地進行裝璜。 ④ 訂立社區(qū)文明公約，定期進行業(yè)主聯(lián)宜會，加強業(yè)主間的交流，建立親情和睦的社區(qū)氛圍。 中國最大的管理資源中心 PAGE ２６ ⑤ 健身指導：指身業(yè)主進行科學、有效地鍛煉和瘦身（祥見事件策劃）。 ⑥ 代訂車票、機票服務。 通過一系列的物業(yè)管理規(guī)劃和推廣，建立本案的“ 放心、安心、親心、省心、信心 ”的“ 五星（心）級 ”服務形象，把本案包裝成為蚌埠物業(yè)管理最先進的樓盤。 4． 5 房型包裝 在房型上，本案采用了許多房型設計的新概念：點式、錯式、外凸型八角窗，和采用建筑新材料，在樹立 “最先進 ”房型形象的同時，傳達本案的“ 以人為本 ”、“ 親近 環(huán)境 ”的房型設計概念： 樓宇點式和錯式設計，三面采光和通風，使居住舒適度提高。 外凸式八角窗的設計，使住戶視野開闊，憑窗攬景，使環(huán)境與人更加接近。 塑鋼窗的使用，不但具備采光、通風、防塵、擋風遮雨等基本功能，而且完觀現(xiàn)代，密封性更佳。 雙陽臺設計使生活與觀景陽臺分離；多廳設置使家庭生活空間分區(qū)更加明確；在房型設計中傳達“動靜分區(qū)”、“干濕分區(qū)”和“公共空間、半私密區(qū)和私密區(qū)分離”等概念。 明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥“全明設計”，體現(xiàn)現(xiàn)代生活的舒適性。 4． 6 現(xiàn)場及售樓處包裝 中國最大的管理資源中心 PAGE ２７ 現(xiàn)場 本案的工地現(xiàn)場可包裝為“ 星級工地 ”，目前蚌埠的現(xiàn)場包裝水平較低，工地形象較差：施工設備清潔、工地保潔、施工隊伍形象較差。為體現(xiàn)本案的先進性和施工質量，減弱期房的不良影響，必須對工地進行系統(tǒng)化的包裝： 包裝道具 ① 墻體：建筑工地設計風格與小區(qū)整個形象一致，在鳳陽東路部分墻體上嵌入拉絲不銹鋼包邊的本案總體規(guī)劃、單體效果、十大景觀、會所、入口、綠化等效果圖；部分墻體上用反光顏料刷上樓標、案名、開發(fā)商、承建單位、監(jiān)理單位等標準組合定格；等間距刷上“園林人家 詩意棲居”、“明珠十景 真實呈現(xiàn)”等廣告語。 ② 工地入口處制作星級工地的標準字及標 志。 ③ 工程概況，施工守則牌。 ④ 鳳陽東路上在本案制作一批廣告燈箱，形狀為園形，直徑 米，作為本案工地的輔助包裝。 ⑤ 建筑施工人員的統(tǒng)一著裝和掛牌。 ⑥ 旗幟和彩球布置，烘托工地氣氛。 包裝軟件 ① 工地的整潔有序：設備的每日包潔，工地無積水、建筑材料、設備的有序堆放。 ② 規(guī)范化的工地管理：施工質量的有效控制，施工人員的形象和作業(yè)的標準化，安全守則的有效實施，施工現(xiàn)場的形象控制。 中國最大的管理資源中心 PAGE ２８ ③ 準業(yè)主進入工地參觀的規(guī)范化程序設計：專用參觀安全帽，配備專職講解員（標準著裝），設計標準說辭和應接規(guī)范。 事件策劃（祥見 ） 售樓處 本 案售樓處設在現(xiàn)場，是現(xiàn)場包裝的一重要組成部分，是整個項目形象體現(xiàn)和銷售控制的中心，其作用舉足輕重。 風格、格局 售樓處由布展區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)三大功能區(qū)塊組成，每一部分必須功能明確，其基本構想如下： ① 售樓處的建筑風格與本案的基本建筑風格一致，購房者可從售樓處的風格上直接感受本案的建筑魅力。 ② 售樓處外設大型噴繪廣告牌（主賣點宣傳）和醒目的現(xiàn)場售樓處標識（賣場提醒）。 ③ 布展區(qū)設置大型亮燈式模型、展板和放映“東方明珠”城市花園 10 分鐘專題片： ● 模型為 1： 80 制作， 6 米 3 米，制作必須精細畢真，建筑、景觀、綠化的細 節(jié)能一覽無遺，模型設置在布展區(qū)的中心，為整個售樓處的視覺中心。 ● 展板掛于布展區(qū)的墻上，可采用雙層有機板、 720 線寫真、廣告螺釘制作，檔次極高。 可吸引購房者的視線，并充分展示開發(fā)商雄厚實力，營造現(xiàn)場氣氛，便于售樓員現(xiàn)場把經包裝后項目規(guī)模、景觀、配套、房型設計，以及極具誘惑力的賣點向購房者講解，誘發(fā)購買欲，促使當場 中國最大的管理資源中心 PAGE ２９ 下定。 ● 10 分鐘專題片在展示區(qū)靠窗處放映，室內、室處可同時看到，一可吸引路人，起到傳播的作用，二可讓售樓處內購房者進一步了解本案，對本案的整體有一個視覺和聽覺的直觀感受； 10 分鐘專題片采用實拍和 三維制作相結合，用三維全面展示在建中的小區(qū)的規(guī)劃、建筑、景觀、配套、房型設計，并用“借”的手法展示本案綠化、物業(yè)管理，有“實”的手法展示開發(fā)商實力和浙江房地產的先進樓盤寫真，給購房者一個美好的前景和想象空間。 ④ 洽談區(qū)必須為半封閉區(qū)域，相對安靜，洽談桌之間保持相對的獨立，以避免購房者在購房關注問題的相互干擾；洽談桌上放置鮮花及精致小擺設，洽談區(qū)墻上可掛室內布置、居家生活、休閑嬉戲及兒童等圖片，體現(xiàn)家居生活的溫馨，促使對新的家居環(huán)境的聯(lián)想，在不動聲色之間打動購房者。 ⑤ 簽約區(qū)為獨立空間，可用單獨的辦公室進行簽約。 ⑥ 在洽談區(qū)和展示區(qū)可作幾個精致的園林小品，以體現(xiàn)本案的“景觀房產”概念，讓購房者進一步產生認同感。 樣板房 因本案的期房因素，樣板房必不可少。樣板房與樣場售樓處的展示區(qū)相聯(lián)通，可從展示區(qū)直接進入樣板房進行參觀，樣板房和具體要求如下： ① 設置兩套以上的樣板房，體現(xiàn)本案不同的房型設計，樣板房房型為本案的主力房型或高檔房型。 中國最大的管理資源中心 PAGE ３０ ② 樣板房必須全裝修，地面、墻面、廚衛(wèi)設計必須品味高雅，富有感染力和現(xiàn)代氣息。 ③ 家電、家俱、花木、插花，包括廚房用品、兒童玩具都必須到位，以真實呈現(xiàn)居家原型為樣板房布置原則。 ④ 進入樣板房用鞋套，以 保持干凈整潔，樣板房必須每日保潔，家具、地面每日上蠟。 銷售道具 ① 樓書、單頁、圖紙、價格表、利率表、合同、計算器。 ② 銷控表、指示棒、資料柜、音響、電腦、接待桌。 POP：豎式掛旗，烘托氣氛。 軟件： ① 銷樓人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。 ② 進行系統(tǒng)化售樓人員強化培訓，達到熟悉房地產基本概念、購房程序、法律常識和本案特征、賣點，把握購房者心態(tài)，統(tǒng)一說辭及電話應接方式。 4． 7 名稱包裝 案名 本案的案名為“ 東方明珠 ”城市花園，本案名能完整地傳達本案的定位“ 環(huán)境型景觀房產 ”，“明珠”可體現(xiàn)本案的品質，“東方”包 含蚌埠東面和中國兩重涵義，我們把本案的案名包裝為位于蚌埠東方的“ 最完美的景觀房產 ”。案名在傳播上將通過事件策劃賦予更多內涵和意義。 組團名稱 中國最大的管理資源中心 PAGE ３１ 小區(qū)由南向北劃分為三個組團，各組團相對獨立，有各自的環(huán)境和景觀：組團一以分流廣場為景觀中心，并有大面積的綠地；組團二以中心花園廣場為中心，組團三以綿延曲拆的綠地為中心，曲徑通幽，可形成“植物”主題組團概念。 命名方案： ① 以蚌埠的市花 —— 月季為基礎，以“薔薇園三杰（月季、玫瑰、薔薇）”命名： 玫瑰苑、月季苑（勝春苑）、薔薇苑 。 ② 以案名為基礎： 東方苑、明珠苑、明月苑 。 ③ 以景 觀為基礎： 百卉苑、秀水苑、流霞苑 。 十大景觀 本案設置多處景觀，為使景觀更具賣點和識別性，本案從規(guī)劃設計的景觀中選取十個有代表性的景觀，合稱“ 明珠十景 ”，對各景觀進行分別命名，便于整體推廣，并強化本案為“環(huán)境型景觀”房產的概念。十大景觀的具體命名如下： 百卉爭春 —— 位于玫瑰苑，筑八角亭，亭邊鋪卵石小道，周邊種春季灌木花與修竹，至春風又暖，百花齊放，與亭竹相映，春意盎然。 憑岸聽風 —— 位于月季苑，水波流瑩，水域曲折，沿岸種柳樹，駁岸設畫欄、石凳，可小憩品茗，看流水潺潺，聽柳風拂岸。 曲徑流霞 —— 位于薔薇苑，本 景由南向北貫穿組團，組團內鋪置碎石小徑，沿小徑種植各式花草喬木，徑邊偶設藤架石凳，黃昏漫步其間，舉目見流霞映天，美倫美奐。 三友觀棋 —— 位于玫瑰苑，地上設巨型象棋坪，外植梅、竹、松 中國最大的管理資源中心 PAGE ３２ “歲寒三友”，冬日可移巨棋對弈，煦日普照，枝葉映于坪間，如在觀棋。 四季勝春 —— 位于玫瑰苑，取“知道花無百日紅，此花無日不春風”之意，辟一園種植各式月季，園中設小亭 —— 勝春亭，四季皆可賞花。 香樟鵲鳴 —— 位于分流公園廣場中，廣場中心全冠移植三棵大樟樹，四則圍繞由規(guī)則彩色石鑲拼而成的圓形圖案，樟樹樹冠如蓋，引鵲鳥于樹枝間鳴叫，因此得 名。 百步嬉水 —— 位于本案的南北中軸線，設置百米歐式水景步行道，兩邊綠樹成蔭，水樹相映。 華廊映水 —— 位于中心花園廣場北端，弧形歐式柱廊映于水中，華麗高貴，形成濃郁的歐式庭院情調。 花好月圓 —— 位于薔薇苑，設大型藤架，旁植花木，曲折小道穿插其間，曲徑通幽處可覓木椅小憩，情侶樂至，故名“花好月圓”。 竹苑石趣 —— 位于薔薇苑，設一竹林、林間設低墻月門，成一小院落，院中設假山石數(shù)處，古樸清雅，頗具古意。 中國最大的管理資源中心 PAGE ３３ 第五章 物業(yè)規(guī)劃意見與商鋪功能建議 物業(yè)規(guī)劃意見 房型 本案房型目前設置如下： 房型面積（平方米） 套 數(shù) 套 數(shù) 比 例（ %） 76 43 5． 2 79 130 15， 9 88 133