上海浦江名坻商業地產策劃報告商業地產(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 次普遍提高； 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 43 頁 如果“入世”，將形成內外需求的聯動，尤其是境外人士強烈的 購房欲望，強勁的購買力會直接驅動樓價上揚。 由于市中心區域的土地供應彈性趨小，動拆遷成本不斷上升，仍然以建高層、小高層樓盤為主。因此，價格上的高位運行會導致區域間的價差擴大。此外，在今后幾年中，房地產業領域將逐漸形成企業集團化、樓盤適度規模化、生產要素的技術集約化及分工專業化與項目運作一體化相結合的競爭格局。 二：虹口區區域介紹 地理位置 虹口區位于上海北部稍偏東。地理位置優越，是除浦東新區以外上海市唯一集中央商務樓、中央商業區、中央城區為一體的城區。虹口區南端處于黃浦江、蘇州河交匯處，與浦東新區、黃 浦區隔水相望，是上海中央商務區組成部分之一；西與閘北相連，北與楊浦、寶山區接壤，使兩區通向市中心的必經之路。區內交通便捷，內環線橫貫區內中部，軌道明珠線穿越區境，公交線路四通八達；商業繁榮，四川北路商業街素負盛名，乍浦路美食街享譽海內外，大柏樹地區已成為萬商云集的新興商業區；旅游資源豐富，有魯迅故居、魯迅墓等一大批中國現代文化名人的遺址、遺跡；北外灘航運一條街的開發已進入啟動階段。 區域概況 虹口區區政府建立于 1950 年 6 月，現設在海南路 10 號。下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃 橋、曲陽路、涼城新村 9 個街道及江灣鎮。街道、鎮下有 266 個居民委員會，全區面積為 平方公里。 2000 年底，全區戶籍人口 825112 人，人口密度為每平方公里 35335 人。出生率為 ‰，自然生長率為 ‰。區內居民以漢族居多，還有回、滿、蒙古等少數民族。 同時區政府加大教育文化衛生事業的資金投入，全年完成 24 所中小學校標準化建設，復興高級中學、上外職業技術教育學院正式開學，全區高中階段入學率達到 97%；醫療衛生資源得到調整優化，實現資源互補，第四人民醫院和江灣醫院新樓竣工、投入使用；積極穩妥 推進文化體育產業化進程，多倫路文化名人街修舊如初，豐富了虹口足球場魯迅公園發展集團，開發體育、園林、文化、旅游綜合功能；進一步完善社會保障機制，建立完成投入使用；健全“兩級政府、三級管理”體制，建成兩級社區服務中心，建成 10 個街道、鎮社會保障管理所，完善社會救助機制，促進幫困救助工作規范化、網絡化、一體化。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 43 頁 附表：面積和人口密度： 項目 土地面積（平方公里） 年末人口（人） 人口密度（人 /平方公里） 合計 23． 449 805112 34335 四川北路街道 83567 51616 乍浦 路街道 76446 62151 提籃橋街道 98893 41886 新港路街道 100896 56272 歐陽路街道 65367 44988 曲陽路街道 85310 29266 廣中路街道 96675 29783 嘉興路街道 72735 51367 涼城新村街道 59079 18803 江灣鎮 66144 15476 在經濟方面全區實現區級增加值 億元，同比增長 %。財政 收入繼續保持增長，三級財政收入 億元，同比增長 %；其中，區級財政收入 億元，同比增長 %收支平衡。建筑業總產值達到 億元，同比增長 %。全區經濟保持穩健的發展速度，經濟總量穩步增長，經濟運行質量總體良好。產業行業結構調整力度加大，高新技術產業占全區公有總量比重顯著增大，高新技術正成為虹口經濟新的增長點；經濟體制改革不斷推進，區內非公經濟與公有經濟初步實現了優勢互補，年初成立了區小企業發展促進中心，扶持搞好區內中小企業；不斷擴大對內、對外開放，為區域經濟增長注入了新的活力，在 世市招商責任制、綠色通道服務卡制度的基礎上，拓寬招商渠道，開拓樓宇招商內涵，加強以商招商，培育政府招商網絡。全年引進外區、外省市企業 305 戶，引入資金 億元。加強市政建設，狠抓城區管理，重點項目按期完工，全年完成固定資產投資 億元，周家嘴路 — 海寧路拓寬等重大工程如期竣工。 項目周邊環境分析： 從地域上劃分，虹口可以由東向西的大連西路、汶水東路分隔為南部、中部和 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 43 頁 北部三個區域。 本案所處黃浦江以北，大連西路以南的南部地區該區域建成于二十世紀處，靠近北外灘的周家嘴路、海倫路交界處。周家嘴路經市政府 1999 年拓寬通車后，該地區的交通大大改善，成為虹口南部地區的交通主干道，成為連接浦東、楊浦、虹口、閘北、普陀、長寧各區的重要道路，也是目前虹口樓盤集中開發地區。隨著明珠二號線的動工建造和大連路越江隧道工程的啟動，這一地區必將掀起虹口新一輪高尚住宅區的開發高潮，當然，樓盤竟爭也將更為激烈。 三、項目周邊重要競爭個案分析： 目前，該地區的樓盤除“藝術林”均價 4500 元 /平方米，“和泰玫瑰園”，均價5000 元 /平方米以全部售出外。“陽光前景”，“紫虹嘉苑”尚未開盤外，其余如“新外灘花苑”，“香港麗園”，“東方都 市景苑”，“海倫香榭”，“瑞虹新城”，“新外灘鑒賞家”等都在熱銷，且銷售業績都非常好。具體如附表所示： 個案匯總表： 案 名 陽光前景 紫虹嘉苑 新外灘花苑 香港麗園 地 址 周家嘴路 460 號 周家嘴路 890號 東大名路 888弄 通洲路 333 號 電 話 65842222 65121988 65470407 65014988 開發商 虹河房產 紫江房產 至誠房產 鴻洋置業 營銷企劃 易策咨詢 經佳置業 仲量聯行 自銷 規劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑樓層 33*3 6— 24 27 30 33 1932 基地面積 10000 平方米 10000 80000 35000 總銷面積 50000 平方米 25000 一期 200000 180000 規劃面積 79— 206 96135 117172 100300 主力面積 100 99 162169 130 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 43 頁 單價范圍 4200— 6000 42505300 55009000（小高層 15500） 44006000 均 價 5100 元 4800 7000（小高層15000） 5200 主力總價 51 萬 47 萬 120 萬元 6570 總銷金額 2． 57 億 總銷戶數 400 384 一期 200 1380 可售戶數 400 384 200 1380 售出戶數 0 0 195 1104 銷 售 率 0 0 95% 80% 綠 化 率 40% 40% 40% 43% 容 積 率 4． 9 4 得 房 率 78% 80 80% 80% 物管公司 香港新鴻業 未定 仲量聯行 香麗園 物 管 費 1． 3— 1． 4 未定 2 工程現狀 一幢 2/3 2/3 配套設施 外立面 公開日期 01． 10 月底 估計 2000 初 01/06/28 交付日期 03． 4 01 年底 02/07 調查日期 01/10/14 01/10/14 01/10/14 01/10/14 個案匯總表： 案 名 東方都市景苑 海倫香榭 瑞虹新城 新外灘鑒賞家 地 址 公平路 750 號 海倫路 188 弄 臨平路 333 號 東長治路 299 號 電 話 65410630 65414103 55154878 65129292 開 發 商 高昌房產 神州實業 香港 瑞安 遠實 營銷企劃 高昌房產 佳星房產 榮譽廣告 自銷 規劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 43 頁 建筑樓層 11 25 29 17 610 39 24 基地面積 15000 10000 40000 18000 總銷面積 60000 20000 180000 30460 規劃面積 89151 復式 190 111136 111151 主力面積 130140 111 7782 115148 單價范圍 45005900 45005400 63008000 45007000 均 價 5200 4900 7200 5750 主力總價 5560 54 60 萬 6485 總銷金額 3． 1 億 9800 萬 總銷戶數 400 150 1800 200 可售戶數 400 150 1800 200 售出戶數 280 80 1300 200 銷 售 率 70% 60% 72% 100% 綠 化 率 40% 35% 43% 21% 容 積 率 4 得 房 率 79% 85% 75% 78% 車位售價 車位租價 售 13 萬 300/月 未定 6000— 8000 未定 物管公司 開發商 未定 瑞安物業 未定 物 管 費 暫定： 未定 2 元 工程現狀 外立面 結構封頂 現房 外立面 公開日期 00/12 01/09/29 2001． 9 月 00/10 交付日期 02/05 02/08 2020 02/03 調查日期 01/10/12 01/10/12 01/10/12 01/10/13 價格比分析： 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 43 頁 項目 價格范圍 均價 銷售率 % 公開日期 交房日期 陽光前景 4200——6000 5100 0 01/10 底 03/4 紫虹嘉苑 4250——5300 4800 0 01/11 02/12 新外灘花苑 5500——9000（小高層 15500） 7000 （小高層15000） 95% 00 初 01 底 香港麗園 4400—6000 5200 80% 01/6/28 02/7 東方都市景苑 4500——5900 5200 70% 00/10 02/8 海倫香榭 4500——5400 4900 60% 01/9/29 02/8 瑞虹新城 6300——8000 7200 72% 01/9 03 新外灘鑒賞家 4500——7000 5750 100% 00/10 02/13 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 43 頁