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xx廣場定價及推盤策略匯報(編輯修改稿)

2026-03-26 05:11 本頁面

　

【文章內容簡介】 18 1 70 12 商鋪2 15 1 55 6 商鋪1 8 1 64 14 商鋪2 1 60 商鋪3 9 1 64 14 沿南山路外鋪 7 %內街 %沿解放中街外鋪 15 %沿天九街外鋪 13 %新都匯商鋪分析樣本年租金（萬元）商鋪結構租金（元/ ㎡天）平均租金（元/ ㎡天）比例主街與次街的比率為 1：外街與內街的差值在 1：通過與參考慈溪市中心的上林坊、新天地、新都匯等三個城市綜合體項目的定價我們可以發現一個規律：外街與內街的差值在 1：（）由上表并結合根據慈溪市類似項目得出的本項目租金系數比得出：第五梯隊商圈租金為 4元 /㎡天 (車行入口商業 ,北側可以開門 , 且可視性高 ,商業價值大于第六梯隊 ). 第六梯隊商圈租金為 3元 /㎡天參照商鋪店鋪 1 店鋪 2 店鋪 3 店鋪 4 店鋪 5 店鋪 6 本案評分指標權重評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X5) 評分 (X6) 評分(X7) 參照類別單間面寬 5% 4 3 4 4 3 3 進深 5% 4 5 5 3 4 2 5 層高 5% 4 3 5 3 5 3 5 地段 50% 25 25 18 15 13 10 20 人流量 35% 20 22 18 15 10 10 25 總評分 100% 57 58 50 40 35 28 各店鋪租金（元 /㎡天） P1(a) 3 P2(a) P3(a) 2 P4(a) P5(a) 2 P6(a) 參照權重（ %） Y1 20% Y2 20% Y3 15% Y4 30% Y5 10% Y6 5% 加權后租金（元） P1(b) P2(b) P3(b) P4(b) P5(b) P6(b) 本項目加權平均租金價格 P商鋪價格本項目區位租金價格 P商鋪區位 3 與三門縣三四級商圈租金對比第七梯隊產品： 3層商業單層面積： 75461平方總量： 5536 平方對比：北京六佰本商業項目對比理由：同為雙首層商業體 ,3層與底層商業的租金比例上具有可比性 . 位置平均租金（元 /㎡天）底層商業租金 3層商業租金由上表比率可以得出雙首層商業和中庭底層商業的租金比 :1左右 ,本項目中庭廣場商業 1通 2租金在 5元 /㎡天左右 ,其底層商業租金在 4元 /㎡天左右 ,因此此處雙首層商業的租金在 /㎡天左右 . 第八梯隊參考次商業中心商業價格：租金范圍在元 /㎡天左右第八梯隊： Z北外側商業 ,可視性差 ,商業價值弱 . 產品類型： 2F， 1層為超市 ,2層為商業內鋪單層面積：主力 38平方（單層面積），邊套： 62平方、 47平方層高： 1層 ,2層對比：建民路 \新興路商業對比理由：都是次商業帶 ,商業地段價值不高 . 第九梯隊： 4F商業產品類型：層高 4F總面積： 5588平方對比：與三門第五級商圈的租金進行對比。對比的理由：產品的特殊性，周邊縣市沒有類似項目參考，與本城市同類型的租金體系進行對比。從 202 2023年寧波各縣市與三門縣主要社會經濟指標的對比可以發現，三門縣的經濟發展水平還處在較低的水平， GDP、社會消費品總額以及城鎮居民人均 GDP都大大低于寧波各縣市。鑒于寧波各縣市的商業發展歷史與現狀沒有出現 3F、 4F的街鋪商業業態，可見這種產品的經濟風險較大，因此只能參照三門當地第五級別商圈租金水平。 G D P （億元）社會消費品總額（億元）人均G D P ( 元） G D P （億元）社會消費品總額（億元）人均G D P ( 元）慈溪市 24535 47964余姚市 410 45540 484 155 52129奉化市 170 60 35300 188 40032象山縣 38003 44904寧海縣 32793 218 72 41934三門縣 16294 80 30 26852縣市2023年 2023年20232023寧波各縣市主要經濟指標與三門縣對比建議： 4F商圈租金為 1元 /㎡天左右。第九梯隊參考街區所在位置 13元 /㎡天 4元 /㎡天 /㎡天 10元 /㎡天 /㎡天 /㎡天 3元 /㎡天 4F:1元 /㎡天本項目不同梯隊租金分布 3F: /㎡天參考寧波、臺州縣級城市的租金與售價之間的關聯度層數面積（㎡）開間（米）進深（米）挑高（米）商鋪1 45 2 120 4 16 900 %商鋪2 25 1 90 4 12 470 %商鋪3 40 2 160 4 15 680 %商鋪1 113 2 310 17 1800 %商鋪2 31 1 17 510 %商鋪2 32 1 75 17 500 %售價（萬元）投資回報率東段西段樣本年租金（萬元）商鋪結構租金（元/ ㎡天）解放街步行街商鋪分析層數面積（㎡）開間（米）進深（米）挑高（米）商鋪1 12 2 130 4 15 400 %商鋪2 11 2 115 4 15 361 %商鋪1 45 1 100 4 16 5 957 %商鋪2 46 2 200 4 16 5 898 %商鋪1 15 2 105 12 456 %商鋪2 6 1 60 10 175 %西段中段東段三北大街繁華地段臨街商鋪分析樣本年租金（萬元）商鋪結構租金（元/ ㎡天）售價（萬元）投資回報率層數面積（㎡）開間（米）進深（米）挑高（米）商鋪1 16 2 190 4 16 5 500 %商鋪2 13 2 180

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