荔霖春曉全程策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 小高層物業部分客戶以虎門本地人和內地在虎門創業成功者為主，同時也有部分臺港澳內地求親置業者 ,其中各個市場工商戶購買就有 50 多戶，白領人士結婚一次置業占有相當比例，年青人考慮到豐泰的優美景觀，購買住房送 給父母居住也占有一定比例，購買別墅的人群很多是度假居住。 綜合評價 該項目地塊自然條件優越，具備發展豪宅的自然條件，但在社區整體規劃方面未能夠充分利用優勢條件，對潛在客戶的置業需求特征把握不夠，導致整體規劃中出現視覺遮擋方面的協調。戶型設計方面，小高層物業的戶型設計與市場需求的對接情況較好。 該項目的宣傳推廣缺乏整體性，會所建設主題不鮮明，物業管理水平與社區定位、客戶需求尚存在一定的差距，對項目的推廣銷售產生一定的不利影響。 從整體上看該項目運作比較成功，從發展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設施的滯后、物業管理的較低水平都將不可避免地對后續的高層、小高層住宅產品的銷售產生不利影響，由于二期很快開發，公共交通與教育商業配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨領風騷。對它的小高層和高層住宅產品來講，荔霖春曉在地段上具有一定優勢。因此，長遠看，該項目的別墅對荔霖春曉的影響不大，但是小高層對我們具有較大的競爭壓力。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地 35 萬平方米，將規劃為大型居民居住區，與一期相連，預計總共可入住 6,000 戶，人口達 20,000 人，并設商業、教育、餐飲、體育等配套設施， 為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環境。 自然環境優越、規劃設施出色的豐泰華園山莊一、二期將會成為虎門最大的住宅小區，為您營造自由、自在、自我的美好生活空間。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 16 豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約 25 萬平方米的大型高尚住宅小區。 小區規劃有 30 幢別墅，高層住宅約 2,000 戶，相關有豐泰花園酒店、商業街、幼兒園、大型會所、泳池、網球場等配套設施。 豐泰裕田花園依山傍水，開敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運用，利用自然通風采光達到人與自然和諧統一。住宅建 筑立面將傳統的坡屋頂加以變化，風格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統一，使整個小區如同一座富有熱帶風情的小城。園林綠化與建筑相結合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風情。 豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念 —— 給你一個寧靜而樸實的港灣 圖 10 豐泰裕田花園與豐泰花園酒店 豐泰花園酒店坐落于虎門樹田 325 省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫，天然環境優越，是東莞市唯一一家以東南亞風情為特色的，集商務會議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約 65,000 平方米，建筑面積給 60,000 平方米， 功能分區包括商務會議區、客戶居住區、餐飲區、娛樂區、健身運動區、公共服務區、零售區和園林景觀區等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務。酒店項目與住宅項目開發同步，滿足了住宅小區的一些配套要求，這是該項目的一大優點。 （三）飛龍山莊調研報告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項目地塊靠近繁華的城市中心區 ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當地喜歡山景與鬧市的居民寵愛。 整體規模 飛龍山莊的占地面積是 75043 平方米；總建筑面積為 19 萬平方米；綠化面積 20705 平方米；道路面積 22566 平方米；建筑密度 42%；容積率為 。 小區按照山勢設計為三棟小高層和 100 棟別墅組成；小區主要戶型有三種，由 100— 283平方米組成不等；小高層由三棟 16 層（每棟由 A、 B 座組成）的建筑物組合而成。雖然總體規模大 , 由于建設規劃及次序較亂 , 缺乏協調性。 外立面 飛龍山莊不同時期開發的項目外觀反差較大 ,樓齡各不相同，因此小區建筑外觀整體協調感不佳。 17 目前正在發售的怡和園，首層架空作為車庫，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍色，力求與周圍環境山景與天空色調協調。 圖 11 飛龍山莊立面圖 規劃設計特點 飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅 : (1) 設計理念： “ 龍騰天下 ” ；用千百年前盤踞于擔桿山上飛龍化作山脈，作為現在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區居民宗教信仰等區域文化的特點，表現一個祥和吉利的住宅，能給購房者八方聚財，金玉滿堂的隱喻。小區內的山、石都是經過認真挑選，精心策劃的。 (2) 飛龍山莊由于開發較早，小區園林設計理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉土植物沒有保留，新開發的怡和園北 后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設計比較粗糙，主要作了防滑坡處理 ，景觀與上山步道沒有精細規劃。 怡和園南面是道路，道路南面設置條狀綠化景觀，主要包括水景、小橋、涼亭，該景觀設計是小區最好的景觀小品。 (3) 小區配套較好，小區設置大型三層停車場所，充分考慮了有車一族的需求，室內外游泳池各一個。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600畝的擔桿山景資源進行建筑設計的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以 “ 居高臨下 ” 的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優質的生活環境，山景是本項目的最重要賣點。 (5) 飛龍山莊一期小高層復式建筑配有花園與車庫，建筑實用率 81%。普通住宅實用率為 82%。二期怡和園建筑實用率從 77%到 80%。 戶型比例 飛龍山莊現在發售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復式以六房二庭為主；小高層怡和園復式很有特點：六房三庭，套內面積 283 平方米，視覺景觀較好。 表 2 戶型比例分析 A 座為例（按建筑面積計算） 名 稱 面積 (平方米 ) 每套售價（萬元） 套數 比 例 大三房兩廳 167 4755 20 30． 5% 中三房兩廳 130138 3340 20 30． 5% 18 四房兩廳 197 4853 4 6% 五房兩廳 197 4751 2 3% 六房兩廳 232241 5468 14 21% 頂層復式 五房三廳 244260 7584 2 3% 六房三廳 133138 2 3% 七室二廳 375485 117125 2 3% 合計 66 套 目前 A、 B 兩座相同，均為 66 套，戶型相同，價格略有不同。 物業管理 (1) 物業管理費用為每平方米 元，繳費面積包括套內面積與公共分攤面積，車位每月 50 元，摩托車每月 10 元。 目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業集團（廣海房地產開發公司的二級公司 —— 海軍部隊與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，物業管理 是緊緊地配合了地產的銷售工作。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業管理的效果不能滿意 (2) 小區的景觀區域和植物的介紹不足，讓人無法感受到溫馨的提示與服務內容。同時在山莊的主出入口處，宣傳導示不鮮明。 銷售情況 銷售價格：小高層的房屋均價為 3800 元 /平米左右 (套內面積 )。按照建筑面積計算最低價格為 3280 元 /平方米，頂層復式最高售價為 4801 元 /平米。按照建筑面積計算最低價格為 2543 元 /平方米，頂層復式最高售價為 3754 元 /平方米，頂層復式同樣戶型不同景觀，差價在 6 萬元左右，每平方米相差 165 元左右。 飛龍山莊的銷售情況： 怡和園一期房屋的部分復式房還沒有銷售完畢，但是有部分的別墅已經出售（目前有十來棟的別墅已經建設好），其中部分別墅出讓土地由業主自己建設，別墅綠化率控制為40%，銷售進度分三期進行（每期一棟）：一期開發的小高層已經銷售完畢，二期一棟現樓正在發售，二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設之中； 客戶及置業需求特征： 101108 米三室小戶型購買對象主要為外地人，其中有很多是富 19 民以及黃河時裝城等工商戶，外地人購房比例為 50%以上。 108 米以上大戶型主要購買對象是本地人， 也有少量在虎門長期安家的外地人。本地人有相當的比例是全家三代同堂，因此在住宅設計方面應該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求。 總體看 ,飛龍山莊的整體規劃及布局較差 ,山景資源具有突出優勢，配套較好，地段優越，價格適中，因此銷售情況較好。 綜合評價 (1) 項目開發銷售的做法是典型的分期開發漸進式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓練。 (2) 營銷最大賣點是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當價格發售，營銷狀況較好。 園林規劃設計水準一般，沒有表現 出山地小區的整體美感，降低了小區的檔次，對于山景資源是粗放式開發。與豐泰華園（虎門一流水平），本項目開發水平只能是三流層次。 (3) 文化品位不高，人文理念與建筑規劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個龍廳或者主題雕塑表現飛龍，讓人有一點仙居的的感覺。讓敢于想象、敢于現實的人們去感受，去實現心理上的自我，真正用足人們向往美好內在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。 (4) 虎門呼喚開發水準更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環境與建筑一流，而且物業管理一流。 (5) 項目的購買客戶主要為有著老城區鬧市情結 的當地高收入者 ,其次是外地來虎門創業成功者 ,境外及港澳臺人士較少 . 綜合來看 ,該項目與荔林豪庭項目的區位特征比較接近 ,潛在客戶群較為相近 ,所以該項目是荔霖春曉項目的直接競爭對手 .由于其開發時間的超前性 ,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。 （四）柏景豪庭調研報告 柏景豪庭是廣東黃河實業集團有限公司開發的重點房地產項目 ,項目定位為大胸懷高視界，強調其作為虎門住宅第一高層的地位。 地理位置 柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項目地塊兩面臨路 ,交通方便，展示面較好； 20 項目周邊無舊的工廠及居民區，項目后面為虎門公園 ，商住兩相宜。 整體規模 建筑面積 9 萬平方米 ,是由 4 棟 29— 31 層高層住宅組成，定位虎門鎮中心豪宅。 外立面 柏景豪庭由于缺乏大規模景觀配套，因此，在建筑設計本身進行了精心設計，外立面挺拔，屋頂進行專門框架式設計，外立面色調豐富，住宅立面中部與下面墻體色調為棕色與黃色搭配，上部為白色。 圖 12 柏景豪庭立面效果圖 規劃設計特點 (1). 裙樓設計為大型商場，華潤超市入住。裙樓之上與住宅之間過渡設置空中花園，設置有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園，假山等 作為居民活動場所，此外會所內設有健身、桑拿、茶藝等項目。 (2). 立面與屋頂設計風格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應，整個建筑很有氣勢。 (3). 戶型比例上分析：大戶型 186 平方米以上占 %。 (4). 建筑實用率 %. 戶型比例 表 3 柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計算） 名 稱 面積平方米 每套售價（萬元） 套 數 比 例 兩房兩廳一 (二 )衛 38— 43 46 % 小三房兩廳三衛一廚二陽臺 3946 46 % 大三房兩廳三衛一廚二陽臺 4350 46 % 四房兩廳二衛一廚二陽臺 4854 69 % 4653 23 % 四房兩廳三衛一廚二陽臺 6170 46 % 五房二廳三衛一廚二陽臺 4856 23 % 6373 23 % 7384 46 % 合計 368 套 21 銷售情況 五月一日開盤剛剛發售，柏景豪庭是虎門高層住宅 的風向標。 銷售價格：本項目按照建筑面積計算起價為 3000 元，最高價格 4127 元，是虎門市區高層最高價格，均價 3400 元。 普通戶型例如三室兩廳平均價格為 3250 元，高檔戶型平均價格為 3500 元 物業管理 該項目物業管理費用按照高層收費，每平方米為 2 元，大戶型每月 200 平方米住宅為 400元物業管理費用，物業管理基金收取每戶 2000 元，這在虎門都是最高收費。本項目物業管理由黃河物業管理公司負責。 綜合評價 本項目在虎門地產占有重要位置，發展商由黃河時裝城等知名項目作為依托，該項目是我們開發現代豪庭 的主要對手，同時與花果山荔霖春曉項目也存在競爭關系。 （五）能源華莊 能源華莊是東莞建設房地產有限公司開發的商品房，包括 62 套別墅和高層住宅，最高為 23 層。套內面積起價 3400,最高 3980 元，平均價格 3650 元左右。按照建筑面積計算平均價格為 3240 元左右。 能源華莊位于港口路中心片區，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區重要的高層項目。 表 4 能源華莊戶型比例 單 位 建筑面積（平方米） 每套售價（萬元） 套 數 所占比例 兩房兩廳 萬 60 % 小三房兩廳 萬 150 % 大三房兩廳 萬 30 12% 復式房 萬 16 6% 合計 256 100% （六）中聯大廈 22 中聯大廈由三幢 26 層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門大道，交通異常便捷，右側是繁榮的章業萬貨商場，與后面的虎門公園四季園只有一小河之