上海某住宅項目策劃報告合美企劃公寓住宅(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 0 平方米，覆蓋率達 40%的小區綠化。本項目的車行路網是由環形主干道組成，人行路網一部分為沿車行環道的人行道 （包括深入單體的支路），另一部分為小區主軸。小區的車行道為環路，在路的轉彎處應考慮設置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。按照國家有關規定，小區停車位的配置不少于戶數的 50%，目前較高配置的小區此比例已達到 80%。本項目總戶數 382 戶，總停車位 269 個，占總戶數的 %。本項目的地面停車位建議采用植草磚形式。同時在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設置兒童游戲場所。在景觀布置上，除了由 7 號樓、 4號樓和 8號樓的小區會所共享的主題綠化外；各個樓宇之間還有若干個獨成體系的小型組團綠化和景觀小品，對小區進行了有機的分隔。但我們從中也不難看出， 1號樓、 2號樓、 3號樓和 5號樓的位置相對于另外三個樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。 建筑立面風格 概念提煉：感受新古典的海派生活風情！ 綜述： 小區整體訴求的是新古典建筑主義風格，重視外墻立面的可塑性和色彩上的搭配。而在此需要注意的是會所立面個的改造，由于會所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要與小區有一個可比性，但同時在充分考慮到功能使用的前提下也應該使其與小區有一個柔和的延續和銜接，避免在視覺上產生較大的差異感，而破壞小區的整體效果。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 20 建 議： 窗及玻璃 窗作為建筑相當重要的組成部分，它是室內與室外交流的空間。窗要透入陽光、引入景色。開窗的大小和位置對房間光線有著相當大的影響。窗套和窗體本身的顏色和線條，對于外立面的貢獻也是不可估量的。若是運用得當，將會取得意想不到的結果。本項目的窗采用彩鋁噴塑的材質，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。由于彩鋁的材質纖巧精致，與本項目立面沉穩的風格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強窗的質感，配合整體風格。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協調，可考慮使用相同色系的面磚。部分部位的凸窗處理：凸窗產生的窗臺，將對 外立面有一定的影響，而且窗臺容易產生雨水印記，在凸窗臺的處理上要多加考慮。窗臺的兩側是剪切應力集中區域，要防止這些部位的開裂和漏水。本項目的定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采用 5mm的綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。 陽臺工藝 本項目的陽臺宜用鐵藝欄桿，或是局部結合仿天然石材的實體墻，造型宜簡潔古樸和實用。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質，應以亞光質感為佳。欄桿的防銹工藝應得到重視，以免今后出現物業管理的困難和外觀的破壞。若是成本允許，建議采用地碳鍛打的 A3 鋼為材料的鐵藝。要注意陽臺與單體連接部位在受力后產生裂縫 的問題，由于現澆樓板的原因，該部位出現裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。可考慮增加防水措施或加強該節點的結構處理。 腰線 腰線的高度可以考慮兩種方式： 1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。仿石形狀和大小建議采用 30*60mm。 2）僅余頂層和越層采用較淺的顏色，其他采用深色的外墻涂料做腰線。在腰線的大色塊中應穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細推敲，以免在交房后出現不必要的麻煩。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 21 室 外管道 由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調機出水管這幾種。其中前兩種一定是設置在北面，空調機出水管需要配合空調機位設置，會有一部分出現在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側面的墻體上；由于管道細小，一般不會影響立面效果。室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用upvc 管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。煙道主要是防止油煙倒回的問題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂的出煙口安裝防風掛板。但在 屋頂的部位，出煙口的設置位置和形狀要考慮配合整體風格。 空調機位 空調機位應設立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調送風管距離不能過長，同時需滿足空調散熱通風的要求。建議盡可能不要將空調機放在各家的陽臺上，雖然對外立面美觀有一定的貢獻，但是對于業主來說抗性較大，也不利于實現陽臺真正的作用。有些建筑在空調室外機外側添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對散熱的影響程度如何以及外立面的和諧統一。建議空調擱板采用鋼筋混凝土材質，若是有可能在擱板的上表面設置直角型的預埋件，并做好防銹處理。以利于今后業主安裝空調的方便 和牢固，以及物業管理上的便利。建議空調數目的估計上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調位置盡可能考慮，不然今后業主在安裝空調時采用的三角支架極易生銹，影響外觀。建議空調擱板和空調排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調機自帶出水管的長度要求。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 22 景觀規劃篇 1） 景觀整體布局 產品分析 ： 總體上來說，本案景觀規劃的主題是為新海派的設計風格，通過靈活的構思，形成一個由主題景觀綠地與小型組團式綠地、點綴景觀相結合構成的景觀模式；同時通過對小區 中部（ 4號樓）樓棟底層架空的手法來弱化由于 4號樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區前后的連貫性；盡量避免因為 4號樓所處的位置給本案整體的一個延伸所帶來的缺陷。 概念提煉：自然和諧的生活空間！ （三）環境規劃概念總提煉 在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。更強調人與空間的健康共存。在這里健康法則充分發揮他的執法性，對您身邊的空間嚴格度衡，每寸空間要求做到健康合格。讓您可以生活在充滿陽光綠意的生活空間里。 總的概念提煉：新華路上的唯一擁有超過 40%綠化的時尚都市！ （特別建議：邀請專 業的知名環境設計師來執筆） （四）商配篇 分析： 本區域擁有相當完善的交通地理優勢：輕軌線、延安路主干道、內環線高架；同時又緊鄰名校資優區：東華大學、交通大學；相當完善齊全的區域生活配套優勢，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。 概念提煉：成熟街區帶來應有盡有的生活便利，從此生活更輕松！ 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 23 （特別提示：將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學興建一座綜合型擁有游泳池等設施的健身場館） （五）物業管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產品建議 ） 區配套及物業管理建議 {享受生活的最佳保證 } 概念 提煉：風雨無阻的貼心好管家！ ? 社區配套建議采用散點式的布局方法，以沿街商業街、體育中心、休閑街、庭院中的服務設施組成； ? 社區配套有一部分是作為對小區業主服務的，主要通過物業管理費用的方式經營；另外一部分作為收費的服務性項目，可以對業主或是外來人員開放，通過收取服務費以保證收支平衡。這部分配套項目可根據實際需要制定標準的高低。 ? 本項目物業管理的模式，是人性化的服務。這需要增加更多的細節的、人性化的服務項目支撐。 ? 社區配套位置分布建議要考慮到物業管理上的便利。 ? 以下是我司對本項目物業配套服務的建議： 公共服務項目（不另收取費用） 專項、配套有償服務 二十四小時保安，消防和車輛管理； 各項健身、娛樂活動 公共場所保潔； 餐飲、酒吧； 公共綠化園藝保養和培植； 保健、醫療； 住宅區生活垃圾收集和清倒； 美發美容； 公共設施的維修和保養 提供小型商務會議場所及服務； 電話及訪客留言轉告； 傳真、復印、打字； 組織區內業主聯誼活動； 園藝； 定時對私家花園進行草坪修整，除雜草； 臨時照看孩童； 代收代繳水電費 ； 鐘點清潔； 代收代繳有線電視收視費； 老人、病人的護理； 1代辦報刊訂閱和收發、郵件收發； 1禮儀服務； 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 24 1代叫出租車； 1禮品速遞（限于市區）； 1代聘司機； 1代管房屋； 1代請保姆； 1代理房屋租賃； 1代請家教； 1機動車輛清洗； 1代請私人保健醫生； 1住宅水電設施的維修（免人工費）； 1代辦暫住證； 1住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費） 1代辦保險； 1四季暖房花卉供應及代為養護。 1代訂生 日蛋糕、花籃； 代聘裝潢設計、施工單位； 2代訂飛機、輪船、汽車、火車票； 2私宅報警器日常檢查和維護； 2大件物品搬運（區內）。 小區智能化建議 概念提煉：生活原來可以如此輕松安逸！ A、安保系統項目一覽表： 項 目 確定實施部分 待定部分 紅外線周界報警 確定實施 出入口及重點區域監控系統 確定實施 訪客對講系統 確定實施 家庭緊急報警系統 確定實施 電子訓更 確定實施 B、小區管理系統項目一覽表： 項 目 確定實施部分 待定部分 寬帶網 智能一卡通 車輛出入管理，收費管理（會所） 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 25 電子公告 提供各種信息及公告，作為與客戶聯系的工具 音樂（包括緊急廣播） 自動三表處理（包括晝夜電表） 目前閔行區還沒有實施該項服務。 凈水設備（布管線或每戶提供設備） 待定 灑水設備 垃圾處理設備 根據以上的項目一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個系統： 1．多媒體信息通訊與服務 智能化小區內部網絡，提供寬帶網有線電視中視網等公網的接入。 基本功能： 提供話音通信， 模擬視頻點播，高速 INTERNET 接入。 可造功能： 提供數字視頻廣播，視頻點播（ VOD）基準視頻點播（ NVOD）和其他多媒體服務。 2．社區安全防范系統 完整的社區安全防范系統包括 :小區周界防范報警系統、小區、重要部位監控系統、樓宇訪客系統，家庭安全防范報警系統、巡更系統、背景音響及緊急廣播系統，車輛出入管理系統。 1）小區周界防范報警系統 基本功能： 在住宅小區周圍設置紅外線，微波探測裝置，并與管理主機相連，發現盜者后能自動向安保報警，同時還顯示具體路段和方位，并在管理中心計算機上有自動記錄報警信息外， 報警系統還應具備有防止小動物跨越而造成誤報警的能力。 可選功能： 使用閉路電視監控系統（ CCTV）對小區周邊實施監控，必要時實現小區報警與各系統聯網。 2）家庭安全防范報警系統 基本功能： 在住戶室內以及戶門和陽臺外窗配置便于布防