酒店公寓開盤營銷報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 統計日期： 2023年 9月 14日 ~2023年 5月 11日 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 二． 投資預算分析 (總人來量的百分比 ) 分析：從來人接待登記表反饋中得知，在近 350多名客戶中，有95%的客戶預算在 7000元 /平方米以下，其中主要集中在5000~6000元、 6000~6500元、6500~7000元三個價格段，各占總來人量的 38%、 27%和 13%，客戶預算超過 7000元 /平方米的只有 5%左右，另有 17%的客戶預算在 5000元 /平方米以下。可見，客戶對尚座精品酒店公寓的整體價位的接受度，主要仍集中在 5000~6000元 /平方米。 4000元以下 1% 40005000元 16% 50006000元 38% 60006500元 27% 65007000元 13% 7000元以上 5% 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 三． 客戶購買動機分析 分析：由左側的統計數據可以看出客戶對本項目的主要購買動機為投資，占到總來人量的 58%，而自住 /自用客戶只有 27%，兩者皆可的客戶為15%。可見本項目的主要客源還是以投資客戶為主。 投資 58% 自住自用 27% 皆可 15% 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 四． 客戶面積需求分析 分析：由此數據可以看出客戶對本項目的主力需求面積在4050m2，占到總來人量的71%。從中可以看出本項目的戶型面積還是比較符合客戶需求的。 30m2以下 1% 3040m2 12% 4050m2 71% 50m2以上 16% 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 南通在售商住樓項目分析 及酒店式公寓 位置 總建筑面積 定位 面積 層高 公共部位裝修標準 室內裝修標準 物業管理費 去化情況 永興之星 城港路 187號（永興國際車城內） ㎡ 35~60㎡ 3米 普通裝修 毛坯交房，提供菜單式裝修 1套 2萬裝修標準 帶電梯 /月 /㎡，不帶電梯 1元 /月 /㎡ 100% 財富商城杰作 濠西路以東、通呂一號橋北50米（木材市場南側） 2萬㎡ 30~60㎡ 普通裝修 毛坯交房，提供菜單式裝修 1000元 /㎡ 1元 /月 /㎡ 95% 紫陽開心公寓 外環西路人民路口 ㎡ 55~80㎡ 普通裝修 毛坯交房 /月 /㎡ 90% 中南世紀城 崇川區桃園路8號 60萬㎡ 辦公樓 20㎡左右 普通裝修 毛坯交房 /月 /㎡ 77% 奧特萊斯 濠西路 299號 ㎡ 40~115㎡ 普通裝修 毛坯交房 /月 /㎡ 80% 安惠濠河國際 環城西路 20號 20230㎡ 30~80㎡ 3F： 米、 4F：、5F： 米、 米 五星級酒店標準裝修 精裝修交房 /月 /㎡ 95% 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 一． 南通市商住樓項目整體去化情況不是很好，大多樓盤的去化速度很慢，有些去年去化速度較快的樓盤年后的銷售也遇到了瓶頸如“中南世紀城”、“紫陽開心公寓”、“奧特萊斯”等項目 3月的銷售量都不盡如人意，最好的樓盤也就十幾套，平均二天一套都不到。而且這些樓盤從年后到現在其價格基本沒有提升，究其原因還在于國家的宏觀調控政策特別是銀根緊縮政策以及國內宏觀經濟情況增長趨緩導致投資客戶的大量退場 ,而自用性需求又因為整個房產市場的萎靡而處于觀望狀態。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 二． 目前南通市場在售商住樓項目基本都是 層高 ,這個層高很受消費者的歡迎 ,“華都商業廣場”、“財富商城杰作”、“紫陽開心公寓”、“奧特萊斯”等項目去年的熱銷的原因之一。而本項目層高只有 ，在層高方面不占優勢。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 三． 南通市的商住樓項目大多面積較小，主力面積一般在 40— 60平米，總價都比較適中，是一般市民主要的投資對象。而目前在售的20平米左右的小面積低總價項目如“中南世紀城” 就更受投資者的親睞了。所以從面積方面來看，本案還是基本符合市場需求的。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 本案區位價值分析 市中心 地塊 港閘區政府 開發區 永興汽車總站 本案位于南通市港閘區，不僅屬于港閘區政府行政辦公區域內。還處于外環北路西側，永興商城正對面，緊鄰永興汽車總站。剛好是外環北路與越江路口永興商圈的核心繁華位置，擁有較高的區位價值。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 本地塊區位價值 —— 本案將是未來南通市重點打造的 外環北路商業帶的 永興商圈的 核心地塊 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 本案定價策略 本案定價策略 —— 價格低開高走，穩步上升。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 ? 定價方法選擇：由于一手市場供應量較大且價格真實 ，本部分只參照一手市場價格 。 本部分采用市場比較法 ，并根據調整系數確定產品價格基數：首先 ， 選取與項目定位和產品接近的重點個案 ， 通過產品細項比較確定價格調整系數 ， 對熱點個案均價進行修正 ， 確定本項目的對應價格；其次 ， 將計算出的對應價格進行綜合比較和修正 ， 得出本項目的合理價格 。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 區位打分法 參照項目 本案 奧特萊斯 中南世紀城 紫陽開心公寓 評分指標 權重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X5) 區位 片區形象 15% 8 8 9 7 與區中心的距離 10% 7 8 7 9 道路 /交通狀況 16% 8 8 8 8 周邊自然環境 10% 8 7 9 7 周邊人文環境 10% 8 7 9 7 周邊配套 16% 9 8 8 9 治安狀況 8% 8 8 8 7 片區提升空間 15% 9 8 9 7 加權總評分 各項目售價（元） P1(a) P2(a) 5800 P3(a) 6200 P5(a) 6600 參照權重（ %） Y1 Y2 50 Y3 20 Y5 30 目標加權售價 6164 6119 7124 加權后價格（元） P1(b) P2(b) 3082 P3(b) 1224 P5(b) 2137 本項目加權平均價格 P（區位） 6443元 /㎡ [注 ] 打分采用每項 10分滿分制，由此避免權重較小項拉不開分差，價格采取最近 1個月成交價。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 產品打分法 參照項目 本案 奧特萊斯 中南世紀城 紫陽開心公寓 評分指標 權重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X5) 規劃設計 總體規劃 9% 8 8 9 7 社區規模 9% 8 9 10 7 建筑外觀 12% 8 8 9 8 戶型層高 12% 8 10 8 10 戶型面積 15% 8 7 9 7 配套 生活配套 8% 8 8 9 8 商務配套 8% 8 8 9 8 其他 服務 6% 10 8 8 8 物業管理 6% 7 8 8 8 開發商品牌 15% 8 7 9 7 加權總評分 各項目售價（元） P1(a) P2(a) 5800 P3(a) 6200 P5(a) 6600 參照權重（ %） Y1 Y2 50 Y3 20 Y5 30 目標加權售價 5822 5647 6855 加權后價格（元） P1(b) P2(b) 2911 P3(b) 1129 P5(b) 2057 本項目加權平均價格 P（產品） 6097元 /㎡ ［注］ 打分采用每項 10分滿分制，由此避免權重較小項拉不開分差，價格采取最近 1個月成交價。 『尚座精品酒店公寓開盤營銷報告』 ? 尚座精品酒店公寓的市場比較靜態價格為：區位 30產品 706201元 /㎡； ? 因此尚座精品酒店公寓的靜態價格約為 6200元 /㎡； ? 因此尚座精品酒店公寓的靜態價格最終定在 6200元 /㎡ 『尚座精品酒店公寓開盤營