9a定位及營銷策略報告_鄧文喬、霍家駒[1](編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 rofessional Passionate 商業功能定位 滿足社區居民以及片區居民的生活需求的配套型商業 —— 差異化業態布置 專業與激情 Professional Passionate 本項目形象定位： 沿海 〃 新街口 “ 佛山新城首個休閑情景商業街” 業態組合： 時尚購物商業街區 +生活服務店 +休閑娛樂 街區 新 ： 位于佛山新城，本地客認知相一致。 街口： 商業建筑形式為商業街。 專業與激情 Professional Passionate 項目商業定位 〃核心價值提煉 區域優勢： 佛山新城核心位置 核心價值點 產品優勢： 商鋪面積小，門檻低 商圈優勢： 希爾頓、華潤大型商超旁 客群優勢： 高端住宅區 10萬消費群體 專業與激情 Professional Passionate 本項目社區級商業業態規劃建議 —— 商業業態 特色餐飲 社區配套 購物功能（ 時尚品牌店、書城、提供主、副食品、生活日用品） 麥當勞、肯德基、星巴克 （酒吧、咖啡吧、茶館 … ） 家居服務功能（ 裝修、中介、衛浴） 綜合服務功能（ 桌球室、美容美發、洗衣、品牌服裝及水療等） 家政服務功能（ 培訓中心、午托、請保姆和家教等） 形象及業態 規劃建議 專業與激情 Professional Passionate 本項目分區商業業態規劃建議 —— 分區業態定位 14 5 9 4 11 1 2 商業分布 9 10 3 14號 5 一級商鋪 樓座 業態定位 業態品牌 預計租金 4座 品牌 SPA美容機構 奈瑞兒等 … 80元 /㎡ 5座 金融、電信 銀行、移動、電信等 90元 /㎡ 6座 綜合服務 地產中介、 71 OK便利店等、八佰伴 100元 /㎡ *一級商鋪臨近華潤萬家、嶺南大道及小區出入口,業態定位需相對高端，考慮華潤萬家帶來的大量消費人流，規劃聚腳、補缺式的業態，可實現較高租金水平。 專業與激情 Professional Passionate 本項目分區商業業態規劃建議 —— 分區業態定位 14 5 9 4 11 1 2 商業分布 9 10 3 14號 5 樓座 業態定位 業態品牌 預計租金 9座 綜合服務、娛樂 茶藝會館、休閑吧、仙蹤林 … 90元 /㎡ 10座 金融、教育培訓 銀行、午托、培訓中心、購書中心 80元 /㎡ 11座 高端餐飲服務 母米粥；粵王潮 等 70元 /㎡ *二級商鋪較臨近華潤萬家小區出入口 ,業態定位不一級商鋪延伸統一發展，定位考量相對高端，考慮華潤萬家帶來的消費人流，規劃服務式的業態，可實現較高租金水平。 二級商鋪 專業與激情 Professional Passionate 本項目分區商業業態規劃建議 —— 分區業態定位 14 5 9 4 11 1 2 商業分布 9 10 3 14號 5 樓座 業態定位 業態品牌 預計租金 13座 綜合服務、購物 煙酒行、 711便利店、海味專營、快銷批發 60元 /㎡ 14座 *三級商鋪臨近規劃集中市場及港口路 ,業態定位需符合消費習性及消費目的統一性；規劃集中市場帶來固定人流，快銷品業態可支撐較高租金水平實現。 三級商鋪 規劃集中市場 專業與激情 Professional Passionate 本項目分區商業業態規劃建議 —— 分區業態定位 14 5 9 4 11 1 2 商業分布 9 10 3 14號 5 樓座 業態定位 業態品牌 預計租金 14座 社區配套服務類 衛浴潔具、洗衣店、大卡司、家政中介公司、 Family、 OK便利店、尚藝美發 50元 /㎡ 1座 2座 3座 綜合服務類 汽車美容、五金日貨 65元 /㎡ *四級商鋪處于整個項目昭示性相對較弱的位置，臨非主干道，業態主要以滿足住戶日常生活為主，不其它區域形成互補。 四級商鋪 專業與激情 Professional Passionate 以時尚、潮流為營銷語言，直接對接目標客戶精神層面，引起市場熱點關注 形象及業態 規劃建議 專業與激情 Professional Passionate 佛山新城的繁華被點亮！ 城市的生命力植根于整個商業的營造，繁華、熙攘、歌舞升平 …… 最新的 城市街道； 最聚人氣的 商業街區； 最有趣的 時尚內街； 最有名的 品牌消費； 成就沿海馨庭城市封面 城市符號的迅速建立 專業與激情 Professional Passionate 46 定價及營銷策略 商鋪市場情況分析 目錄 CONTENTS 1 2 3 4 禪城商業市場背景 項目商業本體認知 商業形象及業態定位 定價及銷售策略 專業與激情 Professional Passionate 數據來源：佛山五區建設網 ? 城市整體房地產商業市場供應 /成交量、價走勢 供應方面： 2023年 3月住宅限購，半年后的商鋪供應明顯激增。數據顯示商鋪供應集中在南海、順德區，而禪城區間歇性供應住宅低商。 成交方面： 無論住宅限購前后，市場表現均較熱烈，圖表可以看出，限購后的成交量更大。 價格方面： 因項目區位不同而波動較大，主要徘徊在 20230～40000元 /㎡。 限購 區域市場分析 專業與激情 Professional Passionate ? 區域房地產商業市場成交量、價走勢 從 2023年 10月起，禪栻商鋪成交量大幅增加，其中栻城以萬達廣場、栻城萬科廣場等集中商業為主要支撐；而禪城方面，近期成交主力為東海國際、星星華園國際、海景藍灣等住宅區底商街鋪，成交均價約 20230～ 30000元 /㎡ 區域市場分析 專業與激情 Professional Passionate 區域 項目名稱 開盤時 間 單鋪面積 層高 鋪位數 銷售 鋪數 銷售率 價格情況 優劣勢分析 佛山新城 （北岸） 碧桂園 城市花園 2023年 75720 首層： 二層： 37 21 % 2700040000 優：商業體量較大，知名品牌 劣：橋腳位置，難聚人氣，面積大 海景藍灣 2023年 13271 6 159 139 % 2300034000 優：面積小，利于提高單價 劣：道路條件有待提升，人流少 魁奇路 依云上城 2023年 首層： 38393 二層： 71692 首層： 二層： 107 72 % 1000036000 優：面積適宜 劣：位置偏。 佛山新城 （南岸） 保利東灣 2023年 40100 6 279 190 % 3000050000 優：佛山新城 CBD，升值力好 劣：目前氛圍沿未形成 依云水岸 2023年 80150 首層： 二層： 221 208 % 120235000 優：佛山新城 CBD，升值力好，品牌 劣：目前氛圍沿未形成 季華路 萬科廣場 2023年 30130 6 39 32 82% 3000040000 優：地段繁華 劣：隧道位置尷尬，難聚人氣 季華路 綠地中心 2023年 30700 主力 100 首層： 二層： 100 25 25% 3000050000 優：體量大，品牌 劣：未取得預售證，打包出售面積大 季華東 萬科金域藍 灣 2023年 30110 5 181 134 74% 2023035000 優：面積適中，適宜投資 劣：體量小，氛圍差 區域市場銷售情況 專業與激情 Professional Passionate 海景藍灣 項目主要經濟技術指標： 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 32萬㎡ 商業建筑面積： 1萬㎡ 總戶數： 2023戶 項目商業租售情況： 商業形態：底商街鋪 主力面積： 3050㎡ 售價： 24000～ 36000元 /㎡ 銷售率： % 租金情況： 5080元 /㎡ 出租率： 30% 項目所處位置更遠離主干道，鄰近新三中。雖然整個項目已基本入住，但由于道路條件限制，人流不旺，商鋪目前租金及出租率都較低。 區域市場 —— 個盤分析 專業與激情 Professional Passionate 依云上城 項目主要經濟技術指標： 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 商業建筑面積： 2萬㎡ 總戶數： 3000戶 項目商業租售情況： 商業形態：小型商業中心及底商街鋪 主力面積： 5070㎡ 首層售價： 23000～ 34000元 /㎡ 二層售價： 10000~14000元 /㎡ 銷售率： % 租金情況： —— 出租率： —— 項目位于魁奇東，禪桂交界線上，相對偏離傳統中心區，商業配套主要功能為滿足自身住戶需求，而目前入住率不高，因此無論人流車流都較少，商業氛圍淡薄。二層商鋪主要作商務辦公用途出售，二層層高 ，可間 loft式使用。 區域市場 —— 個盤分析 專業與激情 Professional Passionate 依云水岸 項目主要經濟技術指標： 總用地面積： 26萬㎡ 總建筑面積： 46萬㎡ 商業建筑面積： 5萬㎡ 項目商業租售情況： 商業形態：商業中心街鋪 主力面積： 80150㎡ 首層售價： 3500050000元 /㎡ 二層售價： 13000～ 15000元 /㎡ 銷售率： % 租金情況： —— 出租率： —— 位于佛山市中心組團新城區（啟動區）東平河南岸 。以住宅為主，包括 twonhouse、小高層、高層洋房等產品 .并配套會所、商業、幼兒園、超市等生活設施。二層商鋪有獨立電梯通達，商鋪交通狀況良好。 區域市場 —— 個盤分析 專業與激情 Professional Passionate 綠地中心 項目主要經濟技術指標： 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 60萬㎡ 商業建筑面積： 30萬㎡ 項目商業租售情況： 商業形態：購物中心、步行鋪 面積 30700 ㎡ 主力面積： 100200㎡ 售價： 30000～ 50000元 /㎡ 銷售率： 25% 集大型購物中心、國際超甲級寫字樓、高檔住宅、特色商業街區為一體的超大規模的城市綜合體。鄰近湖景路高端居住片區，消費力強勁。相鄰還有正在開發的星星地產項目，亦為大型城市綜合體。目前商鋪正在對大客戶進行內部認購，部分商鋪搭售二層，全部統一定價未進行分層定價。 區域市場 —— 個盤分析 專業與激情 Professional Passionate 碧桂園城市花園 項目主要經濟技術指標： 總用地面積： 14萬㎡ 總建筑面積： 74萬㎡ 商業建筑面積： 25萬㎡，其中： ?公寓式酒店總建： ㎡ ?酒店總建： ㎡ 總戶數：過 2023戶 項目商業租售情況： 主力面積： 100250㎡ 售價： 27000～ 35000元 /㎡ 銷售率： % 開業情況：未開業 臨近嶺南大道東平大橋北，車流較大，項目未有大批住戶入住且商業未開業，因此目前商業氛圍較淡薄。希爾頓酒店、華潤萬家預計今明年正式開業，商業氛圍將日益濃厚。 區域市場 —— 個盤分析 專業與激情 Professional Passionate 項目分為南、中、北區，商鋪全 為 嶺南大道一線臨街，面積較大，以 150700㎡為主 ， 上下二層必須打包出售（兩層為一個預售證） ，其中： ? 南區商鋪共 25