長沙望城別墅項目前期定位研究報告前期定位(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 6090萬；面積主要集中在：獨棟 350500平米，雙拼 260300平米，聯(lián)排 /合院 200280平米，疊加 180220平米。 ?市府板塊別墅供應(yīng)量最低，容積率偏高，缺少底密度純別墅項目，該區(qū)域的新別墅項目發(fā)展空間較大。 本資料來自 33 Part3:長沙別墅需求市場分析 本資料來自 34 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 ?在本次調(diào)查中，有 45位車主選擇了獨立別墅，他們追求私享、舒適，生活不受外界干擾，但如果獨棟總價太高，他們的第二選擇是聯(lián)排 /院落別墅。 ?有 40位車主選擇了聯(lián)排 /院落別墅，主要考慮到總價格承受能力。 ?雙拼、疊加別墅卻不是很受歡迎，除非是關(guān)系非常好的兩個家庭一起買。 別墅類型需求情況 本資料來自 35 別墅面積需求情況（單位：平方米） ?有 73%的人選擇了 300平米以下的別墅，其中 200平米以下的占 42%。 ?大多要求有是有天有地有花園，至少四個房間，選擇 400平米以上的人要求必須帶雙車庫。 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 本資料來自 36 別墅總價需求情況 （單位：萬元） ?有 43%的人選擇了 90萬總價以下的別墅； ?有 46%的人選擇了 90180萬總價之間的別墅； ?總計 89%的人選擇了 180萬總價以下的別墅。 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 本資料來自 37 ?在長沙人文環(huán)境中，消費者思想開放，消費意識強烈，敢于接受新鮮事物，品牌意識強。這也是近年長沙高端百貨林立、奢侈品云集長沙的原因。 ?在別墅消費上追求舒適性、私享性，首選獨立別墅，其次為聯(lián)排別墅，面積在 300以內(nèi)、總價在 180萬以下的高性價比別墅很受歡迎。 ?別墅消費群體不再局限于金字塔尖的人群，私企老板、職業(yè)經(jīng)理人，甚至高級白領(lǐng)都敢于問津別墅消費，改善生活品質(zhì)。特別是高性價比的別墅產(chǎn)品尤其受到市場青睞。 ?他們追求品質(zhì)、品牌，但不盲目追求奢華， “ 奢適型生活 ” （適度的奢侈）是長沙中高端人群的時尚觀念。 [小結(jié) ] 別墅需求市場： 本資料來自 38 供應(yīng)市場： 經(jīng)過 08年的考驗，為降低風險很多別墅開發(fā)商采取了減緩或暫停開發(fā)的策略，今年新增開發(fā)的別墅樓盤也將大大減少。上半年長沙別墅市場將以銷售 08年余貨為主，下半年有少量新盤上市，價格基本保持平穩(wěn)。經(jīng)過 09年 1年的醞釀，隨著中國經(jīng)濟和整體樓市的復(fù)蘇，預(yù)計 2020年將有大量新盤、新貨推出。 需求市場： 隨著國家和地方一系列應(yīng)對金融危機、擴大內(nèi)需和扶持房地產(chǎn)等政策的實施，同時長沙屬 “ 非外貿(mào)型 ” 經(jīng)濟體城市，中小型企業(yè)受金融危機影響相對較小。企業(yè)高管、中小私企老板、高智財富精英等別墅消費市場的主力軍，將逐步拉動長沙別墅市場的復(fù)蘇。另外，經(jīng)過 08年的低迷，別墅產(chǎn)品的性價比越來越高，未來升值空間較大，所以別墅物業(yè)又是房子財富縮水、抵抗金融危機最保險的投資產(chǎn)品。 長沙別墅市場發(fā)展趨勢分析 本資料來自 39 ?把握別墅消費群體逐漸多樣化、年輕化的發(fā)展趨勢，創(chuàng)新別墅產(chǎn)品類型，倡導(dǎo)奢適型別墅生活方式； ?瞄準小戶型別墅細分市場，打造差異化競爭優(yōu)勢產(chǎn)品，降低別墅消費門檻。 ?把握最佳入市時機，降低市場競爭風險，塑造高性價比市場口碑。 市場策略 總結(jié)： 本資料來自 40 三、競爭分析 本資料來自 41 由于客戶的購買行為存在板塊的認同和選擇， “ 市府板塊 ” 的主要競爭者為比較靠近的 “ 麓南板塊 ” 和 “ 金霞板塊 ” 。其他板塊項目為間接競爭。 別墅板塊 板塊分析 主要競爭項目 金霞板塊 金霞板塊規(guī)劃為湖南國際貿(mào)易物流中心，現(xiàn)有的兩個入項目：綠城具有強大的品牌支撐和高爾夫景觀；湘江壹號緊鄰湘江、芙蓉路，背靠鵝羊山公園，有規(guī)劃的地鐵經(jīng)過，交通方便。 綠城青竹園 湘江一號 麓南板塊 麓南板塊有不可復(fù)制的岳麓山，環(huán)境毋庸置疑，文脈風水更受認同，地處南二環(huán)沿線與西三環(huán)交匯處，交通方便，別墅所需的條件均具備，但周邊開發(fā)落后，區(qū)域生活配套跟不上。 卓越麓山別墅 迪亞溪谷 汀湘十里 岳麓山公館 市府板塊 靠近長沙市政府，憑借大長沙規(guī)劃帶來的發(fā)展契機，以河西為先導(dǎo)區(qū)，大力擴建河西新城。近年發(fā)展迅速，地產(chǎn)項目眾多，已形成規(guī)模化板塊優(yōu)勢。目前在建在別墅項目較多，但銷售價格比其他板塊低。 長沙玫瑰園 南山蘇迪亞諾 盈峰翠邸（未開盤） 金科東方大院（未開盤） 中糧北緯 28（未開盤） 競爭板塊判斷 本資料來自 42 本項目 綠城 .青竹園 湘江一號 位置 金星大道與雷鋒 大道交匯處 青竹湖高爾夫球場 開福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村 占地面積 3000余畝 2460畝 956畝 容積率 綠化率 70％ % 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、酒店 獨立別墅 獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊加、高層、 酒店、商業(yè) 戶數(shù) 280套 35棟獨棟， 19棟雙拼， 14棟疊加， 4棟高層 戶型面積 360－ 1000平米 獨棟（ 485750）、雙拼（ 320350）、疊加（ 220320）、高層（ 180310） 建筑風格 北美風格為主 賴特式現(xiàn)代風格 配套 雙會所、酒店、購物中心、教育 高爾夫球場、會所、青竹湖外國語 實驗學(xué)校、其他運動設(shè)施 幼兒園、會所、酒店、商業(yè) 園林特色 山地高爾夫球場及近 300畝原生青竹湖水面，區(qū)內(nèi)有小面積水景 中部山體 60畝原生態(tài)公園 銷售價格 —— 450萬 /套起價格，合計單價過萬 獨棟 11000，雙拼 8000，聯(lián)排 5600 主廣告語 —— 自然之中，完美之居 大山地公園領(lǐng)第 金霞板塊競爭項目基本資料 本資料來自 43 ?金霞板塊競爭項目優(yōu)勢： ?綠城 .青竹園：企業(yè)品牌優(yōu)勢、青竹湖高爾夫球場配套和山水環(huán)境優(yōu)勢； ?湘江壹號：地段優(yōu)勢、企業(yè)品牌優(yōu)勢、鵝羊山與湘江大景觀優(yōu)勢。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套： Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅）； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢。 本資料來自 44 本案 卓越麓山別墅 岳麓山公館 麓山戀 .迪亞溪谷 位置 金星大道與雷鋒大 道交匯處 岳麓區(qū)香格里大道與西三環(huán)線交匯東北角 岳麓區(qū)金牛嶺 西三環(huán)與香格里大道 交匯處 占地面積 3000余畝 676畝 638畝 300多畝 容積率 綠化率 46% 71% ％ 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、酒店 獨棟、雙拼 復(fù)式洋房、聯(lián)排、獨棟 獨立、雙拼、聯(lián)排、 疊加、庭院別墅 建筑風格 地中海 北美 西班牙 戶型面積 雙拼 280300，獨棟350500 占地 3500平米，建面達 1500平米的超級豪宅 180510平米 配套 雙會所、酒店、購 物中心、教育 寫字樓、酒店會所 會所、幼兒園、商業(yè) 街等 園林特色 保留原有地塊上的景觀資源 ， 親水別墅 、流水別墅 、 觀水別墅和半山別墅 ， 盡端路 、吊腳樓 南北 60米高差， 30畝湖泊，兩條天然小溪流經(jīng)區(qū)內(nèi) 銷售價格 獨棟 9000， 雙拼 7000 聯(lián)排起價 200萬 /套，獨棟起價 400萬 /套 未定 主廣告語 —— 世界級名墅 岳麓山中的別墅 南西班牙，山地別墅 麓南板塊競爭項目基本資料 本資料來自 45 ?麓南板塊競爭項目優(yōu)勢： ?卓越 .麓山別墅：企業(yè)品牌優(yōu)勢、岳麓山環(huán)境及人文底蘊優(yōu)勢。 ?岳麓山公館：地段優(yōu)勢、岳麓山環(huán)境及人文底蘊優(yōu)勢。 ?迪亞溪谷：地段優(yōu)勢、岳麓山環(huán)境及人文底蘊優(yōu)勢。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套：基本生活配套、 Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅）； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢； ?規(guī)模：規(guī)模影響力。 本資料來自 46 本案 南山蘇迪亞諾 長沙玫瑰園 位置 金星大道與雷鋒大道交匯 處 金星大道與普瑞大道交匯處 金星大道與銀杉大道交匯處 占地面積 3000余畝 502畝 1000畝 容積率 綠化率 60% 48% 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、 酒店 獨立別墅、雙拼、聯(lián)排、 洋房、小高層 獨立別墅、小高層 風格 澳洲莊園風情 地中海 戶型面積 獨棟 317，雙拼 286，聯(lián)排190220 獨棟 5001000 配套 雙會所、酒店、購物中心、 教育 會所、商業(yè)街、幼兒園 五星商務(wù)酒店、國際米蘭步行街、 5萬平米、商業(yè)、羅馬文化大型休閑廣場、蓮花藝術(shù)館、游泳池 園林特色 一個超大自然生態(tài)湖泊，親 水岸線長達 3700多米 銷售價格 獨 8000， 雙 6000， 聯(lián) 4000 電梯洋房 2800，獨立別墅6000起送精裝花園 主廣告語 —— 一城別墅伴城湖 市府板塊競爭項目基本資料 本資料來自 47 盈峰翠邸（未開盤） 項目地址：金星大道與北三環(huán)交匯處西北角 開發(fā)商：和記黃埔 項目規(guī)模：占地面積 55萬平米，建筑面積 66萬平米 物業(yè)類型：雙拼 275平米、聯(lián)排 200230平米、疊加 108150平米、洋房 工程進度：一期樣板區(qū)及會所已出外立面 營銷進度：目前正積累客戶，客戶在銀行存 3萬即可享受 2個點優(yōu)惠。 金科東方大院（未開盤） 項目地址：雷鋒大道 開發(fā)商業(yè)：重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目規(guī)模：占地面積 32萬平米，建筑面積 40萬平米 物業(yè)類型：別墅 180590平米，小高層 工程進度：一期在建 營銷進度：別墅產(chǎn)品認籌 中糧北緯 28（未開盤） 項目地址：望城縣黃金鄉(xiāng)雷鋒大道西側(cè) 開發(fā)商：長沙觀音谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目規(guī)模：占地約 1163畝，建筑面積約為 30萬平米 物業(yè)類型：獨立別墅 （續(xù)上一頁） 本資料來自 48 市府板塊分析： 區(qū)域： ?長株潭城市群 “ 兩型社會 ” 建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)； ?靠近市政府、岳麓區(qū)政府，環(huán)境優(yōu)美，交通便利；