天津市東麗區華明鎮項目可行性研究報告-完整版(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 工區為天津保稅區的擴展區，位于津漢公路以南，茶 金路以西至京津塘高速公路，用地規模 42 平方公里，分兩期實施，一期位于規劃津汕高速公路以西至京津塘高速公路，規劃占地 平方公里。實際征地 平方公里。二期規劃范圍為東到茶金路、西到規劃的津汕高速、南到京津塘高速、北到津漢高速。規劃占地 平方公里。按照空港物流保稅加工區控制性規劃，分為倉儲物流區、高新技術工業加工區、商務中介管理服務區和商住生活配套等功能區。 空港交通 空港作為由天津向東的張力和濱海向西的輻射，距濱海國際機場 1公里，距市中心10 公里， 68 67 663 三條公交路 線，規劃中 6條公交路線， 3條通往市區， 1 條通往塘沽區， 2 條區內環網運行，沿津漢城際快速路的 5 條公交路線也在加工區設站，天津地鐵 2號線延伸至加工區，地鐵 4 號線規劃至空港運營區和空港學院交界處。 目前現狀 空港內將有大型綜合醫院，星級酒店及康體娛樂中心，將興建大型百貨中心、進出口產品銷售中心、國際大型倉儲式購物中心、免稅商店、大型電影娛樂中心和國際風情街等。 ? 空港物流區 空港物流區、倉儲物流加工區已進入成熟階段。 ? 濱海國際機場 濱海國際機場擴建工程完成征地，正在施工，計劃 08年上半年可投入使用。 ? 空客 A320 目前空客項目工程進展迅速，占地 60 萬平方米的空客總裝廠區用地全部整平完成，總裝廠房樁基已完成。噴漆廠房、服務樓、大部件庫、物流中心等均已開工，預計 07年底前全部完工 進入設備安裝調試階段， 08年必須保證第一架飛機上線 。 ? 空港加工區 空港加工區目前一期土地整理工作已全部完成，對工業企業的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在進行。 天津空港加工區自 2020 年 5 月開發建設至今，累計吸引中外資企業 450 余家，實際利用外資 億美元。累計完成固定資產投資 億元，其中，基礎設施投資 億 元，企業項目投資 億元。截至今年 5 月份，空港加工區進駐項目共計 242 個，其中， 111 個項目已竣工投產，累計實現產值超過 100 億元； 57 個項目在建。 以高新技術為主導的加工制造業項目是空港加工區投資的主體，占全區項目投資額的 85％。 目前較為成熟的為空港加工區的發展。 國際商貿中 心 心 假日快捷酒 店 空港加工區配套設施 為區域做文化產業及商貿配套工作已經初見成效， 18 洞天津國際溫泉高爾夫俱樂部、國際商貿中心、假日快捷酒店、白云酒店、海關大樓、司法大樓、投資服務中心、銀行街、國際汽車園等設施已經相繼建成，皇冠國際酒店、空港國際中心等項目也已經開工建設，商務商貿設施已初具規模。 空港加工區優劣式總結分析 優勢 ? 政府政策支持，發展助跑； ? 未來 15人口區域的吸引力； ? 形成高速、鐵路、海空聯運等交通網絡優勢， 交通便捷，可通往市區及各地； ? 依托自身空港和靠近天津海港的地理優勢，成為華北物流中心； ? 隨著空港經濟發展，將帶動區域經濟發展及周邊配套設施的完善； ? 空客 A320 以及總部經濟的聚集，推動區域高速發展 ? 是濱海新區距離市區最近的一個功能區，距濱海機場較近； ? 整個 區域內綠化比較好，空氣質量高； ? 適宜的氣候和自然地理條件（ **湖、碧波湖），環境優美。 缺點 ? 地理位置稍偏遠， 區域內公交路線缺乏，影響出行； ? 規劃建設短時間內不成效，開工周期長； ? 目前無成熟生活配套，教育、醫療等設施缺乏，無法滿足自身需求； ? 新建區域，人氣聚集不足； ? 目前發展不完善，地域較空曠，還有待進一步規劃； ? 由于施工工地較多，人員較雜，流動性大，安全無法保障； ? 津漢公路兩側污水河，環境較差。 華明鎮 概況和發展趨勢分析 華明鎮 規劃 華明鎮 位于天津市 東麗區 中部，緊鄰濱海新區，空港物流 區就坐落在 **境內。我鎮距天津市中心 10km，距天津國際機場 5km。 2020 年由原 華明鎮 和赤土鎮合并而成。全鎮總面積 156km2,總人口 萬人，轄 14 個行政村。近幾年經濟發展迅速， 2020 年天津市選擇了三村兩鎮作為天津宅基地換房的試點， 華明鎮 就是其中之一。 ⑴ **軟件園：天津市軟件公司 **園區坐落于 華明鎮 ，位于 **家園的西面，用地 1106畝，處于外環線以內。設計指標為三級稅收每畝地要達到 50 萬元，總稅收達到 億元，這是 華明鎮 經濟發展的重要組成部分，用以吸引國際高科技軟件開發、孵化器等，技術含量比較 高。 ⑵ 經濟功能區：占地 3300 畝（ 平方公里），每畝地投資 130 萬元，設定指標為三級稅收達到每畝 15～ 20 萬元，包括綜合服務業、 CBD、 EOD 等商務、商辦企業， 06年 9月開工，是 華明鎮 經濟、社會發展的重頭戲。 ⑶ 商務區：占地 1984 畝（ 平方公里），位于 **家園內部，對 **家園內是商業配套服務設施；對外輻射周邊地區大型商務市場，是提高 華明鎮 經濟總量的重要因素。 ⑷ 物流綜合服務區：全鎮目前有幾千臺大型運輸車輛、設備，但綜合效益并沒有完全體現出來，因為掛靠，外流的很多，稅收、營業收入 等社會效益體現出來了，但是經濟效益在 **沒有完全體現出來。目前將重新整合運輸業、建筑施工設施、機械設備行業、對外配貨行業等，使之成為 **的產業之一。另外更重要的是一定要做到延伸和擴面，延伸：包括停放、維修、管理、加油、配貨等綜合開發；擴面：是橫向涉及相關領域的服務業，形成優勢互補，帶動區域經濟的強勁發展。 ⑸ 兩個村級工業區：通過土地整合流轉，一些村的不成規模的工業小區要整合成兩個，主要的一個是北于堡工業小區，另一個是南坨工業區。北于堡工業小區是自然形成的，其規劃整理，設施都不到位，需要加大投入，進行規 劃調整和土地整理。南坨工業小區，目前受土地指標限制，發展受阻，但其有一定的發展后勁。 **發展狀況 地處天津城市發展主軸帶，緊鄰濱海新區航空城，區域優勢明顯 位于天津市東部的 東麗區 ，地處“武清 中心城區 塘沽”的城市發展主軸和京津塘高新技術產業帶上，南側緊鄰包括空港物流、濱海國際機場在內的濱海新區航空城，東北部緊鄰 **湖風景區，西側為已建成的 **示范鎮及規劃 **科技園，區域優勢明顯。 區域高等級路網密集，毗鄰濱海國際機場，交通十分便利 區域南側緊鄰連接市區與濱海新區的津漢 快速路，地鐵 2號線延長線在此設站，東側緊鄰規劃環外環快速路，北側緊鄰北環鐵路，西側緊鄰赤海路和楊北公路，路網發達，同時項目距濱海國際機場僅約 3 公里，對外交通十分便利。 華明鎮 發展概況總結 優點： ? 政府政策的支持與傾斜； ? 新建區域，小區環境優越； ? 空氣質量好，綠化高 ； ? 便捷的交通網絡優勢， 離快速路和機場近，出行便捷； ? 示范區內道路狀況良好，便于出行； ? 該區域的發展空間大，升值潛力高。 缺點： ? 區域內生活配套設施不完善， 商業、購物還在規劃中， 醫療、教育資源匱乏； ? 沿街污水河污染嚴重，環境差； ? 板塊內 無公交配套，離市區遠； ? 多是還遷戶，人文素質不高； ? 區域內正在施工，人員流動大 ，安全保障受影響； ? 通往空港快速路無人行天橋，出行安全無保障。 市場空白點 ? **示范區自身無成熟生活配套，商業不發達，上市量小，無法滿足區域內自身需要 ? **新建商品房區域需 25年的開發周期 ? 空港內商業需 24 年的開發周期，帶來先機 ? 空港現有商業檔次過高，多是星級酒店，客戶群體有限 ? 空港入住企業的加大增加商業需求 ? 整個 **和空港約 15 萬人口的商業需求 ? 新成交商業項目，樓面地價高，加劇項目開發成本 ? 國家和政府對濱海新區、 **居住區、空港的政策支持和傾斜 第二篇 天津整體房產市場研究 1 天津商業發展分析 天津商業政策和市場規劃 天津市“十一五”期間商業市場規劃 天津市商務委，今后五年本市將大力發展重點商業設施，推進海河商業綜合開發、建設濱海新區商業中心、完善城市中心商業區、提升特色專業商業街功能和檔次、發展交通樞紐型商業，通過優化布局、完善功能和提升水平，加快建設內外貿融合、結構優化，充分體現大都市繁榮、繁華的現代商貿中心特色。“十一五”期間，商業設施投資總額將達 900 億元，年均增長 20%，人均商業 面積由 平方米提高到 平方米以上，商鋪總存量將從目前的約 900萬平方米增加到約 1200 萬平方米。 城市商業網點規劃政策 到 2020 年，本市人均擁有零售商業網點面積將達到 平方米，和平路、濱江道、東馬路將成為三大市級商業中心。同時，本市還將擴建發展 10 大特色商業街。 本市商業布局將形成市級商業中心、市級商業次中心、區級商業中心、居住區級商業中心多個層次的布局。區級商業中心 24 處，重點服務區域人口的中高檔大宗商品購買，依據便利交通，設置大中型綜合商場、專賣商店、超級市場。居住區級商業中心 50處，提供便民利民保證居民基本生活的商業設施，按照有關規定以 700― 900平方米 /千人配置網點。 2 天津商業供求關系分析 天津商業發展 —— 總體水平較高 目前，全市有商業法人單位及產業活動單位 177142 個，從業人員總數突破 100 萬，商業經營總面積達 900 萬平方米，天津人均商業面積 平方米。 近十年間，商業 GDP占全市總量和第三產業的比重分別為 %和 %。 供求分析 — 整體供大于求， 趨勢有所放緩，需求量有所提升 ，市場競爭激烈 近年來天津市商業房產總體發展狀況良好，這與近年來天津 市經濟快速發展，人民 生活水平不斷提高關系密切，大眾對商業設施的需求日益增加，其整體供求關系呈現出 以下幾個特點： ? 商業用房新增供應量有所下降 2020～ 2020年商業用房總供應量和歷年新增供應量呈現上升趨勢比較明顯，到 2020 年底商業用房總供應量達到 萬平方米。 2020 年新增供應量有放緩的趨勢， 2020 年第一季度新增供應量為 萬平方米。 ? 商業用房需求量有所提升 從 2020 年開始，新增供應量有所下降，但是整體需求量相比 2020 年小有增幅，從 2020 年到 2020 年一季度天津市新面市 及開工的商業房產項目中，大型商業項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經營模式多以租賃為主或租售各半的方式。所以，天津市新項目的零售比例比 2020 年上半年減少一成左右。 ? 商業用房供大于求的趨勢有所放緩 隨著商業市場的逐漸成熟，開發商盲目開發商業項目現象逐漸減少， 07年商業用房供大于求的趨勢有所放緩，但是供大于求的態勢仍然存在。 歷年天津商業供應情況 0100200300400500總供應量 新增供應量 銷售量總供應量 新增供應量 銷售量 2020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 天津市商業市場 整體供大于求 ，供給量在 2020 年得到大量釋放， 05 年一年的供給量就達到 355 萬平方米，創歷史最高紀錄， 0607 年因為政策宏觀調整，整體供應量依舊不小。這與近年來天津市經濟快速發展，人民生活水平不斷提高關系密切，大眾對商業設施的需求日益增加。 可以預見天津商業發展空間將是巨大的，通過對近幾年土地成交的宏觀調控， 從 2020 年～ 2020 年，天津商業房產供應量將達到 330 余萬平方米。 未來市場中商業的供應量的隨之加大，市場競爭將會更加激烈。 3 商業租售價格分析 商業銷售價格 — 商業用房售價居高不下，持續走高 商業用房價格走勢649060387034 70277878%%%%01000202030004000500060007000800090002020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度0平均價格 增幅 近幾年天津商業用房的平均售價起伏不大，主要是不同區域和不同時間投放量大小的影響，但隨著商業市場的理性開發和土地價格的持續增長，商品房的價格仍然持續走高的態勢， 2020 年第一季度的商品用房價格達到 7878 元 /平米。 天津市商業設施售價從 2020 年穩步升高 ,商業設施的日益完善和升級 ,商業市場的不斷發展 ,商業設施的價值也在不斷增加。特別是受近幾年房產市場形式大好的影響，商業用房的價格持續走高。 商業租賃價格 — 重新活躍、前景看好 受整體市場供應增加的影響，天津市商用房的租金在 2020 年以前呈下降 趨勢，在2020 年才止跌為升。 05年底天津市商用房的平均租金為 149 元人民幣每平方米， 06年仍在持續增長，市場形式有所轉變，濱江道和和平路商鋪租金仍是全市最高，有的甚至達到每月每平方米 100 到 150美金。 隨著商業租賃市場的重新活躍，以租賃為住的運營模式逐漸增多，