物業管理法規大講壇(三)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ② 專業化的物業管理組織。傳統的房屋管理組織是房地產管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業性，但因其業務只局限在收取低房租、簡單維護房屋和不復雜的附屬設備方面，專業水平并不高，已不能適應改革開放后科技進步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會生活力提高對生活環境質量 要求嚴格化，而使物業管理內容增加了很多需專業人才才能管好的項目這種新形勢，并且隨著房改深化使公有 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 14 頁 共 50 頁 住房日益減少和房地產管理體制 改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎轉為市場，最終也必將通過轉制蛻變成企業法人型的物業管理組織。物業管理組織的專業化是指符合法定資質條件且依《公司法》成立的 物業管理企業，有專門的組織機構、有專業的人員配備、有專門的管理設備和工具、有專業的軟件性管理技術和服務技術，從而能夠承擔起對科技含量日益提高的物業及其功能系統的統一性、專業性的管理維護，和對社會生活力日益提高的業主們提供優質 周到服務之任務。 ③ 市場化的物業管理運行機制。傳統的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。物業管理是一種以市場為運行基礎，以需求為運行動能，以合同為運行紐帶，以法制為運行保障的新型運行機制。物業管理一方面增強了業主自主自治權，業主通過市場競爭和價格等機制選聘物業管理企業，也有權解聘辭退業績差的原聘物業管理企業，同時體現了市場經濟等價有償原則和滿足有支付能力需求原則，業主應按質依約定 支付物業管理服務報酬；另一方面確保了物業管理當事人民事法律關系地位的平等，業主或業主團體與物業管理企業，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過委托管理服務合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權利、義務和責任，作為實施專業化物業管理的主 要依據，這種合同具有法律效力，其履行有國家法制予以保障。 ④ 全面化的物業管理服務。傳統的房屋管理以 “收租養房 ”為主要內容，缺乏 “造血功能 ”，而低租金的住房福利制度使租金收入與養房所需費 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 15 頁 共 50 頁 用標準差距太大，無法維持房屋的簡單再生產，需要政府給予大量財政補貼，更不可能將改善美化人民居住 環境擺上工作日程。物業管理是實行企業化經營，企業通過向物業的業主和使用人以及向社會提供全方位有償服務來營建和維持 “造血功能 ”，使物業管理逐步走入良性循環，并減輕政府補貼包袱。物業管理的 “全方位性 ”，不僅體現在對房屋、設備、設施、場地、空間和環境等物業實行全方位的經營管理，而且表現為對人即對業主、物業使用人的涉及公共秩序行為的監管，表現為盡量滿足人們多樣物質和精神需求而提供系列化的多種便民性服務，表現為積極配合政府推進社會主義物質文明建設、精神文明建設、制度文明建設、生態文明建設的落實行動。 ⑤ 中國化的物 業管理特色。傳統的房屋管理是實行計劃經濟體制的結果，雖然它反映了特定歷史時期中國房地產管理體制的特點，但這不是真正反映社會主義優越性的成果，而是對社會主義初級階段國情估計失誤而人為壓抑商品經濟發展和盲目追求公有化的產物。物業管理在中國大陸誕生初期雖然是在傳統的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機遇而逐步發展的，但從一開始就表現出了適合和體現中國國情和城市與房地產管理體制改革發展趨勢的優點，這些優點經過發展充實并在 1994 年以后得到國家 物業管理法規的肯定和規范化，形成了具有豐富 內容并在法規中體現出來的物業管理中國特色。 我們可以將物業管理的主要中國特色概括為 48 個字：產權明晰，約治為軸，建管銜接，統一管理，民主決策，科技保障，市場運作，行為 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 16 頁 共 50 頁 規范，服務全面，競爭擇汰，政府扶持，多方協作，文明共建，效益綜合。具體點說，物業管理法律關系是以區分清晰的被管物業產權 (專有權、共有權、共用共管權、使用權 )關系為基礎，圍繞業主公約、管理規約、物業管理服務委托合同的訂立和履行來建立起物業管理運行系統；克服過去建管脫節、多頭參管、無人負責的弊病，將房地產生產期的開發建設和消費使用期的物業管理緊 密聯系成一體，從房地產開發規劃設計到房地產竣工驗收和交付使用等環節都以法律手段保證物業管理因素發揮作用，由受委托物業管理企業對管區內已建成并使用的全部物業及其功能系統實施統一的專業化管理；物業管理的組織和運作，實行業主自治管理與專業管理相結合，重大物業管理措施的采用由業主團體經科學論證作出民主決策，物業管理企業發揮專業優勢，積極采用先 進適用的科學技術以提高和保障物業管理的成效；整個物業管理運行過程要符合市場經濟規律和平等互利、等價有償、誠實信用等市場運作原則的要求，物業管理的行為要規范化，有法規依據、合同 依據、管理規約依據，物業管理的服務內容全面化，業主們根據競爭優勝劣汰規則并通過招投標活動擇優聘用受托管理人，有權辭退履行物業管理服務合同義務不積極、有重大過錯和造成嚴重不良社會后果的受托管理人；政府以各種優惠政策、補貼整治舊住宅區等積極措施扶持物業管理事業發展；有關各行政職能部門和公用事業企業也依法、依職責、依義務對物業管理中所遇困難的解決，給予支持和協作配合；對于物業管理區界內的物質文明建設、精神文明建設、制度文明建設和生態文明建設的發展與保持，業主、業主團體、物業管理企業、居委會、政府及有關職能部門都要 共同努力發 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 17 頁 共 50 頁 揮促進作用；物業管理追求的目標不是單一的，而是以社會效益為核心，實現社會效益、經濟效益和環境效益的共同提高。 (2)促使物業管理行業的形成和發展，促進住宅與房地產業持續健康發展，維護房地產市場和物業管理市場秩序。 物業管理屬于國家產業結構分類中的第三產業，從專業性上看，它是房地產業的分支行業。在物業管理法規實施的促進下，物業管理企業在全國范圍內的產生和發展，必然導致物業管理行業的出現，早在 1993年就成立的 “深圳市物業管理協會 ”反映了這一趨向。到 1999 年底，物業管理行業已初具規模，就業 人數與日俱增，整體素質相對提高。根據房地產消費環節的長期性和將中國城市化發展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項預 測相加，可知 21 世紀的前 20 年，每年需新建住房 ～ 億 m2，后 30 年每年需建住房 ～ 億 m2。僅新建成住宅，每年至少需要 2 萬人以上從業于物業管理，為社會提 供了大量的專業化勞務就業機會。物業管理行業完全可能發展成為房地產業中的最大的分支行業。 物業管理是房地產綜合開發過程的最后一個環節，直接關系到物業的業主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業管理，開 發商建造的房屋品質再好也可能出現銷售問題，業主買的嶄新的房屋不久就會破舊不堪，人們的生活和工作環境也會日趨惡化。因此，物業管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產業能否實現社會再生產良性循環的大問題。 物業管理法規一方面，明確要求房地產開發商在項目立項時就應全 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 18 頁 共 50 頁 盤考慮以后的物業管理問題，并在規劃設計中認真聽取物業管理公司或物業管理咨詢服務單位的意見，預先完善物業的配套設施和預留物業管理所需用房，賦予物業管理公司在開發的房地產竣工時參與驗 收權，從而保障物業管理良性運行的必要前提條件；另一方面，明確房地產 開發商、物業管理公司、業主和物業使用人三方面在物業管理方面的各自境位、權利、義務和責任關系，鼓勵競爭擇聘物業管理企業，規范物業管理行為，推行《前期物業管理服務協議》、《物業管理服務委托合同》、《業主公約》及其他種類物業管理規約的示范文本，加強歸口主要管理 部門的行政指導和監督，從而保證物業管理效果符合法規、合同、規約的要求，最終產生增強人們放心購房、寬心用房、歡迎物業管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實 施、閑置房銷售、物業管理普遍化的社會效應，促進住宅與房地產業持續健康地發展，維護房地產市場及其 第三級消費環節市場 ——物業管理市場秩序的正常穩定。 (3)物業所有權人、使用權人、物業管理企業的合法權益得到依法保障，有利于社會主義民主進一步發展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環境和人民生活環境的顯著改善。 物業管理法規依據民法基本原則，平等地保護物業管理活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產所有者主權原則，法定和保障業主團體和物業使用權人對物業管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理、經濟管理事務中的發展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業管理 的開展，有利于物業的保值和增值，使住宅區和廠 商辦公區的環境以及城市形象都獲得很大改觀，進而吸引更多的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 19 頁 共 50 頁 外來投資，發展城市經濟和社會生產力 物業管理法制概念和基本要求 “ 法制 ” 概念是一個多義詞： ① 是作為法律制度的簡稱，與政治制度、經濟制度、文化制度等相對應； ② 是指執政集團按照民主和守法原則，把國家事務制度化、法律化，并嚴格依法進行社會管理、依法行政的一種方式； ③ 是指法及法律規范確立和實施體系，包括立法、執法、司法、督法組織制度體系和法的表現形式體系； ④ 是指一個國家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴格執行 所形成法律秩序的狀態。本節所用 “ 法制 ” 概念是采用上述法制的第三種詞義。 物業管理法制的概念定義可以表述為：物業管理法制是指物業管理法規的確立和實施組織制度及其形式體系。中國物業管理法制具有中國特色，受制于國家的整體法制，主要包括立法、法的實施和法律監督三方面法律制度。 根據中國共產黨十五大報告提出的依法治國綱領和全國人民共同愿望， 1996 年 3 月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了 “ 依法治國，建立社會主義法治國家 ” 的指導方針和奮斗目標， “ 法治 ” 原則從此成為我國法制的根本 性原則。作為現代一種治國方略和政治原則的 “ 法治 ” ，其內容要求可以概括表述為：國家政權機關應在充分民主的基礎上創立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權力，以法律確認和保障公民的民主權利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規定，通過各種途徑和形式管理國家事務，管理經濟文化事業，管理社會事務，使國家各項工作都依法進行，使政權各類各級機關及其工作人員同公民、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 20 頁 共 50 頁 社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業務并承受自己行為的法律后果或報應， 由法定機關監督法律的實施，用法律手段促進國家機關特別是政府有效地維護法律秩序，防止和制止行政權等國家權力的濫用，反對不平等的特權和專制 “ 人治 ” ，尊重和保護人權，保障人民依法享有廣