上海嘉定同濟欣欣房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 基于嘉定區(qū)的開發(fā)、來發(fā)展動向和各行業(yè)對寫字樓的需求，在中部板塊內(nèi)投資次項目，是一個不容錯過的機遇。 但是需要注意的是，本項目寫字樓開發(fā)期間正值經(jīng)濟蕭條期，建成上市時期市場難以預(yù)測，一次將面臨一定的資金風(fēng)險和銷售壓力，但是通過恰當(dāng)?shù)亩ㄎ缓蜖I銷，可以消除部分風(fēng)險。 四、項目定位 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位：中端，乙級寫字樓。 本項目位于上海嘉定區(qū)，嘉定區(qū)雖然市場潛力大，但現(xiàn)期市場還處于早期發(fā)展 時期，高端寫字樓尚不具備與其造價相應(yīng)的競爭力。考慮到當(dāng)前經(jīng)濟與金融環(huán)境，企業(yè)處于過冬期，非常注重成本和經(jīng)營費用的控制，因此呈現(xiàn)遷出城區(qū)，選擇價廉寫字樓辦公的態(tài)勢，兼顧同濟新城內(nèi)其他寫字樓都是中端定位以及目前租售情況良好，和我們的客戶定位為江浙一帶中小企業(yè)，本項目定位中端相對合理。 客戶定位 結(jié)合本項目毗鄰大型研發(fā)區(qū)和項目選址方便的交通特點，客戶主要定為江浙滬的研究型企業(yè)或?qū)煌ㄒ蟊容^高的制造業(yè)企業(yè)。它們在上海設(shè)立銷售中心，辦事處，子公司等。 SWOT分析 優(yōu)勢 1）方便的交通 規(guī)劃用地西北面和 東北面都有寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。規(guī)劃用地距同濟新城唯一交通站點 —— 綠苑路同濟大學(xué)站有高度可達性。 2）開發(fā)難度低 規(guī)劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單的工程準備措施，就可以進行修建。 3）自然條件 地塊沿河，風(fēng)景成為突出優(yōu)勢，周圍沒有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風(fēng)好。 4）周邊環(huán)境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。 劣勢 1）人氣 由于周邊多數(shù)地塊尚待開發(fā)，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠。 2）居住區(qū)的影響 本地塊與居住區(qū)公用北邊的國豪路，居住區(qū)人 /車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。 3）市政配套 地塊以及其周邊市政設(shè)施不完善，待改進。 機會 1）東側(cè)研發(fā)區(qū) 東側(cè)規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，對研究性企業(yè)來說，緊挨研發(fā)區(qū)設(shè)辦事處、子公司，是非常有利的。 2）交通條件的改善 多處修建的曹安公路運量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，同濟新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。 威脅 1）經(jīng)濟金融 目前，全球經(jīng)濟下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升 高。 2）安亭 安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢，對本項目構(gòu)成威脅。 3）在建寫字樓 西北側(cè)在建寫字樓與本項目定位相當(dāng)，周邊交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優(yōu)于本項目。 價格定位 周邊寫字樓租金 周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在 85%左右。通過調(diào)查，各選取部分具代表性的寫字樓： 實例名稱 檔次 月租金 面積 [平方米 ] 日租金 [元 /（平方米天） ] 曹安國際商城 高 4800 61 永惠大廈 中 9000 200 v6 時代 低 1800 55 實例名稱 詳細信息 曹安國際商城 嘉定區(qū)曹安路 1855 號 永惠大廈 黃浦區(qū) /永惠大廈 /西藏南路 765 號 v6 時代 嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路 155 弄 嘉定區(qū)樓價走勢：（見三，統(tǒng)計圖， P5） 日租金如下： 檔次 價格（元 /平方米） 高 中 低 考慮近期房地產(chǎn)市場趨勢，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。 價格定位 照顧本項目檔次，交通，容積率等指標(biāo)，本寫字樓定價每平方米 元 /天。 五、建設(shè)內(nèi) 容與市政配套 項目建設(shè)內(nèi)容 建筑設(shè)計 1) 本項目由 建筑工程設(shè)計綜合甲級資質(zhì)的民營設(shè)計事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計事務(wù)所 ，設(shè)計風(fēng)格簡約、現(xiàn)代。 2) 項目設(shè)計符合國家制定的設(shè)計規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時符合上海市相關(guān)的設(shè)計規(guī)范和規(guī)定。 3) 本 項目選址 臨近同濟公園 ，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設(shè)計積極融合人本主義與生態(tài)意識，樓體采用簡潔的幾何形體，以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎(chǔ)，由鋼構(gòu)架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風(fēng)，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合 當(dāng)今 推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適、健康的工作環(huán)境。 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 1) 本項目為多層辦公建筑，地下 1層，地上按 6層設(shè)計，高 米，位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。 2) 本項目建筑功能定位為乙級寫字樓，部分達到 5A級寫字樓水平。 3) 屋面設(shè)置室外休閑、綠地。 4) 地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場所。 暖通設(shè)計 1) 本項目為乙級寫字樓，設(shè)備材料應(yīng)選擇價格合理的中檔品牌產(chǎn)品。 2) 本項目暖通設(shè)計保證新風(fēng)供應(yīng)和所有房間的通風(fēng)要求，必要時設(shè)立獨立的新風(fēng)供應(yīng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)口和排風(fēng)口的布置要和建筑設(shè)計緊密結(jié)合。 3) 寫字樓擬 采用雙管水系統(tǒng)中央空調(diào) ， 冷源來離心式冷水機組，熱源由市政熱力管網(wǎng)提供，可分層、分區(qū)控制 ，以減少施工難度和初期投資。 給排水 1) 給水系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)避免水質(zhì)由于水箱和管路產(chǎn)生二次污染。 2) 排水設(shè)計采用合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采用內(nèi)排水方式。 3) 熱水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。 4) 凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。 強電設(shè)計 1) 本項目屬于多層建筑，根據(jù)國家標(biāo)準屬二級負荷，無特殊要求。 2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為 35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降 壓后分配電力。 3) 照明方式：地下室設(shè)置應(yīng)急照明，常用照明，及應(yīng)急指示燈；樓內(nèi)用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設(shè)置外，還需設(shè)置應(yīng)急照明及應(yīng)急指示燈。消防樓梯處設(shè)常用照明和應(yīng)急照明。 4) 建筑物采用 TNS 聯(lián)合接地，接地電阻≤ 1Ω，且大樓鋼結(jié)構(gòu)主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設(shè)置等電位箱。 5) 防雷系統(tǒng)：本項目為三類防雷建筑物， 采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶 做 接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。 6) 消防系統(tǒng)參照商務(wù)樓消防規(guī)定， 在地下車庫及辦公區(qū)域建立報警（煙感、溫感） 及聯(lián)動（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時設(shè)置消防栓及其他防火設(shè)備。 弱電設(shè)計 1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? 攝像機位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內(nèi)部，地下車庫進入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。 ? 監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。 ? 系統(tǒng)集中供電 2) 車庫管理系統(tǒng) ? 系統(tǒng)采用 CAN 總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng) RS485 網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。 ? 系統(tǒng)兼容性強，可與同系統(tǒng)中多個管理子系統(tǒng)結(jié)合使用，輕松實現(xiàn)一卡 通管理系統(tǒng)。 ? 系統(tǒng)采用 32 位高速運轉(zhuǎn)處理器和超大容量存儲器；脫機、脫網(wǎng)工作時，不影響出、入庫及數(shù)據(jù)記錄存儲功能。 ? 出、入庫讀卡認證由一臺讀卡機完成，替代了以往入庫與出庫所用讀卡機各自分開模式，降低了用戶采購成本。 ? 停車庫出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進入車庫存車時語音提示 “請讀卡確認車輛已停好 ”，很好的避免了因用戶停留在車內(nèi)，而車輛上行存放導(dǎo)致的人身安全事故。同時，當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。 ? 立體車庫（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成 車位引導(dǎo)功能，減少車主因?qū)ふ宜峙滠囄粠淼穆闊? ? 車位信息查詢功能：當(dāng)車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置。 ? 可根據(jù)不同用戶車型分配不同車型車位，臨時用戶由管理員先預(yù)置車牌，再存車。 3) 門禁 ? 各單元門口設(shè)置門禁。 ? 地下車庫進入電梯廳設(shè)置門禁。 4) 機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ◇給排水系統(tǒng)監(jiān)測 ? 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控 ? 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控 ? 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控 ? 生活水泵運行及故障監(jiān)控 ? 凈化水裝置運行及故障監(jiān)控 ? 消防泵的運行狀態(tài) 監(jiān)控 ◇送排風(fēng)系統(tǒng) ? 樓宇地下室排風(fēng)機故障監(jiān)測 ? 地下車庫排風(fēng)兼排煙風(fēng)機故障監(jiān)測 ? 地下車庫新風(fēng)機運行監(jiān)測 ◇其他設(shè)備 ? 車輛出入口進出口管理機運行故障信號監(jiān)控 ? 電梯運行狀態(tài)及故障監(jiān)控 5) 樓宇信息系統(tǒng) ? 電話通信系統(tǒng) ? 數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng) 6) 有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng) 7) 移動通信和尋呼通信系統(tǒng) ? 實現(xiàn)地下停車庫及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū) 8) 大樓內(nèi)部無線對講系統(tǒng) ? 寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進行商務(wù)活動等。 9) 弱電防雷系統(tǒng) ? 在機房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機房 UPS 輸入端安裝電源避雷器；在機房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機房電源進線 處安裝電源避雷器。 10) 大樓綜合布線系統(tǒng) ? 建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地通過 市政配套 通信 每戶設(shè)