x房地產開發項目可行性研究報告-完整版(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 分割出售和租賃。 ：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃氣、電力、電訊（市話網電訊、寬帶網絡電訊、小區閉路監控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務中心及商業配套設施。 將市話網電訊及市話寬帶網絡電訊系統引入小區住戶及公建內；保安服務采用系統聯網可視對講門禁系統、保安人員定崗、巡更報警及社區 閉路電視監控系統和周界防越報警系統相結合的管理方案。 閉路監控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設在物管中心內，并執行 24 小區服務制。在住宅樓道的管道井內，設置遠程抄表系統。 、生活用熱水及自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。 集中供熱站在小區內興建，區內室外綜合配套管網均在地下敷設。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等設備的選型要與整個園林綠化設計融為一體。在大型景觀綠地及組團中心綠地設置社區背景音樂系統。 ， 并盡量使其成為體現既定建筑風格的單體裝飾構配件。 、服務業及非營業性公共建筑的配置要完善，商業建筑及服務性建筑主要設置在區內中心綠地及人行道附近。 ，單體建筑以南北朝向為主，可適當安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團的總體造型，建筑形象要富有創造性，形式要新、造型要美、充滿生機、經久不衰。住宅采用平層、錯層、大落差錯層（底層設車庫）、躍層等多種形式設計，以適應不同的客戶需求。 、一梯兩戶、一梯三戶。 ：多層為 5～ 6 層，按總住宅建筑面積的 70%設 置，小高層為 9～ 11層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的 30%設置。 米。 、租的不同出讓方式，設計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機結合。 ： 一室戶占總戶數的 35%，建筑面積為 50～ 70 平方米 二室戶占總戶數的 40%，建筑面積為 70～ 110 平方米 三室戶占總戶數的 25%，建筑面積為 110～ 200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設計） ，首層設獨 立的私家花園，外窗均不設護欄。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉的生活服務陽臺。 ，戶內設可視對講話機，并設置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統，市話電訊網系統，在住戶的廳、臥、廚、衛均設終端插頭，市話寬帶網絡系統在廳、書房設終端插頭，在廳、臥設電視同軸電纜終端插頭。 。 。可采用地板采暖的供暖方式，設置設備管道豎井，各專業的遠程抄表系統的計量顯示在單元住戶外設置。 u.《 **家園》居住小區工程的詳細規劃（初稿）見附圖五。 ⑵相關的面積參數 ①征地面積（見附圖二）。附圖二所示的劉房子村 B199818地塊的 平方米地塊及相鄰的界外 平方米地塊，不在征地范圍之內，征地總面積為 平方米（ 畝） ②紅線內面積（見附圖二）。 路寬及相應的規劃退線要求 表二 道路名稱 規劃路寬 規劃要求退線寬度 退線面積 丁字沽三號路 43 米 15米 平方米 南倉道 50 35 桃園路 30 15 玉泉東道 30 15 按表二所列數據，紅線內面積為 平方米（ 畝） ③規劃區用地面積 平方米（ 畝） ④規劃總建筑面積 按“西橫堤居住區”詳規參數要求，容積率≯ ，按容積率為 計算，規劃總建筑面積為 萬平方米。 注：《 **家園》居住小區工程的“詳細規劃“的設計人所計算出的規劃總建筑面積為 萬平方米，對于此計算數據與 萬平方米的正誤，待進一步校核。 ⑤其它的相 關數據，摘引于“詳細規劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。 用地平衡表 表二 項目 公頃 平方米 /人 % 規劃總用地面積 居住區用地面積 100 住宅用地 公建用地 道路用地 綠化用地 經濟技術指標表 表三 序號 項目 單位 數量 1 規劃總建筑面積 萬 m2 2 住宅總建筑面積 萬 m2 其中 多層住宅建筑面積 萬 m2 高層住宅建筑面積 萬 m2 3 公建總建筑面積 萬 m2 (其中公益性公共設施建筑面積 ) 萬 m2 4 住宅平均層數 層 5 住宅面積毛密度 萬 m2/ha 6 居住總戶數 戶 2890 7 居住總人數 人 9248 8 戶均人口 人 /戶 9 戶均面積 m2/戶 75 10 人口毛密度 人 /ha 11 容積率 12 建筑密度 % 16 13 綠地率 % 14 日照間距 1: 15 機動停車位 輛 390(地上 ) 333(地下 ) 16 自行車位 輛 5780 ⑶室外地面高程和雨水經流方向 根據 **市城市總體規劃修編成果，《 **家園》四鄰市政道路的規劃高程（見附圖二和表一）在 ~ 米的范圍內變化，市政道路路邊面的規劃高程在~ 米的范圍內變化。由上述數據看出，《 **家園》居住小區四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的 走勢。 據 **市勘察院 1999 年 12月 13 日測繪的工號為 C— 1999— 418 的測圖，《 **家園》居住小區工程紅線邊界在四界方向的自然地面現狀高程見表四所列各項數據。 《 **家園》紅線邊界自然地面現狀高程 表四 方位 自然地面高程 丁字沽三號路西側沿線 南倉道北側沿線 桃江路東側沿線 玉泉東道南側沿線 據天津燕宇置業有限公司與天津警備區青光農場一分場簽定的《 **家園》居住小區工程現場的“場地平整工程”的施工協議，土方平整后的地面高程為： 挖運土方地點，平整后的大沽高程為 米 墊填土方地點，平整后的大沽高程為 米 清運垃圾地點，平整后的大沽高程為 米 《 **家園》居住小區各單體棟號177。 標高和室外地坪標高宜按區內由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為 米～ 米（比相鄰的路邊石高程約高出 米），區內道路的泛水坡度約為 ‰。 ⑷單體工程的結構形式及相應的地基處理方案 《 **家園》居住小區工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。 多層住宅的主體結構可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎按其座落位置的地基情況（見 **市地質工程勘察院工號為 KC2020C09 的“天津燕宇置業有限公司丁字沽三號路場區巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎及復合地基基礎的形式。 小高層住宅的主體結構可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結構體系，保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲 網架聚苯乙烯水泥復合板斜層面體系，基礎為沉管灌注樁基礎。 綜合服務樓類型的公建可采用鋼框架結構、鋼筋混凝土樓面、保溫復合墻、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面、沉管灌注樁獨立基礎。 托兒所類型的公建可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎或復合地基基礎的形式。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費用及相關配套增容費用 ⑴土地出讓金 ①紅橋環衛局垃圾堆放場土地補償費 畝179。 20 萬元 /畝 = 萬元 ②北辰區青光鎮政府地 塊征地補償費 畝179。 萬元 /畝 =315 萬元（包括上交區土地局的稅金） 土地復墾費 畝179。 萬元 /畝 = 萬元 ③北辰區天穆鎮政府地塊征地補償費 畝179。 萬元 /畝 =4016 萬元（包括上交區土地局的稅金） 土地復墾費 179。 萬元 /畝 = 萬元 土地出讓金總額為 萬元 土地復墾費總額為 萬元 ⑵土方平衡費 ①紅橋區環衛局垃圾堆放場現存垃圾清運費 100 萬元 ②紅橋區環衛局垃圾堆放場現存雜土清運費 畝179。 2 萬元 /畝 萬元 ③天津警備區青光農場一分場清運環衛局垃圾堆放場以外的垃圾清運費 45萬元。 ④天津警備區青光農場一分場施工的土方平衡費 55 萬元。 垃圾清除及土方平衡費總額為 萬元。 據土方平衡施工合同的技術數據現場填墊平整后的平均高程為 米，擬定的設計室外地坪平均高程為 米。 紅線內道路基本上不需再對自然地坪進行填、挖，而在平均高程 米的基礎上施工，完成后的路面高程即可達到大沽 米～ 米的設計高程。 紅線內綠化面積（紅線內面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現自然地 坪上平均填墊 米后，再鋪墊 米耕植土即可達到平均 米的設計室外地坪標高。 填墊土方量為 公頃179。 米 =24640 立方米 基礎處理后，剩余的挖方余土即可滿足現場土方平衡所需的 24640 立方米用土，而不需再從場外購土。 ⑶相關配套增容費用 按 **市的相關規定，將相關配套增容費用估算額列于表五。 表五 相關配套增容費用名稱 收費標準元 /平方米 計費面積 金額 通信基礎設施建設費 6 萬平方米 燃氣基礎設施建設費 28 供熱設施建設費 40+17+10+25+28 非營業性公建配套費 70 市政基礎設施大配套費 165 住宅電力配套工程費 (600+21)元 /千伏安 179。 50W 電纜區供電工程貼費 900 元 /千伏安 179。 50W 自來水、燃氣增容費和燃氣民用住宅發展基金 600 元 /立方米178。日 3000 戶179。 1500 元 /立方米178。日 3000 戶179。 20元 /平方米 9元 /平方米 2．區內配套工程費估算 紅線內各專業配套工 程費用估算額，列于表六 表六 專業名稱 費用標準（元 /平方米） 估算金額（萬元） 給水工程 179。 萬平方米 排水工程（雨水、污水） 179。 熱力工程 179。 燃氣工程 179。 電力工程 179。 電訊工程（電視、電話、保安） 179。 道路工程 179。 萬平方米 綠化工程 179。 萬平方米 路燈工程 通郵工程 3．建安工程費估算 《 **家園》居住小區單體工程建安工程費估算分為三個類型，即多層（ 5~6 層）磚混結構住宅、小高層（ 9~11 層）框輕結構住宅和公建。各類型建筑的建安工程費估算額見表七。 表七 多層磚混結構住宅 小高層框輕結構住宅 公建 投資成本 費用總額 投資成本 費用總額 投資成本 費用總額 施工前期費 25 元 /m2 29 元 /m2 30元 /m2 建安工程費 690 843 844 小區 配套和增容費 391 391 410 其它費用 205 216 216 萬平方米地下泊車車庫建安工程費估算額為： 土建工程結構費用 1950 萬元 設備工程配套費用 460 萬元 總 計 2410 萬元 4．售樓費及管理費估算 ⑴銷售預算的擬定： ①銷售現場計劃 現場售樓中心 300 萬 售樓中心內外裝飾 50 萬 路牌廣告、圍墻、小區指示標志 100 萬 ②廣告計劃 報紙廣告 500 萬 電視廣告 300 萬 網上廣告 30 萬 載體廣告 150 萬 雜志廣告 30 萬 電視影片 20 萬 ③宣傳促銷計劃 樓書 20 萬 海報 元 /本179。 10 萬 5 萬 DM 元 /本179。 10 萬 15 萬 消息稿發布 5 萬 人 際關系費用 10 萬 多媒體制作 50 萬 膠片 2 萬 各種圖表制作 1 萬 模型沙盤 5 萬 各種促銷活動費用 100 萬 不可預見費用 10 萬 ④其他項目 和約書（合同） 20 萬 價目表 179。 10 萬 1